手持ちの１００万円をどのように運用するか
１００万円には１００万円なりの、１億円には１億円なりの運用方法があります。では、１００万円を運用するにあたり、最適な運用方法とはどのようなものでしょうか。
私はＦＸもしくは賃貸収入目的の不動産投資だと思います。
ＦＸについてはミドルリスク・ハイリターンを狙うこともミドルリスク・ミドルリターンを狙うことも出来、賃貸収入目的の不動産投資はローリスク・ミドルリターンを狙うことができるからです。
どちらが良いかと言えば、ＦＸにはＦＸなりの良さもあるものの、私の経験上及びこのサイトの趣旨からも賃貸収入目的の不動産投資をお勧めしますが、１００万円で不動産投資を始めようとするならば、銀行からの借り入れは必至であり、銀行から借り入れて収益物件を買おうとするならば、サラリーマンでなければ融資は難しいです（医師や弁護士などの高収入自営業は別ですが、基本的に自営業だと融資を受けるのが難しいです）。
そこで、銀行から融資を受けやすい人と受けずらい人の２つに分けて考えてみましょう。
サラリーマン・公務員の１００万円運用方法
１００万円で不動産投資なんてできないと思っていませんか。そうですね、普通に考えれば１００万円で不動産投資はかなり難しいと思います。
では、なぜ私は不動産投資を薦めるのでしょうか？実は、１００万円しかなくても不動産投資ができる方法があるのです。
住宅ローンを利用すれば、頭金なしでも（諸費用もなしのオーバーローンも可能ですが、ここでは購入の際の諸費用＋簡単なリフォームで１００万かかるとします）、物件を買うことができるのです。
もちろん、住宅ローンは自分が住むための物件を買うローンですから初めから自分が住むつもりもなく、一時的にも将来的にも住む気が全くないのに住宅ローンを組んではいけません。※住宅ローンについては「住宅ローンで収益物件を買う」を参照。
しかし、当初は住もうと思っていても様々な事情で住めなくなってしまうことはよくあり、買ったらすぐに転勤になってしまったので賃貸に出すなどということはよくあることですから、そこらへんは銀行側も納得してくれます。要は自分が住む気で買うのか初めから全く済む気がないのに買うのかということが問題なので、住もうと思って買った後に住めなくなってたとしてもそれは仕方がないということです。
私の知人にも物件を買った後にすぐお母さんが病気になって同居することになり、買った物件に住めなくなってしまい、物件に１回も住むことなく賃貸に出し続けている人もいますが、将来お母さんの問題が解決したら住むことも考えていますので全く問題ありません（お母さんの問題が解決するのはいつか、また解決するのかはわからないので、絶対に物件に住むかどうかはわかりませんが）。また、既に自宅をローンで購入している人はセカンドハウスローンという形もあります。
賃貸に出さず自分で住もうと思っている方には発想の転換なのですが、自分が住むための物件を購入することも不動産投資と考えるのも一つの方法です。現在大家に支払っている家賃を、自分の収益物件に住んで、家賃を自分に払うと言えば理解しやすいでしょうか。もちろん、自分が住んでいない時は賃貸に出して他人から家賃を貰う形になります。
それではみんなが買いたくなる物件とはどのような物件でしょうか。駅前のマンションですか？新築の広い戸建てですか？多分そういう物件でしょうね。
しかし、そういった物件は不動産投資として考えると完全に問題外です。利回りが低すぎるのです。東京で一般的な４０００万円の戸建てをいくらで貸せるでしょうか。
せいぜいが１５万円程度ではないでしょうか。４０００万も投資して家賃収入が年間１８０万程度では、固定資産税等を考えなくても利回りが５パーセントもありません。これから空室率を引くわけですから、全く不動産投資の土台に乗ってきませんね。駅前のマンションでも同じことです。積立金と管理費がある分、戸建てよりも更に数字は悪くなるでしょう。まあ、そもそも４０００万の物件を買うのに手持ちが１００万円ではフルローンが組めるぐらいの年収があっても諸費用すら払えないので考慮する必要もないのですが(^_^;)
では、どのような物件を購入すれば良いのでしょうか。
それは築古で容積率を大幅に余している東京のマンションです。
