管理人の不動産投資コラム

コラム

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 管理人が気の向くままに書いているコラムです。まあ、暇つぶしに読んでやってください。特に不動産の勉強になるわけでもないので読み飛ばして頂いてもかまいませんが(>_<)

 

 あ、でも、結構ちゃんとためになる不動産の話とかもあったりするので時間のある時にでも(^^ゞ

管理人の不動産投資コラム記事一覧

空気は腐る

 そんなわけないだろ!という突っ込みがくると思います(^_^;) 確かに物理的には空気は腐りませんが、私は空気が腐るという表現をすることがあります。 アパートの空室、何日も空気の入れ替えしていなかったりしませんか?そう、ずっと窓を開けずにこもった状態の空気、あれを私は腐ると言います。 水道を流してい...

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最低を想定して最高を求める

 物件の購入を検討する際のシュミレーションですが、どうしても最高を想定しちゃうんですよね。 利回り計算するとき満室で計算しません?今の家賃で計算しません?金利とかも2パーセントとか3パーセントで計算しませんか?修繕費や税金考えます? 例えば3000万円のアパート。利回り10パーセントで家賃が月々25...

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エネルギー政策

 震災が起こるまで、日本の原子力発電所の安全神話を全く信じていました。 全く後知恵なんですが、テレビで説明されると津波があるかも知れないのは想定しているのに、なぜ非常用電源を地下に設置したのだろうかとか不思議なことがたくさんです。 でも、そんなことを言っていてももう起こってしまったのでこれからを考え...

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国債

 さて、税収よりも国債の発行額が多いなんて大変なことになっていますが、このまま日本が国債の発行残高を増やしていくとどういうことになるのでしょうか。 いきなり劇的に出生率が上がり、社会に子供が満ち溢れ、狂ったように景気が良くなり、ガンガン税収が上がってきて国債をサクサクと償還なんてことはあり得なそうな...

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年金

 現在の日本の年金の方式である賦課方式。これが実際に私たちが受給する年代になるまで破綻しないかと言えば、私(現在アラフォー)には破綻または制度の変更は不可避のように思われるのです。 ちなみに年金には積み立て方式と賦課方式の2種類があるのですが、積み立て方式は若い時に積み立てたお金を引退後に受け取る仕...

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海外不動産

 以前、国債について書いた記事に将来的にインフレは不可避であることを考察しました。 そして、インフレ対策として、資産を現金でも持つのではなく貴金属や不動産といった現物資産で所有するのが良く、できれば借り入れを起こして購入しておけば、実際にインフレが起きた時に借入額は目減りするので、銀行から融資しても...

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オール電化について

 オール電化住宅が多いせいで電力が相当使われているという勘違いしてる人が多いと思います。週刊誌などの報道でも、わかったようにオール電化住宅のせいで原発2基分の電力消費とか煽るような記事がかかれていますし。 確かにオール電化住宅で消費する電力を全部合わせれば原発2基分なんですが、オール電化じゃない住宅...

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災害時のオール電化

 震災になるとオール電化は困るでしょ?って色んな人に聞かれますが、これがまた全然困らないんですね(笑) 多くの人の考えと違って、オール電化は災害に強い。これは事実です。 オール電化だと電気が止まると困るでしょって言いますが、オール電化で普通の家と違うのは、基本的にはクッキングヒーターとエコキュートだ...

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災害時の太陽光発電

 オール電化と太陽光発電の組み合わせは災害時は非常に強いと思われます(それに加えて蓄電池があったら言うことなし)。もちろん、社会貢献として電力の足りない昼間にガンガン発電して、電気の余ってる夜に電気を使うのも素晴らしいことですが、社会貢献うんぬんだけではなく震災があった時に自分を守る意味でも太陽光発...

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雨水タンク

 降った雨水を溜める貯水タンクを先日購入しました。200リッター入る商品です。自宅の屋根から雨どいを通り、流れてくる雨水を溜めるため、雨どいを途中でカットしタンクに流し入れられるようにします。 購入した理由はいくつかあります。 オール電化や太陽光発電について書いたように、やはりあの大震災の時から災害...

