賃貸併用住宅を中古で買った経験談

中古の賃貸併用住宅

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 私も賃貸併用住宅を中古で購入した経験があります。もちろん、今でも所有しており、私の不動産投資のポートフォリオの一つとして毎月確実に家賃が入ってきています。

 

 積極的に不動産投資をしたいのなら、賃貸併用住宅を購入していはいけませんと書いてたのにお前は購入してるじゃないかと思われるかも知れませんが、私がどのように中古の賃貸併用住宅を購入した場合の問題点を解決したか、その方法を説明します。

 

 私が購入した中古の賃貸併用住宅は東京の多摩地区にあるアパートが4部屋付いている戸建てでした。大学から徒歩1分程度の立地でしたので、アパートを埋めるのはそう難しくないとの判断もありました。しかし、昨今は少子化に伴い大学もポコポコ潰れる時代です。大学の需要をあてにしてアパートが乱立、その後キャンパス移転や大学が閉鎖などの事態を受けて近辺の大家が壊滅状態なんてこともあるわけです。これについては、物件のそばの大学が全国的にも有名な芸術系の大学であったため、そのリスクは少ないと考えました。
中古の賃貸併用住宅のそばにある大学
 土地は約50坪で容積と建ぺいは60/200、延べ床は約170平米。自宅部分の方が少し大きく100平米弱の4LDK、アパート部分はワンルームが4部屋という構成で、4000万の売り出しに対して200万の指値で3800万で購入しました。

 

 ワンルームは一部屋あたり平均で4万円、家賃収入は月に16万円です。これだけを見ると家賃収入年間192万円、利回りにして約5パーセントです。純粋に不動産投資として見れば、全くやる価値はないように思えますよね。多摩地区の中古のアパートで利回り5パーセントなんてやっても意味ないですから。もちろん住宅ローンなので、35年間で組んでいるため、月々の支払いは約11万円程度なので、ローンを払った上に毎月5万円のお小遣いを貰える計算ではあります。

 

 しかし、私は不動産投資家です。当時は不動産投資を始めて間もないサラリーマン大家ではあったものの、5パーセントの投資ではいくらローンが払えてお小遣いがもらえたとしてもやる価値がないことぐらいは理解してました。

 

 では、なぜ私はその中古の賃貸併用住宅を購入したのか。それはトータルで見て利回りをもっと上げれる自信があったからです。

 

 注目したのは、購入した中古の賃貸併用住宅のそばの大学が全国的にも有名な芸術系の大学だったことです。この大学には全国から学生が集まってくるのですが、地方の親御さんの中には東京で娘が1人暮らしをすることを非常に心配して、昔ながらの下宿先を探す方もいるのです。

 

 子供がおらず、妻と私の二人暮らしでは100平米の4LDKは当然広過ぎ、部屋が余るわけです。さらに私は仕事が忙しく、家には寝るためだけに帰ってくるような状況でしたので、まかない付きで部屋を女学生に貸すことにしたのです。

 

 ここでのポイントですが、ルームシェアと同様、振り分け型の間取りであるということ。振り分け型の間取りとは、他人の部屋を通らずに自分の部屋に行ける間取りのことで、振り分け型ではないとそれぞれの部屋を別の人に貸すということはできないからです。

 

 物件は振り分け型でしたので、まずやったことはそれぞれの部屋に鍵を付けてプライバシーを確保したことです。その後、大学内にある学生生活課を訪れ、下宿を探している親御さんはいないか相談し、3人の女学生を受け入れることができました。

 

 妻の朝晩のまかない付きで4万円×3人=12万円。これで毎月の収入は12万円+16万円で28万円となりました。

 

 さらに、中古の賃貸併用住宅を購入する前は借家暮らしだったので、家賃として8万円払っていました。その8万円も払う必要がなくなりました。それを利回りとして換算すれば月々36万円となり、10パーセント近い利回りが確保ということになります。

 

 中古の賃貸併用住宅を購入する前と後のキャッシュフローとしては、家賃を払って月にマイナス8万円という状態から、家賃収入28万円−ローンの支払い11万円=+17万円となりました。つまり物件を購入することによって、我が家の家計は購入前よりも月々25万円もプラスになったいうことです。

 

 しかも、しつこいようですがこの物件は住宅ローンで購入したためフルローンです。諸費用の200万を払っただけで、月に25万円キャッシュフローが良くなるわけです。わずか8ヶ月で支払った200万円の元は取れてしまう計算。ROI(投下した資本に対しての利回り)ではなんと125パーセントの利回りとなります。要は資金を200万円投下したら1年間で300万円返ってくるという状態であり、これはやらない手はないということになります。

 

 もちろん、これは表面利回りであり、ここから空室率やリフォーム代、固定資産税等を引いていくわけですが、それを考えても余裕でROI=100%が達成できます。

 

 ここまでやれば賃貸併用住宅でも不動産投資として充分成り立つと言えるのではないでしょうか。次回は賃貸併用住宅を不動産投資のポートフォリオに組み込んだ場合の問題点について解説します。

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