築３０〜４０年も経った古いファミリータイプのマンション。いわゆる団地のようなものです。よほど年収が少ないとかでない限りローンを組んでまで買いたいとは思わない物件です。
なぜそのような物件が良いのかと言えば、まずは利回りの高さです。物件価格が５００万円とか６００万円なのにもかかわらず、家賃収入が６〜７万ぐらい入ってきます。古い団地などは積立金と管理費も安く１万円程度。実質の利回りでも１０パーセント以上になります。これだけでも不動産投資としては魅力的なのですが、このサイトを見ている方は不動産投資初心者ですから、区分所有のマンションならば管理の手間が全くないというのもお勧めするポイントです。
しかし、一番のお勧めポイントは、家賃収入を貰い続けながら宝くじを持っているようなものだということです。
きちんと説明しますね。
古いマンションは耐用年数が過ぎたらどうなるのでしょうか。取り壊すのでしょうか、それとも建て替えるのでしょうか。
実はマンションというものは取り壊すのも建て替えるのも非常に難しいのです。詳しくは「キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う投資」を読んで頂きたいのですが、容積率が余っている東京の古いマンションに関しては経済的な負担が非常に少なく新築のマンションに建て替わる可能性が非常に高いのです（地方の古いマンションはいくら容積率が余っていてもダメです）。実際に築古マンションが経済的な負担なしで新築に建て替わった例
つまり、自分が住むのであれば、２０年返済のローンで月々２万５千円程度（金利２％で計算）、管理費・積立金と合わせても３万５千円程度で住めて、５年後なり１０年後にタダで（もしくは数百万円程度の負担で）新築のマンションが貰える権利を持っているようなものなのです。現在支払っている家賃との差額を貯蓄にも回せることも大きいです。
賃貸に出しているのであれば、ローンや積立金を引いても毎月３万円程度の収入を得ながら新築のマンションに建て替わるのを待つということになります。
毎月３万円×１２ヶ月で年に３６万円の収入。１０年間で３６０万円。１０年後にマンションが新築になったとすると、１００万円を運用して３６０万円に増やし、さらに新築マンションを貰えるという凄い投資です。仮に建て替えが２０年後だとすると１００万円が７２０万に増え、さらに新築マンションを貰える権利ということになります。
もちろん、リフォームの問題もありますし、空室率の問題もあります。しかし、リフォームも区分所有の鉄筋コンクリートの場合は部屋の内装だけで住みますし、空室率まで含めても上の数字の３割減と考えておけば充分でしょう。
また、空室リスクがどうしても嫌なら、空室率を減らすためには色々なテクニック（他のページで説明していますが）があるのですが、一番手っ取り早い方法は、家賃を下げることです。家賃相場が６万なのであれば初めから２割下げて４万８千円にしておけば一瞬で借り手は付きますし、退去も中々しないでしょう。結果、空室率は限りなくゼロに近くなります。もちろん、１割下げるだけでもかなりの効果はあります。空室でイライラするのが嫌なら初めから家賃相場よりも低い値段で想定しておけば空室リスクは避けることができます。まあ、ワンルームと違ってそんなに入居者の退去は早くないので一旦入居してもらえればそもそも空室リスクはかなり低いのですが。
おおよそ３年で最初に投資した１００万円がほぼ確実に戻ってきて、１０年後には３倍以上、２０年後には７倍以上になり、さらに経済的な負担がゼロもしくは小額の負担で新築のマンションが貰える投資。融資を受けることが易しいサラリーマンや公務員にとってはとても魅力的な投資です。具体的にどうやって物件を買えばいいかは「収益物件を買ってみよう」や「不動産投資を始める前に」等のページを読んでください。
１００万円で出来る投資としては、これは素晴らしい資産運用方法です。
無職・アルバイト・職人・自営業・会社社長の１００万円運用方法
無職・アルバイト・職人・自営業・会社社長（雇われ社長は除く）の人が１００万円をどのように運用すれば良いか考えましょう。
サラリーマンや公務員が融資を受けやすいとして、不動産投資を薦めましたが、融資を受けずらい人としてなぜ無職の人等と一緒に会社社長が入っているのでしょうか。会社社長は自分が雇っている社員よりも融資を受けずらいのでしょうか。