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雨水タンクその後

 前回、雨水タンクに水を災害時用に溜めておくという話をしました。そして普段は溜まった雨水を自宅の庭の芝用に使うということを書いたのですが、少々目論見が狂ったようです。 前回コラムに書いた時は梅雨時であり、使うそばから水が溜まるので、貯水タンクが空になることはなかったのですが、現在8月中旬になり、一週...

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最近の反省

 都内の外れに持っているアパートで空室が2部屋出ました。大体周囲の同じぐらいの広さの部屋の家賃相場とほぼ同じか1〜2千円程度高いぐらいで今まで募集をしていたのですが、半年近く空室でした。様々な付加価値をつけたり、不動産屋さんと良いお付き合いをさせて頂いていたことから、今までは募集を開始してから数日か...

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実験の結果

 しかし、実験の結果わかったこともあります。相場よりも2割近く家賃を下げる覚悟があるなら募集の時期が悪くても確実に埋めることができるということです。この辺は物件を購入する段階で想定家賃を相場よりも2割安くしてシュミレーションしておけば、空室とはほとんど無縁なアパート経営ができると言えるでしょう。 別...

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家賃と満室の関係

 先日書いたページで、アパートの家賃を下げたことに触れました。しかし、不動産経営の本などを見ると「絶対に家賃は下げるな!」とよく書かれています。これを絶対に家賃を下げずに募集し続ければ良いと短絡的に受け止めてはいけません。 この「家賃を下げるな」という言葉の本当の意味は、やることをやる前に家賃は下げ...

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家賃と満足感の関係

 家賃と満足感との関係とはどのようなものでしょうか。 家賃が高ければ高いほど満足感のハードルは上がります。そして、家賃が低ければ低いほど満足感のハードルは下がるわけです。そして、入居者の満足感が高い部屋というのは空室がすぐに埋まります。 同じ三点ユニットのバスでも、ワンルームで家賃を6万も取れば不満...

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中古の土地なんてない

 不動産の物件を売買する際、建物部分には消費税はかかっても、土地部分には消費税がかからないのは知っていますよね。あれはなぜだかわかりますか? 消費税というものは、使ったら価値がなくなっていくもの(消費していくもの)を売買した時にかかる税金だからです。建物の価値というのは年々落ちていきますよね。少なく...

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自民党圧勝の影響について考える

 2012年の衆議院選挙に自民党が圧勝し、300近い議席を確保しました。第2次安倍政権の誕生です。このサイトはサラリーマンのための不動産投資のサイトであり、基本的には政治は関係ないため、あまり政治について書くことはないのですが、、日銀法の改正及びインフレ目標の設定など、私たち不動産投資家にも大きく影...

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不動産投資未経験の人のアドバイスは意味がない

 私もそうだったのですが、サラリーマン時代に不動産投資を始めようと思い立った時、やっぱり色々な人に言われたわけです。「不動産投資なんてうまくいくわけがない。」「そんなにうまくいくならみんなやってるよ。」「楽して稼ごうとしないで真面目に働け。あとで痛い思いするぞ。」等々。 みんな否定的な意見ばかりでし...

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不動産投資が好き

 今まで実利的な意味での不動産投資の魅力や有利な点をこのサイトでは説明してきましたが、心情的な意味でもやはり私は不動産投資が好きなんですね。目に見える実物資産が好きなんです。資産を増やすという意味では株で増やそうが不動産で増やそうが同じことだとは思うのですが、不動産と違って株やFXは目に見えないじゃ...

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定年前に駆け込み退職

 以前、「公務員の退職金や給料の話」で国家公務員の退職金が減額されるという話をしました。その時点では国家公務員だけが減額の対象で、地方公務員に関しては退職金の減額の話は出ていませんでしたが、国家公務員が減額されるということは地方公務員もそれに準じて減額されるのは当然予想できていました。 さて、今回は...

