賃貸併用住宅のトラブル

賃貸併用住宅最大のトラブル

  このエントリーをはてなブックマークに追加 

 賃貸併用住宅で最も多いトラブルは騒音の問題でしょう。そして賃貸併用住宅の騒音トラブルを防ぐ方法はいくつかあります。

 

 まず最もシンプルで最も効果的、そしてコストもかからない方法はアパート部分を2階にすることです。

 

 賃貸併用住宅における騒音トラブルは2つあり、一つは大家が出す音に対する入居者のクレーム、もう一つは入居者が出す音に対する大家の苦情です。では、この2つの音の種類を考えてみましょう。

 

 賃貸併用住宅を建てる人はどのような人で、借りる人はどのような人でしょうか。賃貸併用住宅を建てる人は基本的には独身の人はあまりいません。通常は家族でしょう。しかも、余生があまり長くない老夫婦が賃貸経営を始めることは少ないので、若い夫婦が多いと思います。もちろん、相続を見越して将来的に息子家族が住むために建てるということもありますが、最終的には比較的若い世代の家族が住むことが多く、小さな子供もいることが多いわけですね。

 

 子供がバタバタと階上を走り回る音が大きな問題となるわけで、これを解消するためにはシンプルに自分たちが1階に住めばいいわけです。簡単ですよね。騒音トラブルの問題だけでなく、賃貸併用住宅で自分たちが居住する部分を1階にする理由はすでに「賃貸併用住宅の2階はアパートに」で詳しく説明してあるので読んでみて下さい。

 

 では、入居者が出す騒音はどのようなものでしょうか。賃貸併用住宅を利回りで考えると、アパート部分を75平米のファミリータイプ1部屋にするよりも25平米のワンルーム3部屋にした方が確実に良いため、多くの賃貸併用住宅ではアパート部分は1Rもしくは1Kという間取りです。1Rや1Kに入居する人たちは当たり前ですがほぼ単身者となり、単身者の出す音の問題としては、夜遅い時間のシャワーやトイレなどです。バタバタと走り回るような騒音というのはあまりありません。もちろん、若者ですから音楽等の問題もあるので、契約書に音楽等を大音量でかけないなどの条項は入れておくのは忘れてはいけません(不動産屋が用意する契約書には普通は入っているのであまり意識はしなくても大丈夫ですが)。

 

 単純に、賃貸併用住宅は大家が我慢すればトラブルを避けられるという論法もありますが(そして実際それができるならトラブルにはならないのですが)、出来れば夜中の排水音等は静かな方が良いに決まってます。

 

 排水管の防音工事は後からやると結構な費用がかかります。しかし、最初から防音排水管を使用していれば非常に安価に、そして効果的に排水音の問題は解決できます。賃貸併用住宅を建てる前に、まず「排水管 防音」等で検索してみてください。色々な防音排水管があるので自分で好みのものを選び、施工会社に対してこの排水管を使用してくださいと伝えれば良いわけです。そんなに費用がかかるわけではないので、特に余計な費用も発生しないか、もしくは僅かな金額がアップするぐらいでしょう。もちろん、初めから施工会社が防音排水管を使用していることも多いです。

 

 さらにフローリングの下に敷く遮音マットなどでも劇的に音をカットすることもできます。これなどもあまり費用がかからないので、施工会社にお願いした方が良いでしょう。特定のメーカーの製品を推奨するわけではないですが、このメーカーの製品「防音排水管」「遮音マット」などは良いとは思います。

 

 もちろん、そもそも木造や鉄骨ではなく鉄筋コンクリートで賃貸併用住宅を建てれば全ての音のトラブルに関する根本的な解決になるのですが、あまりにも利回りが低くなりすぎて(建築代金が高くなりすぎるので)、2階建ての賃貸併用住宅を鉄筋コンクリートで作る人はいないでしょう。

 

