賃貸併用住宅と不動産投資

賃貸併用住宅を住宅ローンで組んだ時の不動産投資における問題点

 賃貸併用住宅を住宅ローンで購入した時の問題点としては、利回りが低いので次回新たに不動産投資用の物件を購入する際の足かせとなることがあります。

 

 銀行は融資の際にどれだけ健全な不動産投資をしているかを確認します。どこにどのような物件を持っていて、どれぐらいの家賃収入があり、どれだけのローン残高があって月々の支払いはいくらかというようなことから、年間の空室率からリフォーム代や支払っている税金やサラリーマンとしての給与所得、扶養している家族の数など色々なことを聞いてきます。

 

賃貸併用住宅を購入しようとしているサラリーマンの給与

 

 賃貸併用住宅は利回りが低いので、持っているとマイナス評価になることが多いのです。もちろん、ローン残高が少ないとか一等地にあるとかであればプラスの評価になることもありますし、そもそも他に優良な収益物件をたくさん持っているとか本業の給与所得が凄く高いとかであればそのマイナス評価も全く問題にならないこともあります。

 

 しかし、これから不動産投資をやっていこうと思っている人の場合、銀行から融資を受ける場合にはマイナス評価となるものはできるだけ少なくしておく方が良いのは明白ですね。

 

 前回、私が中古の賃貸併用住宅を住宅ローンで購入した話をしました。そして、アパート部分を賃貸するだけでなく戸建て部分にも学生を下宿させて利回りを上げたことも説明したとおりです。

 

 そうやって利回りを上げたことによって、賃貸併用住宅を購入したにもかかわらず、銀行からはプラスの評価をされました。ここの部分は非常に重要なので詳しく説明します。

 

 賃貸併用住宅は利回りが低いので銀行からマイナス評価される。そこでアパートだけでなく自宅部分も人に貸して利回りを上げる。←実はこれは問題があるのです。賃貸併用住宅で住宅ローンが使えるのは、自宅部分に自分が住むから住宅ローンで借りられるわけで、自分が住まないで人に賃貸するのであれば、住宅ローンとしては認められないのです。

 

 ここで袋小路にはまります。利回りが低い→マイナス評価。それを改善するために自宅部分を貸す→契約違反。この解決方法が私がした、自宅部分に住みながらまかない付きで学生を一緒に住まわせてあげるという方法です。

 

 銀行には全てきちんと話しました。部屋が余っていたこと、地方の親御さんが下宿先を探していたこと、そしてまかない付きで部屋を貸し、親御さんたちから毎月4万円づつ計12万円が振り込まれること。

 

 このことによって、自宅部分に住みながら下宿も受け入れることで利回りを上げながらも住宅ローンの契約違反にはならず、銀行からは逆にプラスの評価をもらえました。

 

 そうして私は賃貸併用住宅に住みながら不動産投資をし続けたのですが、現在はもうその賃貸併用住宅には住んでいません。その後については次回またお話ししたいと思います。


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