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不動産投資は投資なのか

 不動産投資は投資ではないなんて、なにを言ってるのかわかりませんよね。 でも、このサイトで説明している不動産投資。実は私は投資だとは考えていません。不動産の値上がり(キャピタルゲイン)を目的とした不動産投資は純粋な投資です。安く買って高く売り、その差益を稼ぐというものを私は投資と捉えています。 しか...

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アベノミクスと不動産投資

 アベノミクスの主要な政策は、インフレ目標の設定、大胆な金融緩和、公共投資による需要の追加ですが、これらの政策は不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。アベノミクスでは、マネタリーベースを増やすこと(金融緩和)によって現在のデフレの状態から穏やかなインフレ(2パーセントを目標としている)へ導...

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アメリカの住宅

 アメリカ人は基本的に画一的なことを嫌うイメージがありますよね。服装でも考え方でも個性的である事が評価される社会だったりするわけです。一方日本人は良くも悪くも右へ倣え的な習性があります。教育の現場でも協調性を重視して教えますし、学校で制服を着るのもみんなが同じ鞄を使うのも違和感は全くありません。アメ...

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融資を受けにくいということは

 2006年とか2007年ぐらいの不動産投資に対する融資の状況は、現在の不動産投資に対する融資の状況とは全く違っていました。 80年代後半のバブルの時のような無茶な融資とはもちろん違いますが、当時はかなり融資の基準が緩やかで、頭金などがほとんどないような状況でも物件によっては融資をつけてくれました。...

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アベノミクスは収益物件の利回りを下げるか?

 アベノミクスにより、本格的に円安・インフレの期待感が出てきました。さて、アベノミクスは収益物件の利回りを下げるのでしょうか?その答えはイエスともノーとも言えます。 アベノミクスの金融政策は、デフレ状態から脱却して穏やかなインフレに誘導し、円の価値を下げて輸出競争力を高める(公式には認めていません。...

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芸能人とサラリーマン。不動産投資について

 最近またブレイクしている岡本夏生さんは、テレビに出ていない間は不動産収入で暮らしていたとの記事をネットで読みました。彼女が不動産投資をしていたとは意外な感じがしました。たくさんの収入がある時に立地の良い場所に物件をいくつか購入して賃貸に出していたようです。私は芸能界には詳しくありませんが、売れれば...

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不労所得と四十肩

 今更なんですが、不労所得の重要さを再認識したのですが、実は先日四十肩になりました(泣)半年前ぐらいから右肩が痛み始め、夜中に寝返りを打つと激痛で起きてしまうほどでした。さらに最近は左肩まで痛むようになり、両腕が上がらなくなってしまったのです。 これ、もし私が大工さんなりクロス屋さんなどの職人さんだ...

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みなし仮設で大家が更新を拒否?

 被災してみなし仮設に住んでおられる方はまだたくさんいらっしゃいますが、その方達から大家から契約の更新を拒否されるのではと心配の声が上がっているとの報道を最近よく見かけます。 実際、そんなことはあるのでしょうか。私のような大家の立場から考えると、入居者にはとにかく1日でも長く居てもらいたいというのが...

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日銀も不動産価格を上げようとしている

 アベクロ相場で株式市場も活気付いてますが、不動産市場はどうでしょうか。今の時点(3月)では収益物件の価格はまだ上がっている感じはしないです。しかし、不動産業界では「さー、これからは景気良くなるぞ!」と気勢を上げている声も聞こえてきますし、みんながそう思っているのだから上がっていくのは確かでしょう。...

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ライフアシストポイントとは

 最近よく耳にすることの多いライフアシストポイントですが、いったいどのようなものでしょうか。簡単に言えばライフアシストポイントはクレジットカード版のエコポイントと言えばわかりやすいかも知れません。 具体的に今検討されている案としては、年間のカード利用額の内50万円を超えた部分に関して5パーセントのポ...

