不動産投資に一か八かはない

　株式投資などキャピタルゲインを狙う投資と違い、インカムゲイン目的の不動産投資には一か八かの要素は基本的にはありません。

　買った物件が５年後に値上がりするか値下がりするかなんてわかりませんし、そもそもそんなことを予想して物件を購入しているわけではありません。

　もちろん、値下がりするとわかりきっている地域の物件は購入しませんよ。人口が少なくなっていくことが確実な不人気な地域は、値下がりもするでしょうし、当然賃貸需要だって先細りになるわけで、そんなところを買うことはありません。

　ただ、いくら人気があって将来的にも人口も減らず、賃貸需要も旺盛な都心部の物件でも、景気の上がり下がりによっては物件価格は上がったり下がったりします。なので特定の物件が５年後なり１０年後なりに上がるか下がるかを予想することなんて（少なくとも私には）出来ないんです。

　そういう意味では、人口が少なくなっていく地域だからって景気が良くなれば値上がりする可能性もありますし、他にもニセコのように外国人がどんどん買って物件が暴騰することだってあります。

　要はわかんないんですよ。特定の物件が上がるか下がるかなんて。株と一緒です。もしも特定の株が上がるか下がるかがわかるなら１００％の確率で儲かるわけですが、そんなことはインサイダー情報でも得られる立場（もちろんそれで取引をしたら違法です）でなければわかりませんからね。

　だから基本的には株式投資のようなキャピタルゲイン目的の投資は、一か八かの勝負をしているわけです。そうじゃないと言う人もいるかも知れませんが私にはそう思えますよ。

　だって、株式投資でこの株が１年後にいくらになってこれだけ収益を上げて、その利益であの会社の株を買ってそれがまた１年後にいくらになってこれだけ収益を上げて、そのお金でまた違う会社の株を買ってそれがいくらになって、といった感じで１０年後まで計画立てられないじゃないですか。

　せいぜいが、最初に買う株の予想をするぐらいで（それもこの株がいくらになるという計算というよりも、「いくらまで上がったら利確する」ぐらいのレベルの予想でしょう）、７年後に特定の株が８年後にいくらになっているなんて予想は出来ないですよ。

　でもね、インカムゲイン目的の不動産投資は普通にそれが出来ちゃうんですよ。そして、それはほとんど計画通りに行きます。

　一部屋いくらで賃貸に出して空室率を２０％で想定して、固定資産税が年間いくらで、修繕費を年間これだけ見ておいて、ローンが年額いくらで、１０年後の収支はこうで、１３年後には投下した資金は全て回収し終わり、あとはいくらで売ったとしても元は取れる、といった計算はほぼその通りになります。少なくとも私の場合は計画は結構厳しめに作るので（空室率を厳しく見たり、修繕費を多めに考えたり）、実際は計画以上の収支になります。もちろん、計画から大幅に儲かるということはないんですけどね。つまり、ほぼ計画通りです。

　こうした計画が立てられて予定通りになるところが私が不動産投資を好きな理由の一つでもあります。株式投資であれば、もしかしたら今年はマイナスになるかも知れないとかあるじゃないですか。でも、不動産投資でマイナスって基本的にはないんですよ（ちゃんとした計画を立てていれば）。

　新しく大きな物件を買った時は、諸費用や修繕費などでキャッシュフローがマイナスになることはあっても、負債も増えますが資産も必ず増えて貸借対照表は大きくなります。そしてそこからまた純資産が大きくなるスピードが増えていくわけです。

　最近は値段が高くて中々物件が買えません。でも、言い方を変えれば新しく物件を購入するという変動要素がないため、立てた収支の計画通りに進んでいるとも言えます。キャッシュフローは計画通りプラスになり、そして貸借対照表の大きさは変わりませんが、負債がどんどん減って純資産が増えていくというまさに計画通りです。

　不動産投資に一か八かはありません。なので、ある日いきなり相場が暴騰して億万長者になるといったこともありませんし、暴落して破産ということもありません。こうした投資スタイルが好きな人には不動産投資は向いていると言えるでしょう。

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