ネットで募集するリスク

　不動産屋に募集を依頼し、入居者を紹介してもらうというのが従来の空室を埋める方法です。

　インターネットで大家自らが入居者を募集し、空室を埋めるということを積極的にやれば募集の間口が広がり、少しでも空室の期間を短くできるかも知れないと思い、以前ルームシェアをやっていた時、実際にネットで募集して空室を埋めるということをやっていました。

　ルームシェアは当時は基本ネットでの募集であり、ネットでの募集に多少の経験は積んでいたので、空室の募集に関してインターネットの掲示板を利用することについては抵抗感はなかったです。

　しかし、私はここでインターネットの闇の部分に触れることになります。今考えればインターネットで募集したとしても、きちんとした身分確認、つまり免許証・保険証・住民票・課税証明等々をきちんと確認していればほとんどのトラブルは防げるはずなのですが、それを怠ったことによってトラブルに巻き込まれてしまいました。

　それはルームシェア用の掲示板に募集を書き込んだことから始まりました。

　複数入居可で戸建ての募集をかけたところ、すぐに何件も反応があり、その中で価格交渉もなく「急な転勤ですぐに入りたい、タバコを吸うので初めからハウスクリーニング代として一か月分を先に払います、少ししたら妻も一緒に住みます」という男性に家を貸すことにしました。

　実際に男性に会った際、物件のそばの医療の研究機関に働いていると聞き少し安心感を持ちました。（結局その研究機関に勤めているというのは全くの嘘だったのですが）その時身分証として見せてきたのがその医療機関の名前が入った職員証のようなものでした。男性曰くスピードオーバーで前の年に免許が取り消しになってしまい、今顔写真入りの身分証がこれしかないとのこと。

　私は全く疑うことなく、保証人も取らずにその男性と契約してしまいました。ここからが地獄の始まりでした。この男性、初めから家賃を支払う意思は全くなく、月末に支払うと言っていた家賃が振り込まれないため、支払ってくれるように依頼したところ、「あれ？振り込んだのですが．．．もう一度確認してもらえますか？」など言い、こちらも申し訳ありませんと言って確認するも入金が確認できないため、また連絡するのですが今度は１週間ぐらい連絡が取れない。その後連絡があり、「こちらの不手際で違う口座に振り込んでしまいました。もう一度口座番号を教えてもらえますか？」など言ってきます。

　それでもまだその時点で私はその男性を信じていました。初めから全く連絡が取れないであればこれはおかしいと思うのですが、連絡はなんとか取れるのです。それで意を決して直接物件まで行き男性に支払うよう求めると、「わかりました。すぐに振り込みます。」と言うのです。

　しかし振り込まれずしばらくすると「今出張中でタイにいます。タイの銀行から昨日振り込みました。ご確認下さい。」などと言ってきます。確認できないと「もしかしたら、タイからなので振込み手続きがうまくいっていない可能性があります。帰国したらすぐに支払います。」などと言ってきます。

　結局数ヶ月間すったもんだしたあげく裁判をすることを通告したところ、そのまま夜逃げです。夜逃げされてしまったものですから、裁判は欠席ですることになるので裁判をするまでに官報に記載したりと非常に時間がかかり、結局強制執行の命令をもらえたのは男性を訴えてから５ヵ月後となりました。

　裁判をしている間の家賃はもちろん入りませんし、裁判の費用や強制執行の費用までかかり、精神的負担も相当なものでした。インターネットを利用して募集したとしても、身分確認や連帯保証人をきちんと取っていればこんなことにはならなかったはずです。

　しかし、羹に懲りて膾を吹くではありませんが、それ以降私は不動産屋を必ず通すことにしています。インターネットで入居を申し込んでくる人の中には不動産屋を通すと借りられない人がいたりするわけです。身分確認などをきちんとすれば良いのでしょうが、その手間を考えるとやはり不動産屋を間に入れた方が私は良いと思っています。不動産屋を通じての募集だけで空室の期間をほとんどなしにできるだけの空室対策をしているので今のところネットを利用する必要性もないわけですが。

　さらに言えば、「究極の滞納対策」で説明したように、家賃保証会社を間に入れるという意味でも、不動産屋を通した募集に限定しているわけです。

　ただし、これからもっともっとインターネットの利用は増えるでしょうし、ネットを利用した有効な募集の手段もあるかも知れません。もし、あなたがネットを使って募集をすることがあるのなら、免許証・住民票・保険証などの本人確認と源泉徴収及び課税証明、連帯保証人だけはきちんと抑えておきましょう。

　ずいぶん前の話です。まだ大家業を始めてすぐの頃でした。今となっては、腹は立つものの、不動産賃貸業を舐めていた自分の甘さを痛感させられ、その後成長するための良いきっかけだったと思っています。

