不動産投資を始める前に必ずやらなければならないこと
不動産投資を始める前にやらなければならないこと、それは勉強です。
なーんだと思うかも知れません。もちろん徹底的に不動産を勉強しても、実際に不動産投資を始めると知らないことやわからないことばかりで戸惑うことも多いです。それならば、まずは一つ物件を買って実際に不動産投資をやりながら勉強すれば良いと思う方もおられるかも知れません。
しかし、それは絶対お勧めしません。これだけははっきり言いますね。
しっかりと勉強してから物件を買いましょう。
例えば、表面利回り、与信、収益還元法、容積率、店頭金利、抵当権...など、それこそ今まで聞いたことのないような言葉もたくさんありますし、物件を購入する前に全てを理解している必要はありませんが、理解しているに越したことはありません
しかし、実際に購入しようとしてる物件を買っても本当に大丈夫なのか。本当にそれを買って利益が出るのか。買ったはいいけど、利益どころかローンの支払いもできないなんてことにならないようにするためには、一定のレベル以上の物件を見る目が必ず必要です。
特に最初に物件を買う時は、その物件の良いところばかりに目が行って、「とにかく買いたい！」となることが多いです。これは経験を積んでいかないと中々わからないことなのですが、私も振り返ってみればあんな物件買わなくて良かったというものがいくつも思い浮かびます。
物件の価値はどれぐらいなのか。路線価はいくらなのか。建物の老朽化はどの程度なのか。耐用年数はあと何年残っていて、減価償却はいくら使えるのか。土地値で買えるのか。実質の利回りはいくらぐらいか。現在の家賃設定は相場に比べて高いのか。はたまた安いのか。自分が購入したら利回りを上げれるのか。それとも下げざるを得ないのか。購入後どこをリフォームすべきか、またリフォーム代はいくらと見積もるのか。不良入居者はいないか。
銀行との付き合い方。銀行に融資してもらうためにはどのようにすれば良いのか。どう話せばよいのか。どのような書類を用意しておけば担当者と円滑に話ができるのか。共担に出せる物件はあるのか。その物件の担保価値はいくらか。金利はいくらか。交渉できるのか。何年で組ませてもらえるのか。都市銀は無理でも信金なら融資してくれるのか。容積率がオーバーしてても融資をつけてくれるのか。
空室を埋めるために客付けを不動産屋に依頼するのに良いやり方は？謝礼は出すべき？敷金は取るのか取るならいくらか。礼金は？家賃の滞納はどうする。家賃保証会社を間にかませるのか。管理は不動産屋に任せるのか。
こんなことを初めから知ってる人なんていません。私も知りませんでした。
書籍を少し読んで「よし、やってみよう！」と短絡的に始めてしまいました。ただ、私は幸運なことに途中からアドバイスしてくれる方がいたり、トラブルでどうにもならなくなった（滞納、夜逃げ、裁判等々）時にセミナーの講師の方に助けてもらえたりということでなんとか現在のように不動産所得だけで生きていけるようになりましたが、もし、今不動産投資を始めた時の自分に会えるなら間違いなく「ちょっと待て。落ち着け。まずは数ヶ月でいいからきちんと勉強してから不動産投資を始めよう。」と言います。
賃貸収入を目的とした不動産投資自体は素晴らしい投資です。私自身不動産投資を始めて良かったと心底思っています。しかし、不動産投資を始めて失敗した人たちも見てきてます。なぜきちんと勉強してから始めなかったのかと思いますが、失敗してからそんなアドバイスをしても全く意味がありません。
なので、まずはきちんと不動産投資に関する勉強を始めましょう。もし、不動産投資をすでに始めていたとしても、前に進むためにはもっと勉強することが必要です（すでにある程度の資産を持っておられる方は無料でもらえるＤＶＤなどは必要ない方も多いと思います。また、ある程度のレベルに達していればすでにトラブルは何度も解決してきてるでしょうし、物件を買う能力もついているので、しゃかりきになって勉強する必要もないでしょう。というかすでに勉強してますよね）。何百万何千万を投資する前に、無料で貰える不動産投資に関するDVDを貰う手間や数千円を払って書籍を買ったり、数万円出して有料のDVDを買うことは絶対必要なことですし、勉強だってとても大切な投資の一つです。もし、時間と経済的余裕があるならセミナーやスクールに出席するのも良いでしょう。
個人的な評価ですが
ネットで調べる
無料なのでまずはこれから始まります（このサイトもその一つです）。色んな情報があり、良い情報も嘘の情報も最新の情報も古い情報もあり、玉石混交です。
無料でもらえるDVDや資料
無料の資料集にまとめておきました。
無料のセミナー
無料の資料集にまとめておきました。
書籍
有料の中では一番安いです。内容もネットで調べるのとでは格段に違います。大した内容が書いてない本もありますが、素晴らしい本もたくさんあります。ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」は、４０代以下の不動産投資家で読んだことがない人はいないのではないでしょうか。私の周りでもこの本を読んで不動産投資を始めたという人はとても多いです。
中古が気にならない方は１円〜数百円でアマゾンで購入できるので（私は中古で十分だと思いますが、新品でも２０００円しないので気になる方は新品をどうぞ）、不動産投資を始める前には絶対読んでおいた方が良いでしょう。
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中古価格 |
有料DVD
たいがい数万円程度はしますが、とても中身が濃いのでお金に余裕があるなら絶対買った方が良いと思います。
お勧め有料ＤＶＤも 無料の資料集の下の方にまとめておきました。