 結論としては、賃貸併用住宅で騒音トラブルを避けるためには、1階部分を自宅とすること、利回りを圧迫しない程度の安価でできる防音は可能な限りやっておきましょう。

賃貸併用住宅のトラブル関連ページ

賃貸併用住宅はハウスメーカーか工務店か
賃貸併用住宅を建てる際には、ハウスメーカーを選ぶべきなのか、工務店を選ぶべきなのか悩みますよね。しっかり比較してみましょう。
賃貸併用住宅は割高です
ハウスメーカーは良いことしか言いませんが、賃貸併用住宅は実際は高価で利回りの低いものです。しかし、それでもなおやる価値があるのも事実です。
賃貸併用住宅の利回り
賃貸併用住宅の利回りは、新築で4パーセント、中古で5パーセントを目安にすれば大きな失敗はないでしょう。
賃貸併用住宅の2階はアパートに
賃貸併用住宅を建てる際に、自宅部分を2階に、アパート部分を1階にしてしまうことが多いですが、これは絶対に間違っているのでやめましょう。
賃貸併用住宅の間取り
賃貸併用住宅と言えど、不動産投資でもあるのです。不動産投資の観点からきちんと間取りを考えなくてはいけません。
ハウスメーカーの提案する賃貸併用住宅の家賃は信用してはいけない
ハウスメーカーが賃貸併用住宅の提案をするとあり得ないぐらい高い家賃を想定します。家賃保証も最初の2年間は家賃相場からかけ離れた高い値段を保証しますが、その後はドンドン保証家賃が下げられてしまいます。
中古の賃貸併用住宅も考えてみる
中古で賃貸併用住宅の物件はそんなに出回っていませんが、中古の賃貸併用住宅も検討する価値はあるでしょう。
賃貸併用住宅の出口
賃貸併用住宅だって収益物件。不動産投資として考えれば出口戦略が大切になってくることは理解できると思います。ポイントは実需で売ることです。
賃貸併用住宅のローン
賃貸併用住宅が一般的な不動産投資よりも圧倒的に有利であるのが、賃貸併用住宅は収益物件用のアパートローンではなく、住宅ローンが使えるということです。
賃貸併用住宅で住宅ローンを適用させる条件
賃貸併用住宅のローンは住宅ローンで組まなければ賃貸併用住宅のメリットは半減しますが、住宅ローンを適用させるには条件があります。
賃貸併用住宅の住宅ローン控除
賃貸併用住宅では、条件はあるものの住宅ローン控除が利用でき、減価償却費なども使えることからほとんど税金を支払わなくて済むことが多いです。
賃貸併用住宅の固定資産税について
賃貸併用住宅と通常の住宅とを比べると固定資産税は圧倒的に賃貸併用住宅が有利になります。
賃貸併用住宅も金利を比較
賃貸併用住宅は住宅ローンが適用となるので、ネットの住宅ローンの仮審査を利用して自分の与信でどれぐらいの金利で融資してもらえるかをしっかり確認した上で銀行と交渉しましょう。
賃貸併用住宅にオーナーとして住むメリット
メンテナンスやクレームへの対応の楽さは、賃貸併用住宅に住むことによるオーナーにとってのメリットと言えるでしょう。
賃貸併用住宅にオーナーとして住むデメリット
賃貸併用住宅にオーナーとして住むということはどんなデメリットがあるか考えてみたいと思います。
賃貸併用住宅のエントランス部分
賃貸併用住宅で問題になってくるのが入居者との距離です。エントランスをしっかりと分けるなどなるべく視線を合わさないで済むようにしておくのが良いでしょう。
結婚する前に賃貸併用住宅
結婚する前であればパートナーも住宅ローンを組むことが出来、二つの賃貸併用住宅を持つことが可能になります。独身時代にやるというところがミソです。
賃貸併用住宅の最大のリスク
賃貸併用住宅の最大のリスクは、他の不動産投資と同じく空室リスクです。空室リスクをどのように低くするかが賃貸併用住宅で失敗しないために絶対に必要なことです。
賃貸併用住宅を中古で買った経験談
賃貸併用住宅を中古で購入し、利回りを格段に上げた方法を説明します。不動産投資の王道ではないですがこういうやり方もあるのです。
賃貸併用住宅と不動産投資
不動産投資をしていく上で、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入した場合に出てくる問題点の解消について。
購入した中古の賃貸併用住宅のその後
購入した中古の賃貸併用住宅には、現在私は居住しておらず自宅部分も賃貸に出しています。住宅ローンで組んでいますが、銀行にはきちんと説明してあります。
賃貸併用住宅の利点(植栽や雑草等)
賃貸併用住宅の利点として、植栽や雑草の処理等が自分で行え、しかも楽に出来るということがあります。
賃貸併用住宅こそ花や緑を
賃貸住宅に花や緑を飾るのはとても良いことですが、手入れが面倒。しかし、賃貸併用住宅であれば、自分が住んでいるので毎日手入れをして綺麗に保つのも容易です。
賃貸併用住宅の家賃保証
賃貸併用住宅の家賃保証は、ハウスメーカーが利益を上げる手段。安易な気持ちで家賃保証(サブリース)だから大丈夫などと思ってはいけません。
賃貸併用住宅における減価償却
賃貸併用住宅は、建物の取得価額の全額を減価償却できるわけではありません。自宅部分は減価償却費として計上できないことから、賃貸部分と自宅部分を分けて考える必要があります。
土地なしだって賃貸併用住宅は可能
土地なしの状態で賃貸併用住宅を建てることはもちろん可能です。しかし、土地なしの場合、土地を持っている人よりもしっかりとした企画がないと失敗しかねません。
賃貸併用住宅の空室率
賃貸併用住宅の空室率はどのぐらいを想定しておけば安心感があるのでしょうか。もちろん、地域や物件によって空室率は変わるのですが、企画の段階では20パーセントは見ておいた方が良いでしょう。
賃貸併用住宅の安心感
賃貸併用住宅の一番のメリットは老後に対する安心感ではないでしょうか。年金が期待できなくなることが予想される中、毎月家賃が入る安心感は素晴らしいと思います。
賃貸併用住宅は何坪あれば建築できるのか
賃貸併用住宅には30坪程度の土地があれば全く問題なく建築することができますし、場合によってはもっと小さな土地でも大丈夫です。
賃貸併用住宅の利回りを上げるための裏技で気をつけること
賃貸併用住宅の利回りを上げるための裏技はいくつかありますが、法を遵守するために気をつけなければならないこともあります。
自己資金がなくても賃貸併用住宅なら可能
アパートを建てるのは無理でも賃貸併用住宅ならば住宅ローンを使うことによって自己資金がなくても手に入れることが可能となります。
賃貸併用住宅の目的
賃貸併用住宅の目的として、住宅ローンの負担を軽くしたい、将来の年金代わりにしたい等がありますが、それぞれの目的に応じてやり方は変わってきます。
賃貸併用住宅なら大家になるハードルは低い
アパートのオーナーと聞くと何かハードルが高く、自分にはなれないというイメージがあるかも知れませんが、賃貸併用住宅ならば大家になるのは大変なことではありません。
賃貸併用住宅と管理
アパートなどは不動産屋に管理を任せることが一般的ですが、賃貸併用住宅でも管理は基本的には不動産屋にお願いすることが多いです。しかし、ここに一つ問題があります。

不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