不動産についてのあれこれ

不動産についてのあれこれ

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 不動産についての様々なことについてです。

 

 不動産投資をやる上での注意点や不動産投資をやるのに知っておいた方が良いことなどだけでなく、不動産にまつわるちょっとしたことなど投資とは全く関係ない色々な話も書いていくつもりです。

 

 雑多な記事の集まりですので、全く統一性はありません(^^ゞ

不動産についてのあれこれ記事一覧

ルームシェアについて

 最近はルームシェアが流行っています。テレビなどのマスコミにも取り上げられ、社会的な認知度も高くなりました。 不動産投資家から見たルームシェアの良い点は、一戸建てや区分所有マンションのファミリータイプの物件の利回りを格段に上げられることです。 また、「みんなで住んで楽しそう。」とか「たくさんの出会い...

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一括借り上げのシステムとは

 大手のハウスメーカーなどでは例えば10年間一括借り上げとか30年間一括借り上げというシステムがあります(会社によって期間や条件に差はあります)。 これは、ハウスメーカーやマンション販売会社が所定の期間、アパートやマンションが空室になっても家賃は保証しますし、リフォームなどの原状回復の段取りもやりま...

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団体信用生命保険

 団体信用生命保険を知っていますか。「団信(だんしん)」と略することが多いです。 銀行でローンを組む際に入らされているのですが、あまり意識されていないかと思います(フラット35などでは団体信用生命保険の加入は任意だったりしますが、普通の金融機関はローン組む際の条件として団信加入を条件としていることが...

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収益還元法

 収益還元法という言葉を知っていますか。収益還元法とは物件から生み出される利益から物件の適正投資価格を算出する方法で、銀行が融資をする際の融資額の算定する際にも使われます。 昔は、日本の銀行は収益還元法は採用せず、売買による平均的な価格や路線価などから物件の価格を算出し、その価格の3割を頭金として入...

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不動産投資の利回りの目安

 不動産投資を考える時に一番重要なのは利回りですよね。利回りはつまりその物件価格を決定し、逆もまた同じで物件価格が利回りを決定します。 簡単に言えば、1000万円の物件で年間100万円の家賃収入があれば利回り10パーセント、でも、家賃収入が年間に同じ100万円でも物件価格が2000万円なら利回り5パ...

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表面利回りと実質利回り

 利回りという言葉は知っていますね。賃貸収入がその物件の値段の何パーセントにあたるかというのが利回りです。 利回り10パーセントなら10年間保有し続ければ元は取れてしまうので、あとはいくらで売ったとしても利益は出ます。利回り5パーセントなら20年で元ですね。 しかし、一般的に利回りには2種類あり、そ...

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複利を生かして資産を築き上げる

 例えば1億円の資産を築き上げようとします。普通のサラリーマンが給料の中から1億円貯めるのは無理があるのはわかりますよね。年間100万円貯蓄していっても、1億円貯めるのに100年かかる計算で、1億円貯める前に寿命が尽きてしまいます。 しかし、給料の中から100万円しか貯蓄に回せない人でも複利を使えば...

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複利を生かして資産を築き上げる2

 株や投資信託などで安定的に10パーセントの運用利回りを確保するのは難しいという話をしました。 しかし、賃貸収入を目的とした不動産投資で利回りを10パーセントを確保するのはそれほど困難なことではありません。 「表面利回りと実質利回りについて」で説明したように収益物件を買う際に利回り10パーセント以上...

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ネットで募集するリスク

 不動産屋に募集を依頼し、入居者を紹介してもらうというのが従来の空室を埋める方法です。 インターネットで大家自らが入居者を募集し、空室を埋めるということを積極的にやれば募集の間口が広がり、少しでも空室の期間を短くできるかも知れないと思い、以前ルームシェアをやっていた時、実際にネットで募集して空室を埋...

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雑草

 梅雨明けするとアパートの庭や窓先空地に凄まじい勢いで雑草が生えてきて困りますよね。雑草対策って色々試したみたんですが、今はやはり除草剤に頼っています。こんなのを毎週末取り続けのはキツイ(T_T) まだ不動産投資を始めたばかりの頃は、休みの日に小まめに通って雑草抜いていたのですが、汗だくの蚊に刺され...

