ハウスメーカーの提案する賃貸併用住宅の家賃は信用してはいけない

　ハウスメーカーが賃貸併用住宅の提案してきた場合、もっとも信用できないのが想定家賃で、本当にこんな高い家賃取れるのというぐらいの家賃でシュミレーションしている場合がほとんどです。建てようとする賃貸部分の家賃相場を確認していないとハウスメーカーの提案を鵜呑みにして、全く部屋が埋まらず空室だらけということも珍しくありません。

　仮に家賃相場を調べており、ハウスメーカーに想定家賃が高すぎるのではと聞いても「我が社のアパートはデザイン力で差別化を計っており、他社さんのアパートとは取れる家賃が違います。我が社で施工して管理させて頂いているアパートの入居率は９５パーセントを超えていますし、このぐらいのお家賃は全然大丈夫です。」とか「我が社は３５年家賃保証をしております。仮に空室が出たとしてもこのお家賃は我が社がオーナー様にお支払い致しますので、オーナー様は何も心配せずに通帳だけ眺めて頂ければ大丈夫です(^J^)」などと言われることが多いです。

　あと、「我が社はテレビＣＭを大々的に流していますから入居率すごく良いですよ。」なんてことを言う営業マンもいますが、テレビＣＭを流しているいないは全く入居率に関係しませんね。だって部屋を探して不動産屋に行って「セキ○イのアパートを探しているんですけど」とか「大○建託のアパートありますか。」なんて聞く人いませんからね。場所と家賃と間取りで住む部屋を探すのが普通です。

　まあ、一番問題なのはこの家賃保証ですね。これに騙されてはいけません。３５年間家賃保証と聞くと、３５年間空室が出てもずっとその家賃を払って貰えると思ってしまうじゃないですか。でも、全くそんなことはないんです。※当サイトの家賃保証に関する参考ページ「家賃保証」「家賃保証２」

　まず一番の盲点は最初に提案された家賃設定というのは２〜３年しか続かないということです。つまり当初はワンルームの家賃８万円で保証されていても、２年後にはいきなり家賃６万円にされたりするわけです。さらに２年後になると今度は５万円にと、どんどん保証家賃が下がっていく仕組みになっているのです。実際その家賃にするのなら、別に家賃保証してもらわなくても一般で普通に募集すればすぐに入るよというところまで保証家賃は下がり続けます。もしも、３５年間ずっと最初の家賃を支払い続けてくれるならこんな良い制度はないのですが、私が知る限り３５年間最初に契約した家賃を支払い続けてくれるハウスメーカーは存在していません。仮に存在したとしても３５年間も会社が存続している保証はありませんしね。

　さらに問題点があり、１０年に一度はメーカーによる大家負担の大規模修繕をさせられ、相当額の負担が求められます。

　家賃保証をすると最初に想定した利回りよりもかなり下がってしまうのです。私がハウスメーカーによる家賃保証を全く評価していないのはこういう理由です。この家賃保証で泣きを見ているオーナーを何人も知っていますし、実際にローンが払いきれなくなってアパートを手放してしまった人も知っています。

　賃貸併用住宅とは言え、不動産投資をすることに変わりはありません。きちんと勉強をしないと痛い目に遭います。

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