中々土地が出てこない 知人の運用シリーズ４

　前回、鈴木さんが１０００万の運用の前に自分が住むための住宅を購入するにあたり、彼の与信を損なわないために奥さん名義で住宅ローンを組んだことは説明しました。

　夢のマイホームも購入し、不動産投資にやる気満々の鈴木さん、不動産屋からの連絡を待ちます。

　待ってたのですが、１ヶ月経っても２ヶ月経っても河合社長からはナシのつぶて。社長が鈴木さんの件をもうすっかり忘れているんじゃないかと心配になって私に連絡してきました。

　私もおかしいなと思って河合社長に聞いてみたところ、「ずっと探しているんですけどね、鈴木さんのプランに合うような土地が出てこないんですよ。」とのこと。

　これ普通の不動産屋からすれば有り得ない話なんですよ。だって客が欲しいって言ってるんだから、とにかくなんでも良いから土地見つけて紹介すれば良いんですよ。１ヶ月も２ヶ月も物件見つけられないなんてことだとお客さん逃げちゃうじゃないですか。

　だから一般的にはこういうことはないんです。ただ、この不動産屋、何度か説明していますが、あんまり困っていないんです。人間関係だけで仕事している珍しい不動産屋で、私なんかもそうなんですが、ほぼお客さんからの紹介だけで仕事しているんですね。だからガツガツしてないんですよ。このお客さんを逃したら今月収入なくなってどうにもならないなんて状況じゃないんですね。

　普通は、不動産の購入なんて人生で１回とか多くて２回。そうなると不動産屋はお客さんをリピーター化できないので、良いものだろうが悪いものだろうがとにかく客に売りつければ良いんです。次はないですし、万が一、次があるとしても３０年後とか４０年後とかですからね。その時自分が現役で不動産屋やってるか、もっと言えば自分が生きているかわからないじゃないですか。これが不動産屋は千三つ屋なんて言われる理由です。千言った内の三つしか本当のことを言わないなんて業界なんです。

　しかし、この不動産屋はお客さんの紹介で商売している以上、私とかが紹介した客に変な物件を買わせたりしたら、私は二度とお客さんを紹介しなくなるわけですから、不動産屋自身が本当に良いと思う物件しか買わせないんです。

　だから鈴木さんが１０００万円を不動産に投資して運用するにあたり、なんでも良いから適当に物件を紹介するわけにいかないわけで、それで鈴木さんが考えている新築アパート用の土地を見つけるのに時間がかかっていたんです。

　で、その後、良い物件があっても買えなかったりと色々あってさらに数ヶ月経って、やっと不動産屋が抜群の物件を見つけてきました。多摩地区の少しローカルな私鉄の駅ですが、駅から徒歩１分の容積と建ぺいがそれぞれ８０％と３００％の商業地。３６坪で３８００万円の土地を３４００万円で指値。

　防火地域なので耐火建築物にしなくてはならないので在来の木造ではできないため、建築コストは上がりますが、ツーバイフォー（鉄骨にすると価格が高すぎて利回り８％は確保できない）なら３階建てにできるので、ワンルームを９部屋にして利回り８％を確保できる計算です。

　しかし、ここで問題が出てきました。在来工法の木造で２階建て６部屋で建築する予定だったのですが、耐火建築物で建てなくてはならないのでツーバイフォーにした上で３階建てにし、９部屋にしたため、消費税まで考えると総工費が５０００万円を超えてくるようなものになったのです。

　そうなると総費用は土地の価格＋手数料や税金などの諸費用に建物の建築費用＋消費税を合わせると９０００万程度まで膨らむことになります。

　家賃は１部屋あたり７万円平均で一ヶ月６３万円、年収７５６万円、税金や諸費用まで全部含めて９０００万として、利回り８．４％は確保できますが、１０００万円頭金で８０００万円の借入れはちょっと厳しい。

　そもそも１０００万円の運用ということで始めたので、これでは少し困ります。不動産屋が提案してきたこのプランを鈴木さんはどう判断するでしょうか。

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