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黒田総裁は本気だ

 日銀の黒田総裁が2年間でマネタリーベースを現在の138兆円から270兆円まで増やすことを決定しました。 これは物凄いことですよ。金利を下げることでデフレは退治できず、通貨の総量を増やすことでしかデフレは退治できないことは、「アベノミクスによる金融緩和」についてのコラムで説明しましたが、日銀はとうと...

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市場は反応した

 日銀がマネタリーベースを2年間で倍にすると決定したところ、いきなりドル円が2円以上円安になり、日経平均が272円も上げたというコラムを昨日の朝に書きました。 その後、昨日の昼間にはドル円はさらに2円円安になり、日経平均も591円高まで上昇。なんと日銀の決定から1日半でドル円が4円円安、日経平均が8...

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消費税を増税してもマンション価格は上がらない

 マンション販売業者は増税前に購入した方がお得ですよというセールストークをしますし、また、普通に考えれば消費税が上がるのだからその分だけマンション販売価格が上がると考える人も多いでしょう。 よくある誤解は、消費税が3パーセント上がると3000万円のマンションなら90万円税金を余計に払わないといけない...

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アベノミクスで不動産は買い時か

 アベノミクスで不動産価格は上がるのかどうかは、我々不動産投資家でなくても非常に興味のあるところでしょう。もし、これから物件価格が上がっていくのであれば当然収益物件、居住用物件共に今が買い時ということになります。 結論から言えば、少なくとも東京は今が買い時なのではと予想します。 80年代のバブルの頃...

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金利の上昇はいつか

 これから金利は100パーセント上がります。だって、これ以上は下がりようがないんですから、アベノミクスが成功して景気が良くなろうがなるまいが、インフレになろうがなるまいが、絶対上がるのはわかっているわけです。しかし、それはこの10年ずっと言われ続けていることですよね。要は金利は上がるのはわかっている...

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アベノミクスで期待利回りが低下

 アベノミクスによる景気浮揚で物件価格が上がり、利回りが下がるのではということは「アベノミクスは収益物件の利回りを下げるか?」で書きましたが、先日全国賃貸住宅新聞というマイナーな業界紙を読んでいたところ、デベロッパーやアセットマネージャーに対して、オフィスや賃貸マンション、倉庫などについてアンケート...

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ほら年金の支給年齢は引き上げられるでしょ。

 以前から私は現行の賦課方式の年金制度はすでに限界で破綻は必然だということを主張してきました。以前書いた「年金」というコラムでも、その危険性は指摘し、また「資本主義社会における労働者の搾取の仕組み」でも少なくとも年金の支給年齢は70歳以上になっていくであろうということは説明しました。 先日、政府の社...

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アベノミクス、どっちにしてもインフレでしょ

 世の中にはアベノミクスに対する賛否両論ありますが、アベノミクス賛成派が正しいとしても反対派が正しいとしても結局のところインフレになるということに関しては間違いないことですね。もちろん、賛成派も反対派も正しくなくて、デフレが継続するという可能性だってなくはないのですが。 賛成派(いわゆるリフレ派です...

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アベノミクスと株と不動産と

 アベノミクスで去年の終わりから株価が急上昇し、8千円台だった日経平均が約半年で1万5千円台まで回復しました。しかし、そこから反落、一気に1万2千円台なる展開。これどう思いますか。 インフレが予想される時はお金の価値が落ちるからとにかく資産を買っておくべきだとこのサイトでは主張しています。資産にも色...

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都内のワンルーム規制

 東京23区(都内)ではワンルームマンションの建設規制がますます厳しくなっています。豊島区などはワンルームマンションを建築すると一戸あたり50万円課税するとか、他の区でも専有面積を最低25平米以上にしなくてはいけないなどの規制がされています。 こういった規制は大家にはどのように影響するのでしょうか。...

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今年の路線価

 今年の路線価が昨日発表されました。各地で路線価の下げ止まりが顕著に現れてきたようです。報道では不動産投資が活発化してきたのが原因などとしていましたが、もちろん、全国全ての都道府県で地価が下げ止まったわけではなく、例えば東北の青森や秋田などは人口減少によって地価の下落率が5パーセントを超えました。 ...

