表面利回りと実質利回り

　利回りという言葉は知っていますね。賃貸収入がその物件の値段の何パーセントにあたるかというのが利回りです。

　利回り１０パーセントなら１０年間保有し続ければ元は取れてしまうので、あとはいくらで売ったとしても利益は出ます。利回り５パーセントなら２０年で元ですね。

　しかし、一般的に利回りには２種類あり、それぞれ表面利回り（グロス）、実質利回り（ネット）と呼ばれています。

　表面利回りとは、例えば価格１０００万の物件が年間１００万家賃収入があると利回り１０パーセント、これが表面利回りです。それに対し、ここから固定資産税や維持管理費等の諸費用を引いた額が実質利回りです。例えば、年間の諸費用が２０万円だったとすると、この物件の実質利回りは８パーセントになる計算です。

　戸建てやアパートの一棟ものの場合、表面利回りと実質利回りの差はそれほど出てきません。１パーセント程度少なくなると思っていれば十分です（もちろん、物件の状態によっては修繕費やリフォームにかなりの額がかかることがあるので一概には言えませんからリフォーム代や修繕費は別途考えるとします）。

　しかし、区分所有のマンションは違います。

　家賃が月々６万円のワンルームマンションがあったとします。年間収入７２万円です。物件購入価格が８００万なら利回り９パーセントです。築年が新しければ東京ならこの利回りでも合格点を出しそうです。でも、区分所有のマンションの場合は違うんです。この月々６万円の家賃から管理費と修繕積立金というのが取られてしまうんですね。それがおおよそ２万前後はかかると思って間違いないです。そうすると月々の家賃収入が４万円、年間で４８万円、実質の利回りが６パーセントになり、これから固定資産税などを引くと実際の利回り５パーセント程度になってしまうのです。

　となると金利２パーセントで２０年ローン組ませてもらって１回も空室にならなかったとしても（無茶な仮定ですが）、２０年間ずっと赤字です。全然投資になりません。

　なので、区分所有のマンションを購入する際は、表面利回りではなく実質利回りで計算することを忘れないようにしましょう。

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