土地なしだって賃貸併用住宅は可能

土地なしで賃貸併用住宅

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 今まで私は土地なしで賃貸併用住宅を建てることを前提に説明してきました。しかし、賃貸併用住宅は土地を持っている人がやるものという先入観も意外とあるようです。

 

 確かに土地を持っていて、その土地に賃貸併用住宅を建てるのはとても良いプランですし、非常に楽です。楽という言い方が適切かはわかりませんが、銀行からの借り入れも簡単ですし、利回りも格段に良いのでローンを払ってもかなりのキャッシュフローが出ます。そのため、建築費の高いハウスメーカーで建てても大丈夫ですし、設備を豪華にしたり、お金のかかる凝った外溝なんかもやれてしまいます。

 

 土地なしの場合はまず土地探しから始まります。賃貸併用住宅は普通の住宅を建てるよりも少し大きめの土地が必要になりますし、建築費も高いことから総予算も高額となり、銀行からの借り入れも(与信にもよりますが)シビアになってきます。

 

 そして、土地の購入費用・建物の建築費用が高額となるので、必然利回りは低くなり、月々の支払いも高くなります。

 

 そうなると、土地なしで賃貸併用住宅を建てる場合、最初の段階からしっかりとした企画が必要となってきます。
土地なしで賃貸併用住宅を建てるにあたりしっかりと勉強して企画を立てている男性

 

 どの地域の駅からどれくらい離れた場所にどのくらいの広さの土地を購入するのか、入居者はどのような層を対象とするのか、間取りはどれくらいで部屋数はいくつにするのか。建築費は坪いくらを想定するのか。検討事項は多岐に渡り、本気で不動産投資をやるという覚悟がないと後々困ることになりかねません。

 

 土地を持っている場合は、まずどの地域とか広さとかはもう決まっているので検討する必要すらないですよね。そうなると、その地域の特性から考えれば自ずと対象は決まり(駅から遠いのにワンルーム作っても借り手いませんよね)、対象が決まれば間取りも決まるわけで、悩む必要はありません。

 

 そして、土地の購入費用が不要のため、ハウスメーカーに丸投げするだけでもローンを払ってさらに毎月プラスまで出るということが簡単に可能になります(もちろん私の暮らしている東京近郊の話をしています。土地が坪1万円とかの地域で土地を持っていてもあまり意味ありませんから)。

 

 

 しかし、ここに落とし穴もあるのです。土地を持っているということは土地に関しては選択肢がありません。ハウスメーカーの営業の口車に乗ってしまい、賃貸需要の全くない土地の上に賃貸併用住宅やアパートを建ててしまうと、失敗してローンが払えなくなり、元々持っていた土地も手放さなくてはならないなんてこともあるのです。

 

 土地なしの場合は、当然どこに建てるのかを選べるので、企画がしっかりしていれば賃貸併用住宅が失敗する可能性は低いことになります。

 

 もちろん、最も良いパターンは、賃貸需要のある土地を持っていて、そこでしっかり企画をし、ハウスメーカーではなく信頼できる工務店で建て、きちんとした管理を自分でやるということです。

 

 ただ、土地なしだからと言って賃貸併用住宅ができないわけではありませんし、逆に土地がないことによって有利になる点もあるので、しっかりと勉強して賃貸併用住宅を成功させてください。

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