実はそのとおりなのです。社長はサラリーマンよりも融資を受けずらいのです。なぜ社長が銀行から融資を受けずらいかは「サラリーマンでいる間に不動産投資を始めましょう」を読んで理解していただくとして、手持ちが１００万しかなく、銀行から融資を受けられないとしたら不動産投資は難しいです。
不動産投資以外で１００万を運用するとしたら、やはりＦＸとなるでしょう。
不動産投資以外で資産運用というと、すぐに頭に浮かぶのは株式投資・投資信託などだと思います。そしてＦＸは怖いと。確かに昔に比べてＦＸの敷居は低くなりましたし、レバレッジの上限も出来ましたが、まだまだ株や投資信託よりも危険なイメージがあって一般向けとは思われていないようです。
私がＦＸを始めた頃は、まだＦＸという言葉すらなく「外国為替証拠金取引」という名前でした。その頃は大手の証券会社はＦＸを取り扱っておらず、怪しげな会社と電話で取引するというやり方がメイン（ちょうどカブドットコム証券がＦＸをオンラインでやり始めた頃です）でしたので、取引が約定しないとか買ったのにお金を中々引き出せない、取引している会社が倒産するなんてことがよくあって、それはそれは資産運用として勧められるような代物ではありませんでした。
しかし、今は法律や業界団体もしっかりしているので、そういった意味でのリスクはあまりないと言っていいでしょう。
それにしてもなぜ私は株式ではなくＦＸを薦めるのでしょうか。それはＦＸがリスクとリターンの関係を自分でコントロールできるからです。
例えばリスクを極限まで取る覚悟ができているのならば、レバレッジを目一杯かけて数日間の内に１００万円を倍の２００万円にすることも可能です。どうしても短期間の内にすぐにお金を増やさなくてはいけないとなるとＦＸかＣＸもしくは先物等になるでしょう。少なくとも競馬等のギャンブルよりは遥かに割が良いです。
また、不動産投資のように年１０パーセントの利回りを達成しようとするならば、単純に豪ドルやＮＺドルなどでレバレッジを３倍程度のポジションを持つだけでいいわけです。もちろん、為替の変動がありますから不動産投資のようにローリスク・ミドルリターンにはなりませんが、ミドルリスク・ミドルリターンには出来るのです。
私のお勧めはまずは高金利の通貨で、資源国の中では比較的安全な豪ドルを低レバレッジで買い、スワップ金利で１０年後には資産を倍にするというのが一番リスクとリターンの関係が優れているように思えます。そして取引をする中で自分なりに勉強してポジショントレードやスイングトレードをするのも良いでしょう。
取引する会社は、正直言って好みで選べばいいのですが、私が良いと思うのはDMM.com証券ですね。
何しろ大手ですし、スプレッドも一番安く、スワップ金利もどの通貨でもほぼ一番高いです。
また、テレビＣＭでもやってますが、初心者のために２４時間サポートもあって（しかも無料）マーケット情報も無料で流してくれますし、口座維持費や出金手数料まで無料。
ＰＣ用の取引ツールが使いやすいだけでなくモバイル用もiPhoneアプリ版、iPad版、android版、さらにはガラケー版もあり、非常に充実しているのでここで口座を作るのが良いと思います。
DMM.com証券
ちなみにＦＸの有利な点についてもう少し詳しく知りたい方は「投資の入り口」というページを読んでみて下さい。
融資を受けずらい人が１００万円を運用しようとすればＦＸという手段はとても良いものだと思います。
１００万円で出来る資産運用関連ページ
- １００万円でやっていはいけない資産運用
- １００万円程度の資産を運用して増やすことを考えると、真っ先に思い浮かぶのが投資信託ではないでしょうか。しかし、冷静に分析すれば投資信託は非常に不利な投資であることがわかります。その他、資産を増やすにあたりやってはいけない運用方法について詳しく説明します。
- １００万円を複利で運用すると
- １００万円を複利で運用するとどのような増え方をするのでしょうか。複利が人類の最大の発明だと言われる所以がわかるでしょう。
- １００万円を複利で運用の補足
- １００万年を単純に複利で運用するのと、毎年１００万円を運用に回してそれを複利で運用していくのとでは全く違います。
