賃貸併用住宅の目的

賃貸併用住宅を建てる目的はなにか

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 通常の戸建てではなく、賃貸併用住宅を建てる目的はなんでしょうか。

 

 もちろん、家賃収入ですよね。ただし、その家賃収入をどのように捉えるのかでどのような賃貸併用住宅を建てるのかが変わってくるのです。

 

 目的が家賃収入で住宅ローンの負担を軽くしたいというのと、家賃収入で副収入を得たいのとではどのように賃貸併用住宅を建てるのかは当然違ってきます。ローンが終わった後に老後の年金代わりにしたいというパターンもあります。それぞれについて考えてみましょう。

 

 まずは、賃貸併用住宅の賃貸部分の家賃収入で住宅ローンを支払ってもまだ手元にお金が残る状態、つまり、ローンを上回る家賃収入を得て住宅を建てる前よりもキャッシュフローを良くしたいという目的を持っている人はどのような建物にすれば良いかです。

 

 この場合、とにかく自己居住部分を可能な限り削って賃貸部分を大きくし、さらには賃貸部分を細かく区切って利回りを良くするということになります。

 

 通常の銀行では自宅面積が二分の一以上なくてはならないので、賃貸部分を総延べ床面積の半分まで作ることになります。その上で、賃貸部分はワンルームとし、そのワンルームも一戸あたりの平米数を狭くして可能な限り戸数を多く取ることによって利回りを上げていきます。

 

 当然、自宅部分が少ないので、普通の大きさの建物だと狭小住宅並みの狭さの家に住むことになります。つまり、延べ床が120平米程度の、東京だったら戸建てとしてはかなり大きい方に入る建物にしても、自分が住む所は60平米になり、2階に20平米のワンルームが3部屋となります。

 

 自分の快適性を犠牲にしても家賃収入を上げていくやり方ですね。狭まいワンルームを賃貸するのですから、不動産投資の厳しさにも直面しやすくなることも覚悟しなくてはなりません。

 

 ちなみにスルガ銀行の賃貸併用住宅用の住宅ローンは、自宅面積が三分の一あれば良いのでさらに利回りを上げることも可能です。上の例と同じ120平米の延べ床ならば、自宅部分は40平米で、賃貸部分が20平米のワンルームを4戸作れます。独身や子供のない夫婦であればなんとか耐えられるのではないでしょうか。

 

 ただし、スルガ銀行の場合は金利が高いです。通常の銀行の住宅ローンであれば1パーセントで借りられるものが(最優遇なら0.6パーセントとかだってあります)、スルガは3パーセント。金利が3倍以上ですからね。普通のアパートローン以上の金利(笑)

 

 じゃあ、普通の銀行のアパートローンで借りた方が安いじゃないかと思う人もいるでしょうが(ちなみにスルガ銀行のアパートローンは5パーセントとか)、アパートローンは融資の基準が厳しいですし、頭金も必要だとか融資期間が短いというデメリットもあるので、頭金なしで35年ローンが引ける住宅ローンを活用できる意味は大きいです。

 

 それでも、金利3パーセントは負担が非常に大きく、賃貸部分を大きくして家賃収入が増えた分以上にローンの支払いが大きくなってしまうパターンもあるので、スルガ銀行の利用に関しては慎重に検討しなくてはいけません。

 

 収入を増やしたいという人とは逆に、住宅ローンの支払いを軽くするのが目的という人の場合は自分が居住するにあたって快適性を重視したり、利回りが少々落ちても客付けの楽な貸しやすい間取りの部屋にするといったことが可能です。

 

 自分が住む部分を大きくして賃貸部分を少なくして快適性を高め、また、同じワンルームでも20平米ではなく30平米にすれば、家賃収入は少なくなりますが、今現在も貸しやすく、将来的にも貸すのに苦労しないものに出来るでしょう。ただし、住宅ローンの支払いを家賃で全て賄うことは難しく(不可能ではない)、住宅ローンの支払いが格段に安くなるというぐらいが目標となります。

 

 老後の年金代わりに賃貸併用住宅をと考えている場合は、上記2例のやり方どちらでも構いませんし、逆に全く家賃収入が発生せずに老後になって初めて家賃収入が発生するというやり方も可能です。

 

 どういうことかと言うと、例えば現在親と同居していて完全分離型の二世帯住宅を作って家族で住み、その後自分たちが老後に親が住んでいた部分を賃貸に出すといった形や、大家族で子供が多く、思春期を迎える子供たちをワンルームに住まわせ、その後子供たちが社会人になって次々と家から出るに従って、ワンルームを賃貸に出し始め老後の年金代わりにするということも可能です。

 

 賃貸併用住宅を建てる目的は家賃収入です。しかし、その家賃収入をどのようにライフスタイルに組み込むかによって、どのような建物を建てるのかが大きく変わってきます。賃貸併用住宅を検討しているのならば、そこらへんをしっかりと考えて計画を立てましょう。

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