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生活保護の入居者

 生活保護受給者が入居を希望してきたらどうするのが良いでしょうか。 私は生活保護を受給している人も全く関係なしに入居してもらっています。 生活保護受給者を入れて何かトラブルにならないか、家賃は滞納されないかと心配に思う方が普通だと思います。そもそも生活保護受給者なのだから、人生を甘く見ていたり、モラ...

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生活保護の入居者2

 生活保護者を入れたからといって、トラブルが多くなるのかと言えばそんなことはないと思います。もちろん、トラブルはあるでしょうが、生活保護を受けていない入居者もトラブルもありますから。また、生活保護受給者を入れるメリットだってあるのです。 まず、生活保護受給者は長く入居してくれます。やはり生活保護受給...

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生活保護の入居者(続編)

 前のコラムで生活保護を受給している入居者の家賃について、私のアパートの入居者に関しては、全て自治体から直接大家の私の口座に振り込んでもらう直接納付について説明しました。 非常にタイムリーなのですが、8月15日付けの読売新聞の朝刊に、厚生労働省の案ですが自治体が家賃を直接納付するシステムに家賃扶助の...

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フリーレント

 最近フリーレントがついてる賃貸物件多いですよね。大概1ヶ月とか2ヶ月のフリーレントで、途中解約できないように特約がついています。 ところで、募集の際にフリーレントの期間をつけたら部屋が決まりやすくなるのでしょうか。どうなるか私試したことあるんですね。今入居申し込みしてくれたら、最初の一ヶ月フリーレ...

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5年ルールと1.25倍ルール

 変動金利のローンには5年ルールと1.25倍ルールというものがあります。 まずは5年ルールですが、どんなに金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないというものです。そして1.25倍ルールとは5年後の返済額の見直しでも、それまでの返済額の1.25倍以上には返済額は上がらないというものです。 例えば50...

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ペットについて

 ペットについては、物件をペット可で募集しない限り、不動産屋が用意してくれる契約書にはペットの飼育の禁止の特約がつけられているのが普通です。犬猫などを飼育すると臭いが染み付いたり、クロスや柱などが破損するだけでなく、他の入居者から鳴き声についてのクレームが発生することもあるので、この特約は有効となり...

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いっそペット可という手も

 空室が中々埋まらないのであればアパートの空室をペット可にして募集するという手もあります。ペット可の物件は意外と少ないので、あっさり入居が決まることもあります。 私の場合は通常敷金と礼金は取らないで募集しているのですが、ペット可の部屋については敷金を2ヶ月分もらっています。ペット可で募集していないの...

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地震保険

 私が住んでいるのは東京ですが、東京に住んでいる方で首都直下型地震が起きた時のためにと地震保険に入っている人も多いと思います。しかし、東京で地震保険に入るということは無意味なのではと私は思うのです。東京で家が倒壊してしまう程の大地震が起きた場合、保険会社が保険金を支払うのは不可能だと思います。 数字...

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内見から決済までの流れ

 投資用収益物件でも自分が住みたい物件でも同じですが、物件を購入するまでにはいくつかやらなければならないことがあります。ほとんどの不動産は高額なので通常は銀行から融資を受けて購入することが多いため、銀行からお金を借りて物件を購入する際の流れを説明します。 最近は、ほとんどの人がまずはネットである程度...

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不動産投資の観点から見たルームシェアの現在

 前にもルームシェアはもうやめた方が良いという話はしました。入居者同士のトラブルや頻繁な入退去など、不動産投資の旨味よりもリスクの方が大きいからです。 テレビなどでは、新たなライフスタイルのように描いてますが、結局のところ普通のアパートには入れないような不良入居者が集まってくることが多いことから、ト...

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不動産投資と空室

 不動産投資で一番の問題は空室です。とにかく入居者が入ってくれなければ賃貸経営は成り立ちません。 日本の人口が減る中、全国的に空室率は上がって不動産賃貸業が昔ほど楽ではないことは不動産投資をやっていない人でもわかっていることだと思います。 しかし、それはどの業界でも同じだと思います。高度経済成長期の...

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不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