賃貸併用住宅の間取り

　賃貸併用住宅と言えども不動産投資をするという覚悟が必要なことは何度も書きました。不動産投資の観点から賃貸併用住宅を考える際に、立地と共に重要になってくるのが間取りです。

　間取りと言うと、ついつい自分たちが住む住宅部分の間取りを思い浮かべてしまうと思いますが、賃貸併用住宅で本当に重要になってくるのは賃貸部分の間取りです。

　まず、大前提として賃貸併用住宅の賃貸部分は２階にすべきであるということは、「賃貸併用住宅の２階はアパートに」で説明しましたが、では、２階にどのような間取りの部屋を作れば良いのでしょうか。

　利回りを考えるのならば、ワンルームを３部屋作れたら一番良いでしょう。しかし、ワンルームの入居者のニーズとしては、駅から近いことが一番重要視されるポイントですから、駅から遠い閑静な住宅街に賃貸併用住宅を建てるのであれば、これは微妙なところです。もちろん、家賃を下げれば客付けはできますが、それでは利回りを下げることになります。どうせ利回りが低くなるのならワンルーム３部屋よりもファミリータイプの２ＬＤＫや３ＤＫ等の間取りで１部屋の方が、良い間取りとも言えます。

　不動産投資として考えた時、ワンルームのメリットは利回りが良い点です。デメリットとしては、入居者が学生だった場合卒業すると同時に出て行ってしまいますし、独身者の場合は給料が上がったり、結婚したりするとすぐに退去となってしまい、入居者を入れても入れてもどんどん退去していってしまうことが多いなどでしょう。

　ファミリータイプの良さは、大抵の入居者は家族なので長く住んでもらえることです。特に子供がいる家族の場合は、引越しを嫌うので１０年２０年と住んでくれること可能性が高いです。ワンルームが２年とか４年とかで出て行ってしまうのと比べると全然違いますね。この場合入退去が少ないことから、リフォームの手間と費用がかからないため、利回りを下げない大きな要因となります。とは言え、ワンルームに比べれば利回りは確かに低いです。

　その中間が３０〜４０平米程度の２ＤＫや１ＬＤＫです。最近のトレンドとしては間取りを無理に２ＤＫにするのではなく、広めの１ＬＤＫです。

　賃貸併用住宅の間取りとしては、駅から近ければ利回りを考えてワンルームか少し利回りは下がりますが、１ＬＤＫが良いでしょう。

　駅から遠い住宅街であればファミリータイプ。ファミリータイプであれば利回りは下がっても長く入居してもらえるのでありがたいです。ただし、ファミリータイプには駐車場がないと厳しいかも知れません。この場合、１階も２階も同じ間取りにして、どちらを賃貸に出してもいい状態にしても良いかも知れません。小さい子供がいる家庭などは２階よりも１階を希望することも考えられますしね。庭付きでペット可になんかしたらすぐに決まるかも知れません。その場合はもちろん、自分たちの居住部分は２階となります。

　賃貸併用住宅でも不動産投資であることきちんと理解して間取りは考えないといけないことをわかって頂けたでしょうか。

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