500万円で出来る資産運用2

500万円の運用のバリエーション

 500万円を資産運用に回せるとなると、不動産投資においても選択肢が広がってきます。

 

 「100万円を運用する」で書いた、東京の容積率に余裕のある築古のマンション投資を融資を受けずに現金で行える可能性も出てきます。

 

 さらに、小さな区分所有ではなく、アパート購入という選択肢も可能になってきます。もちろん、普通のアパートを土地から買って新築で建てるには500万では足りません。中古のアパートだって不動産投資未経験のサラリーマンでは、東京では無理でしょう(一般的に東京では中古のアパートでも安くても2〜3000万ぐらいからです)。

 

資産運用の計算

 

 では、私が言う500万の運用先としてアパート購入とはどういう意味でしょうか。

 

 不動産投資の経験がないサラリーマンが500万を運用してアパート経営。しかも失敗のリスクは通常のアパート経営に比べて格段に低い。そんな資産運用はあるのでしょうか。

 

 収益物件を購入しようとすれば、諸費用とは別に物件価格の3分の1は頭金として入れてくださいというのが銀行の基本的なスタンスです。運用に回せるお金が500万あったとしても、3000万の中古アパートを購入しようとすれば1千数百万は必要になってくる計算です。土地から買って新築であればもっと予算が必要になってきます。

 

 そこで住宅ローンの登場です。住宅ローンは自己の居住用の物件でなくては適用となりません。アパートは自己の居住用の物件ではないので、アパートローンが適用になります。しかし、アパートローンであれば前述のように頭金の問題が出てきます。

 

 しかし、自己の居住用が100パーセントでなくても住宅ローンは適用になります。具体的に言えば該当する物件の50パーセント以上が自己の居住用であればオーケーなのです。

 

 ということは、半分自宅で半分アパートということならば住宅ローンで物件を建てることが可能になるのです。いわゆる賃貸併用住宅ですね。これは正直言って守りの不動産投資です。これから不動産投資でガンガン資産を増やしていこうする人がやる投資ではありません。

 

 ただし、これから自宅を建てようと思っている人なら自宅の2階部分をアパートにしておくと非常に生活が楽になりますし、老後の備えにもなります。

 

 普通に自宅を建てたらローンが12万×12ヶ月×35年とかですよね。賃貸併用住宅であれば15万×12ヶ月×35とかになります。ローンの額は多くなりますが、空室率まで考えても家賃は10万円以上は入ってきます。最初の頃は空室もなければ家賃も高いのでローンを払った上でお小遣いがまで入る計算です。

 

運用に成功して笑っている人

 

 ローンは家賃で払えますが、本来であればローンとして支払うべきであったお金を使わずにそのまま繰り上げ返済していけば、20年もしないうちにローンは完済。あとは家賃だけが入る状態になります。住むのはタダ、家賃は入るということになれば年金が65歳から支給でも充分に耐えられます。

 

 もちろん、賃貸経営である以上リスクもあります。そこらへんの詳しい説明は「賃貸併用住宅という選択」に詳しく書いておきました。しっかり読めば、500万を使ってこの投資をやる意味、そしてリスクや注意点などが理解できるでしょう。

 

 500万の運用方法として、賃貸併用住宅を建てて老後のリスクに備えるということは良い選択だと思います。


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