賃貸併用住宅

賃貸併用住宅で失敗しないために

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 賃貸併用住宅であっても不動産投資であることに変わりはありません。一介のサラリーマンが不動産投資である賃貸併用住宅で失敗するということは最悪の場合自己破産も含めて重大な結果を生じさせる可能性があることを認識しなくてはいけません。

 

 この章では、賃貸併用住宅で失敗しないために、賃貸併用住宅の良さだけでなく、デメリットの部分や注意しなくてはいけない点などを詳しく説明していこうと思います。

 

 サラリーマンを辞めて不動産投資で生きていこうと思うのであれば、不動産所得がある程度大きくなってからではないとマンションでも戸建てでも自宅を購入することはお勧めしません。銀行から融資してもらう際に不利になるからです。

 

 


 しかし、サラリーマンを辞めるつもりがない方で自宅を建てようと思っている方がいたら、私は賃貸併用住宅を建てることをアドバイスします。住宅ローンを利用して新築アパートを建てるでも説明しましたが、2階をアパートにすることによって、自宅を新築した費用を全てアパートからの家賃収入で賄うことが可能だからです。中古の賃貸併用住宅であればさらにキャッシュフローは良くなります。

 

 考えてもみてください。必死に貯めた1千万円を頭金に銀行から3500万円を借り入れて家を建てたとします。月々10万円のローンを35年間かけて支払うんですよ。35歳の時に自宅を建てたとしても完済の時には70歳です。

 

 60歳で退職した後10年間もローンも払えるのでしょうか。もうこれからの時代退職金など期待できないのはみんなわかっていると思います。年金は今だって65歳からの支給なのに、35年後には70歳とか75歳からの支給になっているのは間違いありません。60歳無職無収入の人が月々10万円のローン払っていけないですよね。奥さんと2人でパートに出ても月に15万も稼げないのではないでしょうか。ローンが無かったとしても月に15万では夫婦で暮らしていくのにギリギリでしょう。

 

 仮に賃貸併用住宅を建てるとしましょう。銀行から5000万借り入れたとします。月々の支払いは15万円程度。2階にワンルーム3部屋作ってあれば家賃も15万円程度は入ってくるでしょうから返済は家賃で支払えることになります。ローンがタダになるのなら、その分をローンを払ったと思って繰り上げ返済していけば、20年と経たずに完済です。

 

 たとえ20年後には家賃が10万円程度しか入らなくなったとしてもサラリーマンとしての給料を貰いながら毎月10万円もの副収入があることになります。そして60歳で定年になったら住む家はタダ、家賃で10万円入ってくるのであれば年金支給まで貯金を切り崩したり簡単なアルバイトをするだけで生きていけるのではないでしょうか。

 

 攻めの不動産投資ではないかも知れません。しかし、こういった守りの不動産投資はリスクも低く、充分実行するに値する不動産投資と言えるでしょう。

 

 賃貸併用住宅は良い選択肢ですが、実際には気をつけないといけないこともたくさんあります。

 

 守りとは言え、賃貸併用住宅は不動産投資には違いなく、おいそれと失敗するわけにはいかないからです。

 

 下の記事では賃貸併用住宅を建てるにあたって失敗しないために注意しなくてはならない点などを説明していきます。

賃貸併用住宅記事一覧

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 私も賃貸併用住宅を中古で購入した経験があります。もちろん、今でも所有しており、私の不動産投資のポートフォリオの一つとして毎月確実に家賃が入ってきています。 積極的に不動産投資をしたいのなら、賃貸併用住宅を購入していはいけませんと書いてたのにお前は購入してるじゃないかと思われるかも知れませんが、私が...

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 賃貸併用住宅を住宅ローンで購入した時の問題点としては、利回りが低いので次回新たに不動産投資用の物件を購入する際の足かせとなることがあります。 銀行は融資の際にどれだけ健全な不動産投資をしているかを確認します。どこにどのような物件を持っていて、どれぐらいの家賃収入があり、どれだけのローン残高があって...

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購入した中古の賃貸併用住宅のその後

 中古の賃貸併用住宅を購入し、アパートの部屋を満室にした上、自宅部分に居住しながら近くの大学の学生を下宿させて利回りを上げ、銀行からの評価さえ上げた話※はしました。※「賃貸併用住宅を中古で買った経験談」「賃貸併用住宅と不動産投資」参照 しかし、現在私はその中古で購入した賃貸併用住宅に住んでいません。...

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賃貸併用住宅の利点(植栽や雑草等)

 賃貸併用住宅のメリットの一つに、植栽や雑草の処理が楽ということがあります。 賃貸併用住宅のメリットの記事でもこの点については説明しましたが、綺麗な花壇などがあるアパートはとても魅力的であるものの、アパートが自分が住んでいるところから離れていると、花壇の手入れなどを毎日行うことは難しく、綺麗な状態で...

