賃貸併用住宅の利回りを上げるための裏技で気をつけること

賃貸併用住宅の居住部分を貸す

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 通常の賃貸併用住宅は、半分が自己使用の居住部分で半分が賃貸部分となります。もちろん、50・50の割合を20・80にすることもできますが、その場合住宅ローンは適用できなくなります(自宅部分を80にする場合はもちろん可能)。

 

 建物の半分しか賃貸に出せないのですから通常のアパートの半分の利回りになってしまうため、しばらく自分で自宅部分に住んだ後、自宅部分も賃貸に出すという方法もあります。

 

 別に自宅部分を賃貸に出していけないわけではないのですが、自宅部分に住むということで住宅ローンを組んでいるため、銀行に内緒で賃貸に出すか住宅ローンをアパートローンに切り替えるかということになります。

 

 銀行に内緒で賃貸に出すということは銀行に嘘をつくこと(契約違反になります)になりますし、住宅ローンの残債を一括で返済は難しいことが多く、あまり現実的ではありません。

 

 では、自宅部分を賃貸に出すのは不可能なのでしょうか。実は裏技があるのです。

 

 自宅を賃貸に出しても大丈夫な住宅ローンで説明したフラット35であれば、当然賃貸併用住宅の自宅部分も賃貸に出しても問題はありませんので、利回りを上げていくことも可能でしょう。

 

 しかし、自宅部分を賃貸に出したとしても自宅部分はファミリータイプ。1Rなどよりも利回りは低くなります。さらに言えば、同じアパートに単身者用の1Rと家族用の3LDKが混在してしまうという問題も出てきてしまいます。

 

 混在して何が問題かと言えば、単身者と同じ敷地内に住まないといけないファミリータイプの物件は貸しづらいのです。アパート内で属性を揃えてあげないと単身者・家族共に生活スタイルが違いますからね。特に家族用のニーズは限られてくると思います。

 

 もちろん、家賃を下げれば入ります。そもそも自宅部分は自分が住んでて家賃が入ってなかったわけですから、多少相場よりも安くしたって家賃が入ってくるのは御の字ですからね。

 

 でも、やっぱり利回りが上がるとはいえ、所詮通常のアパートと比べれば低い。では、どうするか。私の知り合いで、銀行には住宅ローンで賃貸併用住宅を建てると言って実際にはアパートを建ててしまった人がいます。

 

 銀行に提出する図面(1階が自宅になっている)と実際に建てる図面(建築確認もこっち)が違うわけです。

 

 銀行はわざわざ建った建物なんか見に来ませんから、全くばれることなく今もアパートとして稼動中ですし、建確と同じ建物ですから検査済証の交付も大丈夫、物件を売却する際にもなんの問題ありません。

 

 でも、これ銀行を騙していることになりますからね。これは賃貸併用住宅の裏技としてはアウトです。確定申告でアパートの収入を申告しているので、次に銀行でアパートローンを組もうとしても住宅ローンなのにアパートが建っているの不自然で一発でばれて組めなくなってしまいます。

 

 賃貸併用住宅で利回りを上げようとしてルールを破ると次のローンが組めなくなるというようなペナルティを支払わなくなりますので、やっていいこととやってはいけないことはきちんと理解しましょう。

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