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不動産投資家は痩せている?

 皆さんの不動産投資家の見た目のイメージはどういったものでしょうか。多分、一般的にはでっぷりと太って脂ぎっている親父みたいなイメージではないかと思います。どのようなタイプの不動産投資家かによるんですが、バブルの頃のようなキャピタルゲインを求める不動産投資家はそんな感じの太っている人が多いような気がし...

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賃貸市場も高齢化は免れない

 日本の人口の高齢化が大きな問題になっています。いわゆる少子高齢化ですね。私たちも不動産投資を行う上で、入居者の高齢化の問題は避けられません。少子化による人口減、入居者減の問題は論ずるまでもないので置いておきますが、入居者の高齢化のリスクは意外と話題になっていません。 しかし、入居者の高齢化ってあま...

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長崎ではアパートにバイク置き場完備

 私は東京生まれの東京育ちで、東京近郊の不動産投資しませんので、地方の不動産投資の現状というものには正直疎い部分があります。 先日面白い話を耳にしましたのですが、長崎のアパートは基本的にバイク置き場が完備されているそうです。長崎は土地が狭いため、駐車場が非常に少なく、また、坂が多いため自転車よりもバ...

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沖縄のアパートにはバスタブがない

 前のコラムにも書きましたが、私は地方の不動産投資には疎いので、東京の収益物件ではではあり得ない話などを聞くと非常に興味をかき立てられます。 最近知ったのですが、沖縄のアパートにはバスタブがありません。アパートだけでなく一般的な住宅には基本的にバスタブはありません。湯船に浸かることがないんだそうです...

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不動産所得に対するお尋ね文書

 「お尋ね文書」というものがあります。税務署が確定申告の詳細について質問して回答を求めて送ってくる文書です。人によって確定申告で申告する所得は色々あるのですが、不動産所得も確定申告で申告する所得の一つですね。ということは不動産投資をしているとこういう文書が税務署から送られてきてしまう可能性があるわけ...

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女性の不動産投資

 最近は女性の不動産投資家が凄く多いです。うら若き20代のOLから主婦、キャリアウーマンもいればアラフォー独身女性も多いようです。 ちなみに私の不動産投資仲間にも女性の不動産投資家は何人もいます。20代の子はいませんが、既婚、未婚問わず30代40代の女性が不動産投資していますね。 不動産投資では、銀...

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不動産投資における保証人

 不動産投資をしていて、(部屋を借りる「賃借」のではなく貸す「賃貸」側という意味ですが)しばしばトラブルとなるのが、連帯保証人です。 不動産投資をしている大家の側である私たちからすれば、連帯保証人(保証人)を確保しておけば、賃借人が病気や失業などの事情で家賃が払えなくなったりしても、連帯保証人に対し...

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不動産投資は大家が不利?

 もしも、不動産投資というものは大家が不利で、正しいやり方でやっても不動産投資で不労所得を継続的に得るのが非常に難しく、一部の才能のある人のみが成功できてほとんどの人が不動産投資を行うと失敗に終わるというものならば、不動産投資など絶対にしてはいけません。 確かに不動産投資における賃貸借契約は大家に不...

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契約が大家に不利だとしても不動産投資はやる価値がある

 「不動産投資は大家が不利?」で賃貸借契約の不公平について説明しましたが、それでも不動産投資はやる価値のある投資なのです。なぜならば、賃貸収入を目的とする不動産投資は、太古の昔から今に至るまで何千年も変わらぬ投資の王道であり、なぜ王道なのかと言えば、正しいやり方で行えば才能のあるなしに関係なく富を築...

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投資は不労所得を得るため

 結局のところ、投資とは不労所得を得ること、つまり働かないでもお金を稼げる状態を作るのが目的です。 そして投資は2つに分けることができます。それは一か八か狙いの投資(キャピタルゲイン狙い)と、いきなり大金持ちにはなれないものの安定的に不労所得を得る投資(インカムゲイン狙い)です。 それは例えば株式投...

