賃貸併用住宅の2階はアパートに

賃貸併用住宅の自宅部分は1階にしましょう

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 賃貸併用住宅を建てる際には、必ず賃貸部分は2階にオーナーの自宅部分は1階にしましょう。ここを間違えてしまうパターンが非常に多いんですね。

 

 1階には1階の良い部分、2階には2階の良い部分はあるのですが、実際に建てるアパートの間取りとそのアパートを借りる人の属性を考えてみればどちらを1階にしてどちらを2階にすれば良いか判断できると思います。

 

 1階の良い点はなんでしょうか。赤ちゃんがいる家族であれば、赤ちゃんを抱っこして階段を昇り降りするのは大変ですから1階はとても助かるでしょう。ちょっと外で遊んでいて子供が「おしっこ!」となっても自宅のトイレに連れて行くのも楽です。また、子供は家の中を駆け回ります。下の人に迷惑だからと子供の足音を気にする必要もありません。お年寄りには階段を使わないで済む1階の方が人気なのは当たり前です。

 

2階がアパートの賃貸併用住宅

 

 逆に1階の悪い点でまず挙げられるのは防犯性の問題でしょうか。外からの視線も気になります。日当たりの問題が出てくる建物もあるかも知れません。

 

 賃貸併用住宅を建てる際に、ハウスメーカーが提案する間取りは2階がオーナー部分になっているのが多いこと、マンションなどでも1階よりも階が上がるにつれて人気となるので、なんとなく2階の方が良いなどの理由でオーナーの居住部分を2階にしてしまったりしますが、それは完全に間違っています。

 

 賃貸併用住宅の間取りを考えてみましょう。もしも、自宅部分70平米の3LDKで2階も同じ平米数の間取りであればオーナーが2階に住むのも良いでしょう。賃貸部分を借りるのも家族でしょうから。しかし、70平米の3LDKの家賃はどれぐらい取れるでしょうか。多摩地区ではせいぜいが10万ちょっとでしょう。これでは前のページで話した利回りには全く達しません。

 

 利回りを考えれば23平米の1Kを3つにする間取りが一番良いでしょう。家賃は15万円を軽く超えてきます。では、1Kを借りる人とはどのような人でしょうか。お年寄りのいる家族ですか。それとも子供たちがいる若い夫婦ですか。そんなことはありませんよね。若い独身者でしょう。若い独身の人は1階のメリットをあまり感じられないのです。2階までの階段を昇ることもなどあまり苦になりません。子供もいないので足音を気にする必要もありません。

 

 逆にオーナーは家族持ちでしょう。となれば1階のメリットが多くあるわけです。

 

 不動産投資(賃貸経営)をする上で、一番大きなリスクは空室です。空室リスクを避けるためには可能な限り魅力的な部屋を入居者に提供することが大事で、家賃、間取り、階などを想定される入居者層に最適化する作業が必要になります。

 

 新築で建てるのですから、想定した入居者層が好む部屋を提供することが大変重要です。これを間違えると、空室がいつまでも埋まらないという悲劇が起こってしまいます。

 

 もちろん実際は家賃を下げれば問題は解決します。同じ家賃であれば、アパートの2階部分よりも1階部分の方が埋まりづらいのは一般的に間違いのない事実なので、どうしても2階に住みたいのであれば、家賃設定は各部屋1万円程度下げるのを覚悟しましょう。

 

 あ、ハウスメーカーの提案する家賃は鵜呑みにしてはいけませんよ。家賃保証も絶対ダメです。その件に関してもこれから説明していきます。

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