大家の知識

大家が知っておくべき知識など

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 大家をやっていく上で知っておいた方が良い知識を説明していきます。大家をしていると、どうしても入居者とのトラブルは避けられません。知識があればそのトラブルを避けることもできるかも知れませんし、トラブルになったとしても簡単に解決できることもあるかもしれません。または、これは手に負えないから司法書士や弁護士に任せた方が良いという判断も間違わずにできるかも知れません。

 

 そういった、大家をやっていく上で知っておいた方がよいと私が思ったことについて書いていこうかと思います。「へえ〜、なるほどね。」とか「それってそういうことだったんだ!」と思ってもらえるようなことを書けるように頑張りますので、是非読んでみてくださいね。

大家の知識記事一覧

家賃の前払い

 家賃は通常翌月分の家賃を当月末に支払いますよね。いわゆる前払いです。しかし、民法上の規定では建物や宅地に関しては毎月末に支払わなければならないと規定されています。これは貸主に不利な契約を結ばせているので無効では?と思うかも知れません。 しかし、賃料(家賃)の支払い時期について定めている民法614条...

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入居を拒否することができるのか

 例えば、外国人だから部屋は貸さないとか、高齢者だから入居させない、女性だから拒否ということを大家がしてもよいのでしょうか。答えから言うとできます。大家は自分が好きな人を入居させることができ、入居させたくないと思った人を入居させない権利があります。 外国人だからダメ、高齢者だからダメというとこれは差...

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身元のチェック

 大家は契約に際して、身元を確認するために戸籍抄本や住民票などの書類の提出を求めます。しかし、入居希望者に対して提出を強制することはできるのでしょうか。 答えとしてはできません。しかし、実質はできると言えるでしょう。意味がわかりませんよね? 大家は入居希望者の氏名などを正しいか確認しなければなりませ...

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保証人と連帯保証人

 よく、保証人と言いますよね。「保証人には絶対なるな。」とか。 でも、連帯保証人という言葉も聞きませんか? 保証人って連帯保証人の略と思っている人もいるかも知れません。 しかし、単なる保証人と連帯保証人では責任の重さが全く違います。難しい言葉で言うと、単なる保証人には催告の抗弁権と検索の抗弁権があり...

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滞納家賃にも税金はかかる

 以前に家賃を何ヶ月も滞納された上に夜逃げをされたことがあるのですが、それはそれは大変でした。その内夜逃げの件も詳しく書こうと思いますが、時間もお金も手間もとにかくかかるんです。 さらに、税法上はその滞納された家賃も賃貸料として計上しなくてはならないのです。何十万という滞納家賃全額を計上ですよ!もら...

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定期借家契約

 定期借家契約という契約の仕方を知っていますか。 ていきしゃくやけいやくではなく、ていきしゃっかけいやくと読みます。 これは従来の普通借家契約があまりにも賃借人に有利な契約であったため、それに対する反省として平成11年に創設された制度です。 なぜ、普通借家契約が賃借人に有利であったかというと、元々戦...

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共有部分に荷物

 アパートの廊下や階段に荷物を置きっぱなしにしている入居者がよくいるんですよね。雨が降った次の日に濡れている傘が乾くまでとかであれば全く問題ないのですが、宅配便で田舎から送られてきたじゃがいものダンボール箱とか、子供の三輪車だとか、ひどい人になるとホイールごと車のタイヤが放置されていたりします。生ゴ...

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家賃に消費税

 皆さん家賃に消費税を上乗せして払ったことはありますか?部屋を法人で借りている人は家賃に消費税を上乗せして払ったことがある人もいるかも知れません。 なぜ、個人が家賃に消費税を上乗せして払ったことがないかというと、住宅の貸付に関しては消費税は非課税なのです。また、法人で借りている人でも消費税を上乗せし...

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居住者以外の者も住み始めたら

 契約時に記載された居住者以外の者も住み始めるということはよくあることです。夫婦に子供が生まれたとか、母親の体調が優れず息子と同居し始めるとかですね。そういうことに対して契約と違うと怒る大家はまずいないと思いますし、社会通念上それを理由に契約の解除は許されないと思います。 しかし、ワンルームの部屋を...

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不動産屋に行くタイミング

 自分の持っている物件の部屋の仲介をお願いするのに不動産屋さんを回りますよね。お店に顔を出す曜日とか時間帯はいつが良いのでしょうか。 あるデータによると、店舗へのお客さんの来店が最も集中するのは土曜日の12時から14時だということです。日曜日ではないというのがちょっと意外ですよね。そこから逆算すると...

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問い合わせの多い募集条件

 あるデータ(東京23区)によると、不動産屋に問い合わせのある募集条件のトップは敷金ゼロ・礼金ゼロだそうです。それに2人入居可、保証人不要、ペット可と続くのですが、この内敷金ゼロ・礼金ゼロは大家として最も簡単にでき、そして最も効果の高いものと言えるでしょう。 ペット可にするかどうかは、元々ペット可に...

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問い合わせの多い設備条件

 「問い合わせの多い募集条件」の中で、お客さんから不動産屋への問い合わせが多いのは敷金・礼金ゼロであることを説明しましたが、募集条件ではなく設備の条件で問い合わせが多いのはなんでしょうか。 やはりと言うべきか、トイレ・バス別が設備条件の中で一番問い合わせが多いようです。次いでフローリング、室内洗濯機...

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前面道路の幅

 容積率については以前に説明しましたが、土地が接道している道路(前面道路)によっては、各地域で定められている指定容積率も減ってしまうこともあることは知らない人が結構います。 住居系であれば前面道路幅員に0.4を掛けた値がその土地の指定容積率よりも下回った場合は、容積率が下回った値に制限されるのです。...

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家賃明細をウェブで

 エイブルでは6月20日から面白いサービスを始めるようです。何が面白いかと言えばですね、管理を委託すると毎月家賃の明細が管理会社から送られてくるじゃないですか。それを郵便で送ってくるのではなく、ウェブ上で見れるようにするサービスです。 家賃の明細ってあれ邪魔なんですよね。ウェブで済むものならウェブで...

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契約更新時の連帯保証人

 契約更新時にはもちろん賃借人の署名捺印が必要ですが、連帯保証人についてはどうでしょうか。最初に契約した際に連帯保証人を取り、その後契約更新時に連帯保証人から署名捺印してもらわなかった場合、連帯保証人は責任を負うのでしょうか。 更新時に署名捺印してもらわなかったら連帯保証人は責任を負わないような気が...

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不動産屋との信頼関係

 不動産投資は不動産屋さんがいなくては成り立ちません。物件を購入する時ももちろんですが、物件を賃貸に出す時も不動産屋がいなければどうにもなりません(ネットなどで自分で客付けできる大家さんもいますが)。 不動産屋と信頼関係を築くにはどうすれば良いのでしょうか。 それは約束を守るということです。 契約を...

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交渉してくる入居希望者

 賃貸の募集をすると、色々な条件を交渉してくる入居希望者が居ます。そうした入居者は私は基本的には入居を断ることにしています。 不動産屋から「内見したお客さんからお家賃を5000円下げてくれたらという相談が...」、「先日、入居申し込みをファックスしたお客さんなんですが、やっぱり一か月フリーレントにし...

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12月の入居者

 不動産投資をしていて一番の悩みは空室です。大家はとにかく空室を埋めて満室にしたいですし、満室にするのが使命と言っても良いでしょう。 そして大家の私が唯一空室を埋めるのを諦めるのが12月です。 心情的にはとにかく年内に満室にして、晴れ晴れとした気分でお正月を迎えたいですよね。それなのに12月の入居を...

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不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