賃貸併用住宅の最大のリスク

賃貸併用住宅の最大のリスクは空室リスク

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 賃貸併用住宅も不動産投資ですから、最大のリスクはやはり空室リスクとなります。この賃貸併用住宅最大のリスクをいかに低くするかが賃貸併用住宅で失敗しないための最重要事項です。

 

 そのためには、まずどこに賃貸併用住宅を建てるのかを決めなければなりません。いくら東京だったとしても奥多摩に賃貸物件があっても誰も借りてくれませんよね。そんなことはわかっていると言われるでしょうが、立地は非常に重要なのです。まずどこに建てるかを決めないことには間取りも決められないし、家賃も設定できません。
賃貸併用住宅を建てる場所
 住宅街に建てるのか、それとも駅近に建てるのかで、ファミリー向けにするのか単身者用にするのかが変わってきます。駅から遠い住宅街なのに利回りが良いからとワンルームを作っても、需要が少ないのですから満室にするのは非常に難しくなってきます。また、駅が近いのにファミリー向けの部屋を作っても利回りが低くて勿体無いということにもなります。

 

 そこで、東京なら東京のどこに、埼玉なら埼玉のどの街に賃貸併用住宅を建てるのかを決めることが最初にやるべきことですが、それは普通はすでに決めていることが多いと思います。なので、その街のどの地域に建てるかを決めることになります。どの地域に建てるかを決めると間取りを決めることが出来ます。地域と間取りが決まれば家賃の設定ができます。

 

 不動産投資で空室リスクを減らすのに、最も簡単で最も効果があり、最も重要な方法は家賃の設定です。どんなにボロかろうが、駅から遠かろうが家賃を低くすれば全く需要のない過疎地とかでない限りは空室は埋まります。しかし、相場が5万円のところを2万円で貸すのでは空室は埋まるかも知れませんが、不動産投資の土台に乗ってこなくなるので、競争力のある価格内でどれだけ高く家賃を取れるからという話になります。

 

 もちろん、これはレジ系(住居系不動産)の話でオフィスや飲食などの賃貸物件はまた別の話になります。飲食店などは、店を出しているだけで家賃以外にもお金がかかってくるので、どんなに家賃が安くても客が来ないような場所では借りてくれる人はいませんからね。

 

 賃貸併用住宅をやろうと思ったら、企画の段階で周辺の家賃相場はどれくらいで自分は家賃をいくらに設定するのかということが最重要課題となってきます。これを間違えなければ賃貸併用住宅の失敗の大きな原因が取り除かれると言って良いでしょう。

 

 周辺の家賃相場(ヤフーの不動産等で簡単に調べられます)が5万円だとすると、新築プレミアムで6万円で貸せるかも知れません。さらにハウスメーカーは「うちはデザイン力が違いますし、テレビCMもバンバン流しているので7万円でも集客できます。家賃保証もあるし安心です。」等のことを言ってくるかも知れません。しかし、ここで楽観的な想定をしてはいけないのです。

 

 周辺の同程度の間取りが5万円ならば5万円で家賃設定し、さらに満室を想定してはいけません。新築の時は6万円で募集してもいいでしょう。しかし、新築プレミアムがなくなって相場が5万円のところを6万円で募集していれば、空室のリスクは格段に高まるからです。

 

 もちろん、相場の家賃、または相場の家賃以上で貸すことを目指さないといけないんですよ。ただ、初めからそれぐらいは確実に入ってきて常に満室という設定はやめた方が良いということです。その計算でキャッシュフローを考えていると、月々のローンが支払えないという不動産投資の最悪の状況になってしまうかも知れないからです。

 

 結論としては、賃貸併用住宅で失敗しないためには、まず立地を間違えない。そして立地が決まったら入居者の設定を間違えない(対象入居者を設定すれば正しい間取りが決まる)。最後に家賃の設定を間違えない。これらを間違えなければまず失敗することはないでしょう。

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