賃貸併用住宅の出口

　投資には必ず出口があります。それは不動産投資である賃貸併用住宅も例外ではありません。サラリーマンで不動産投資が副業だったとしてもやはり※出口戦略が必ず必要となってきます。

※私の不動産投資における出口戦略については「不動産投資の出口戦略・戦術」に関連記事があります。

　では、賃貸併用住宅の出口はどのようなものすれば良いのでしょうか。

　子供に相続させるのが目的だとすると子供が１人なのか２人なのかで変わってくると思います。ちなみに私は子供に財産を残してやるつもりは全くないので子供に相続させるという選択肢を選ぶつもりはありませんが、もしも、お子さんが１人の場合はほぼ何も考えずに、下記のようにすれば良いと思います。

　定期的なメンテナンスをきちんとやっておけば、木造住宅だって４０年でも５０年でももつものです。安普請の建売だってもつのですから、注文住宅できちんと建てた住宅であれば言わずもがなです。３０〜４０年後に新築そっくりさんのようなリフォームをすればほぼ新築のような住宅に生まれ変わります。それを子供に相続させてあげれば良いでしょう。

　ちなみに、住友林業の新築そっくりさんは高いですからね。坪単価３５万円程度取るので、新築で建てるのとそんなに変わらない額がかかってしまいます。お金のある方は住友林業さんにお任せしても良いでしょうが、費用を抑えたいのなら地元の工務店です。

　お子さんが２人以上いた場合、賃貸併用住宅を半分もしくはそれ以上に分けることはできないので、物件売却後に現金を均等に分けるという形を取るのが普通だと思います。もちろん、子供のうちの１人がおおよその売却額の現金を用意できて、自分の相続分以外の現金を他の子供に渡して物件を相続するということもできますが、レアなケースですね。

　相続するのが一人っ子だとしても、売ってお金にしたいと考える人も多いでしょうし、２人以上ならほぼ売却することが確定で、また、私のように子供に相続させないと決めているなら、結局のところ賃貸併用住宅も最後は売却ですよね。墓場まで物件持っていくことはできませんから。

　そうなると、いかに高く売却するかということをメインに出口を考えていかなければならないと思います。その時々の経済状況によって物件価格は高くなったり安くなったりするので、こうすれば高く売れるということは言えないのですが、その時々の相場よりも高く売るという売り方はあります。

　一番大切なのは売り方なんですよね。賃貸併用住宅のような物件は実需で売らないといけません。なぜなら収益物件として売ってしまうとどうしても利回りで計算されてしまうので安く買い叩かれてしまうからです。

　どういうことかわかりやすく説明しましょう。例えば築浅のファミリータイプのマンションが３千万円で売っていたとします。これは実需の相場だったりするのです。しかし、これを収益物件として売ったらどうなるでしょうか。月に１０万円の家賃で貸していたとしましょう。年間の収入は１２０万円となり、表面利回りは４パーセントです。東京の多摩地区の区分所有のマンションで利回り４パーセントなんてあり得ません。表面利回りであれば築浅だったとしても最低１０パーセントからでしょう。となると収益物件として売ろうとする１２００万円しか値段が付かないことになります。

　しかし、自分で住む実需の相場であれば３０００万円で売れるわけです。

　賃貸併用住宅は収益物件としても実需としても売ることができます（アパートは収益物件としてしか売れません）から、そこを利用するわけです。

　なぜ、実需の物件と収益物件ではこんなにも価格が変わってきてしまうのかと言えば、実需の部分では利回りで計算するということをする人なんていないというのも大きな理由ですが、賃貸併用住宅では住宅ローンが利用きるということが一番の理由でしょう。

　収益物件に適用されるアパートローンなどの事業性のローンでは利回りが非常に重要となってきますが、住宅ローンでは頭金も要らなければ（または小額で済む）利回りも関係なく、さらには返済期間も長期にできるため、自己使用のための実需として売ることができれば必然高く売れるというわけです。

　そのため、賃貸併用住宅の売却時は利回り○パーセントの収益物件とするのではなく、アパート付きの中古戸建てとして売却するのです。マイソクに具体的に売却価格での毎月のローン返済額とアパートからの毎月の収入を記載して、この住宅を買えば毎月のローンを払わなくていいだけでなくお小遣いまで入ってきますよと、ただで家を買ってお小遣いまで貰えるというような魅力的なキャッチコピーまでつけてもらえれば最高でしょう。

　もちろん、それをきちんと理解してアピールできる不動産屋を選ばないといけないのが大前提となってくるのですが、私が上で書いたことを不動産屋に説明すれば、できる不動産屋はすぐに理解して動いてくれます。もしも首を傾げるようでしたら、他の不動産屋に行った方が良いでしょう(^_^;)

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