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人生における不動産投資

 このサイトを見に来てくれたみなさんが不動産投資に興味を持ったのはなぜでしょうか。 サラリーマンが嫌で辞めたいからでしょうか。年金に不安があるのでしょうか。それとももっとお金に余裕のある生活がしたいからでしょうか。 終身雇用の崩壊を目の当たりにして危機感を持ったのかも知れません。単純に現状を打破した...

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海外不動産投資

 先日、私が購読している「家主と地主」というマイナーな業界紙で「この人に聞く」というコーナーがあるのですが、そこに浦田健さんへのインタビューが載っていました。 不動産投資業界で浦田さんを知らない人はいませんよね。 海外不動産投資の商材も出していましたし、少子高齢化が進む中、これから海外の不動産投資に...

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なぜ不動産投資をしないのという不思議な質問

 先日、以前の職場の同僚に資産の運用に興味があるので不動産投資について教えて欲しいと頼まれて数日間に渡り不動産投資について説明しました。 初めはざっくりと今の日本でサラリーマンとしてただ働いているだけという選択肢はリスクが高いこと、少子高齢化は止められないし、賦課方式による年金は抜本的な変更をしない...

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最近投資物件が高い

 最近、投資用の物件が高いです。都内ではもう買えるレベルではありません。もちろん、物理的に買えないというわけではなくて、買ってもきちんと利益を出せる値段ではないから買わない(買えない)ということです。 ちなみに、高い安いは絶対的な値段ではありません。あくまで利回りで見て回るか回らないかということです...

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不動産投資とAirbnb

 最近、新しい不動産投資としてAirbnbが流行っています。利回りで考えると40パーセントや50パーセントなんていう恐ろしい数字が田舎ではなく都内でたたき出せてしまう例もあり、不動産投資家ならずとも気になるのは確かです。 しかし、不動産投資で流行を追うのは私はあまり好みでありません。 もちろん、不動...

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ワンルームの退去の期間

 不動産投資を始めた際、最初に買った物件はファミリータイプの区分所有でした。その後ワンルームのアパートを一棟買ったのですが、ほどなく気がついたのはワンルームは退去までの期間が短く、入れ替わりが非常に激しいということです。 これ考えてみれば当たり前の話で、アパートであれマンションであれワンルームに入居...

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r>gは不動産投資のススメ

 みなさんピケティの名前は聞いたことがあると思います。資本主義においては格差の拡大は不可避だというのが彼の主張なのですが、日本でも格差拡大という言葉に反応した左派が政権を批判するのに大いにピケティの名前を出したものの、全く的外れだったのですぐに騒動は収束しました(実際、来日したピケティはアベノミクス...

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不動産投資における目先の利益の重要さ

 賃貸収入目的の不動産投資を考える上で、目先の利益は非常に大切です。 目先の利益という言葉のイメージは否定的な響きがありますが、これは非常に大切なことなんですね。損して得取れのような言葉があるとおり、短期的には損なようなものでも長期で見ると結果的にはプラスになるという考え方はとても耳に心地よいと思い...

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不動産経営と会社経営

 不動産経営は会社経営とは違い、別に自分が労働をしなくても、労働をしてくれる社員がいなくてもお金を稼ぐことができます。 でも、この当たり前のことがどれだけ素晴らしいことかを理解していない人も多いのです。 例えば6部屋のアパートを一棟持っているとしましょう。一部屋一部屋が毎月家賃を稼いでくれます。6人...

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不動産所得という安定

 私は不動産投資で生きているので、株で生きていたり、FXでバカみたいに稼いでいたりする知人と飲む機会も結構多いです。 ジャンルは違えど、やはりサラリーマンとして給料を貰って生きているわけではなく、投資で生きているので話は盛り上がります。お互いの得意分野の話をしていると、かなりの割合で他の分野の投資家...

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不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