複利を生かして資産を築き上げる2

不動産投資で資産を築き上げる

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 株や投資信託などで安定的に10パーセントの運用利回りを確保するのは難しいという話をしました。

 

 しかし、賃貸収入を目的とした不動産投資で利回りを10パーセントを確保するのはそれほど困難なことではありません。

 

 「表面利回りと実質利回りについて」で説明したように収益物件を買う際に利回り10パーセント以上という目安に従うとあっさりと安定して年間利回り10パーセントが確保できるように思えます。

 

 ただし、空室リスクや修繕費用、租税公課まで考えると仮に10パーセントの利回りがある物件を購入しても実際の運用利回りとしては確実に10パーセント以下になります。

 

 では、利回りが13パーセントとか15パーセントとかの物件を買い進めれば良いのでしょうか?それもまた難しいでしょう。

 

 ここで理解して頂きたいのがCCRという言葉です。キャッシュオンキャッシュリターンと言って実際に投下した資本に対する利回りを言います。ご存知のように収益物件は基本的に銀行から融資を受けて購入することが多いです。つまり、例えば利回り10パーセントの1億円の物件を買うとします。もし、現金で1億円の物件を買うとするならば、1億円を使って年間1千万円の収入ですからCCRは物件の利回りと同じで10パーセントということになります。

 

 もし、1千万円を頭金にして9千万円を金利2パーセント20年ローンで借り入れて同じ1億円の物件を買ったとします。家賃収入が年間1千万でローンの支払いは550万になり、年間450万の収入があります。実際に投下した資本(1千万)に対する利回りは45パーセントになり、CCRは45パーセントということになります。

 

 また、5千万円を頭金にして、残りの5千万円を金利2パーセント20年ローンで借り入れて購入した場合は年間収入1千万円で年間のローンの支払いが300万になり年間700万円の収入があります。CCRは14パーセントとなり、実際に投下した資本(5千万)に対する利回りは14パーセントとなります。

 

 このように不動産投資の場合は、銀行からの借り入れを利用することによって、実際に使ったお金に対する利回りが10パーセントどころか20パーセント30パーセントというのも特に珍しいことではありません。

 

 これを利用すれば安定的に自分の資産を年間10パーセントの利回りで運用することは難しくないのです。

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