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 賃貸併用住宅にこそ花壇を作ったり、スペース的な余裕がなければ鉢植えなどでも良いですから、花や緑を溢れさせましょう。 アパートやマンションに花や緑が溢れているととても気持ちが良いですよね。非常に第一印象が良くなり入居率が上がります。私自身それは良く理解しているのですが、自分が所有しているアパートでそ...

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賃貸併用住宅の家賃保証

 多くの人がハウスメーカーが提案する賃貸併用住宅の家賃保証に魅力を感じています。今まで説明してきたとおり、この家賃保証はハウスメーカーが2重にも3重にも利益を上げる手段なのです。 賃貸併用住宅を建てようという人は、ある意味不動産投資の未経験者が多いです。必然、工務店ではなくハウスメーカーで建てる人が...

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 賃貸併用住宅の減価償却についてですが、建物の取得価額を全額償却するということはできません。 賃貸併用住宅は、アパート等として貸し出す賃貸部分と自分が住む自宅部分に分かれます。賃貸併用住宅の大きなメリットである住宅ローンを利用する形だと、最低でも50%は自宅部分を作らなければなりません。 仮に建物の...

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土地なしだって賃貸併用住宅は可能

 今まで私は土地なしで賃貸併用住宅を建てることを前提に説明してきました。しかし、賃貸併用住宅は土地を持っている人がやるものという先入観も意外とあるようです。 確かに土地を持っていて、その土地に賃貸併用住宅を建てるのはとても良いプランですし、非常に楽です。楽という言い方が適切かはわかりませんが、銀行か...

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賃貸併用住宅の空室率

 賃貸併用住宅の企画の段階でよく勘違いされるのが空室率の問題です。 もちろん、賃貸併用住宅の企画だけでなく、新築アパートの企画でも中古のアパートの購入でも全く同じことなのですが、空室率を考えないで突き進んでしまうことが不動産投資初心者には多いのです。要は空室率ゼロを想定してしまうのです。 1階に自分...

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賃貸併用住宅の安心感

 賃貸併用住宅の優れている点として老後の安心感があります。これはアパートを持つのと同じで、年金のように毎月お金が入ってくるというものです。 私には実家が賃貸併用住宅の幼馴染の友達がいます。確か中学生ぐらいの時だったと思いますが、彼のお父さんが家を建て替える時に賃貸併用住宅にしました。2階に3部屋とて...

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賃貸併用住宅は何坪あれば建築できるのか

 賃貸併用住宅を建築するにあたり、土地は何坪必要かということは土地から買う人も既に土地を持っている人も気になるところです。 もちろん一概には言えないんですよ。地方や郊外で駐車場がないと借り手が見つからない地域であれば当然30坪程度の土地で賃貸併用住宅は厳しいでしょう。 都心部で駐車場も必要なく、また...

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賃貸併用住宅の利回りを上げるための裏技で気をつけること

 通常の賃貸併用住宅は、半分が自己使用の居住部分で半分が賃貸部分となります。もちろん、50・50の割合を20・80にすることもできますが、その場合住宅ローンは適用できなくなります(自宅部分を80にする場合はもちろん可能)。 建物の半分しか賃貸に出せないのですから通常のアパートの半分の利回りになってし...

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自己資金がなくても賃貸併用住宅なら可能

 通常、不動産投資をするためには自己資金が必要ですが、賃貸併用住宅ならば自己資金がほとんどなくても手に入れることができます。 アパートなどの投資用物件を購入する(または建てる)には普通はある程度の自己資金が必要となります。もちろん、担保に入れられる物件を持っていたり、本人自身が物凄く属性が良かったり...

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賃貸併用住宅の目的

 通常の戸建てではなく、賃貸併用住宅を建てる目的はなんでしょうか。 もちろん、家賃収入ですよね。ただし、その家賃収入をどのように捉えるのかでどのような賃貸併用住宅を建てるのかが変わってくるのです。 目的が家賃収入で住宅ローンの負担を軽くしたいというのと、家賃収入で副収入を得たいのとではどのように賃貸...

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賃貸併用住宅なら大家になるハードルは低い

 不動産投資をやったことのない人が、大家だとかアパートのオーナーになるというと聞けば、なんだかとてもハードルが高くて自分はとてもそんな身分には成れないと思う人も多いかも知れません。しかし、賃貸併用住宅であれば大家になるのはそんなに難しいことではありません。 確かに不動産投資未経験の人がアパートやマン...

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