ネットで募集するリスク関連ページ

ルームシェア（シェアハウス）について

最近流行っているルームシェア（シェアハウス）の様々な問題点についての説明

一括借り上げのシステムとは

大手ハウスメーカーなどがやっている一括借り上げのシステムについての説明

団体信用生命保険

住宅ローンを組む際に強制的に入らされる団体信用生命保険についての説明。この保険により、今まで入っていた保険の見直しをした方が良くなります。

収益還元法

聞きなれないが不動産投資をやる上でしっかりと理解していなければならない収益還元法についての説明

不動産投資の利回りの目安

収益物件に関してのおおよその利回りの目安の考察

表面利回りと実質利回り

利回りにも表面利回りと実質利回りがあり、区分所有のマンションなどは表面利回りと実質利回りとの間に大きな乖離がある場合があるので注意が必要です。

複利を生かして資産を築き上げる

複利が強いとは聞いたことがあるでしょうが、実際にそれを不動産に応用した時にどれほど有利かということについての説明

複利を生かして資産を築き上げる２

不動産投資において、複利で資産を築き上げることの容易さと将来的な資産形成の有利さの説明

雑草

抜いても抜いても生えてくる雑草。自宅なら気になった際にすぐに抜くこともできますが、アパートの雑草の対応は非常に大変です。

生活保護の入居者

生活保護を受給している入居希望者との契約は一般の入居希望者と比べても不利とは言えない

生活保護の入居者２

生活保護を受給している入居者にリスクはあるものの、それは許容範囲内であるという考え方

生活保護の入居者（続編）

生活保護受給者に絶対滞納をさせない方法について

生活保護の入居者が亡くなった

私のアパートで生活保護を受給している入居者がいましたが、先日お亡くなりになりました。退去の立会いは区役所の担当者と行いました。特に問題は発生せず、敷金も返還を迫られることもなく、スムーズに処理を終えることが出来きて一安心です。

フリーレント

空室の期間が長くなった時にフリーレントで募集してもあまり効果はないと体感しています

５年ルールと１．２５倍ルール

金利が変動しても５年間は返済額が変わらず、５年後以降も１．２５倍までしか支払額が増えない仕組み。

ペットについて

アパートの入居者に無断でペットを飼われてしまうということはよくあることです。

いっそペット可という手も

空室が埋まらないならペット可にして募集するという手もある。

地震保険

東京で地震保険に入っても意味がない可能性があります。首都直下型地震起きたら、保険会社は保険金を支払いきれないでしょう。

内見から決済までの流れ

実際に不動産を購入するまでの流れについて説明します。サラリーマンは中々平日仕事が休めませんが、どうしても平日昼間にやらなくてはいけないこともあります。

不動産投資の観点から見たルームシェアの現在

ルームシェアは個人の不動産投資家から業者の時代となりました。今から不動産投資としてルームシェアを考えるのはやめた方が良いでしょう。

不動産投資と空室

不動産投資をしていて一番の問題は空室です。全国的に人口が減る中で今よりもさらに空室率が高くなることが予想され、これから不動産投資を始めるのをためらう人もいると思いますが、不動産投資はやめた方が良いとは私は思いません。

団体信用生命保険とアパートローン

アパートローンを組む際に入る団体信用生命保険で、知人が緑内障を理由に加入を断られました。団体信用生命保険について考えてみたいと思います。

相続と不動産投資

相続対策の王道は不動産投資と言っても過言ではないでしょう。では、なぜ不動産投資は相続税の圧縮に対して有効なのかと言えば、実勢価格と評価額の差、それに金融機関からの借入金は１００％の評価であることを利用しているからです。

不動産投資に一か八かはない

株式投資などと違い、インカムゲイン目的の不動産投資には一か八かというものはありません。完全に計画通りにいくかどうかは別として、ある程度の収支の計画は立ち、そこから大きく外れることは少ないです。

不動産投資でキャッシュフローはもちろん大前提なのですが

不動産投資の目的としてもちろんキャッシュフローが大前提なのは当然ですが、ローンの支払の他に空室率やリフォーム代、税金などを考えると僅かな利益しか出なかったとしても、年とともに純資産はどんどん増えていき、負債はどんどん減っていくのです。

不動産投資のためにお金を貯めよう

不動産投資は自己資金がゼロでも行うことが可能なこともありますが、お金があった方が取引が有利になったり、そもそも自己資金がなければ購入できないものの方が圧倒的に多いのです。これから不動産投資を始めようと思っている人はとにかくお金を貯めましょう。

インカムゲイン目的の不動産投資は持ち続けることが重要

インカムゲイン目的の不動産投資のリスクは持ち続けることできれば減少していくものです。家賃が購入価格をどんどん補填していき、最終的にはリスクゼロ（購入価格分の金額を家賃収入で得てしまう）まで到達します。