- １００万円以下の資産運用
- 資産が１００万円以下の人でも出来る運用とはどのようなものでしょうか。１００万円持っていなくても金融商品はもちろん、不動産投資でさえやり方はあるのです。
- ５００万円で出来る資産運用１
- 手持ちの５００万円を使ってどのような運用ができるか解説。不動産投資やＦＸなど様々な資産運用法がありますが、堅い投資方法とは。リスクを抑えながらリターンを増やす方法。
- ５００万円で出来る資産運用２
- 運用に回せるお金が５００万あるとだいぶ選択肢が広がってきます。特に不動産投資では、リスクを抑えた運用をいくつか選べるようになります。
- ５００万円で出来る運用３ ＦＸ編
- ５００万円の運用先として現物の資産の代表格である不動産とともに、株式などに比べると様々な面で有利なＦＸは良い選択と言えるでしょう。
- １０００万円で出来る資産運用
- 不動産投資や株式投資、商品やＦＸなど運用には様々な方法がありますが、１０００万円を運用するにあたり、最適な資産運用とはどのようなものになるか、リスクを抑えながらリターンを増やす資産運用方法とは。
- １０００万円を運用する人
- 自分の貯蓄や蓄えなどから、１０００万円を運用する人は一般的にどのような人なのかを考察します。
- １０００万円を運用する際の注意点
- 虎の子の１０００万を運用する際の注意点として挙げられるのが、失敗しながら覚えていくということが出来ないことです。
- １０００万円の運用を考え始めた知人 知人の運用シリーズ１
- 知人が１０００万円を運用しようと不動産投資の勉強を始めました。
- 知人は１０００万をどう運用するのか 知人の運用シリーズ２
- １０００万を不動産で運用することに決めた知人ですが、具体的にどのような不動産投資をするのかはまだ悩んでいる状態でした。
- １０００万の運用の前に 知人の運用シリーズ３
- 知人は１０００万を不動産投資で運用するにあたり、住宅ローンは奥さんの名義で組むことになりました。
- 中々土地が出てこない 知人の運用シリーズ４
- １０００万円を不動産投資で運用することに決めた知人ですが、中々前に進めません。不動産屋に聞いても中々良い土地がないと返答。さて、鈴木さんの不動産投資計画はどうなるのか。
- 運用を２０００万円に 知人の運用シリーズ５
- 不動産投資で１０００万円の運用を考えていた知人ですが、結局なんと２０００万円を運用することになりました。
- ２０００万円を運用して９部屋のアパート 知人の運用シリーズ６
- １０００万円を運用する予定だったのが２０００万円の運用になった知人。その２０００万円で９部屋のアパートを建てることになりました。
- アパートが完成しない 知人の運用シリーズ７
- １０００万円の運用だったはずが最終的に２０００万円を運用して３階建て９部屋のアパートを建てることになった知人ですが、４月末に入居可能予定だったのがゴールデンウィークになっても完成しませんでした。
- 満室にならない 知人の運用シリーズ８
- ２０００万円を運用して新築アパートを建てた知人ですが、そのアパートが満室にならずに悩んでいます。
- まだ満室にならないアパート 知人の運用シリーズ９
- ２０００万円を不動産投資で運用して新築アパートを建てた知人ですが、完成後４か月が経過するもまだ満室になりません。このままではとんでもなく低い利回りの運用になってしまいます。
- やっと満室になったアパート 知人の運用シリーズ１０完結編
- ２０００万円を不動産投資で運用し、新築のアパートを建てた知人ですが、中々満室にならずに苦しんでいたものの、やっとアパートが満室になりました。
- 満室のお祝い 知人の運用シリーズ番外編
- 資産の運用を決断してから２年かかってやっと満室になったアパートを手に入れた知人のお祝いで、不動産屋さんとお祝いの飲み会をしました。
- 資産を運用しないと？
- サラリーマンとして働いているだけで資産運用を全くしないということは、これからの時代相当リスクの高い人生となるでしょう。
- 未経験者が不動産投資で資産を運用する際の問題
- １００万円でも１０００万円でも良いのですが、未経験者が不動産投資で資産を運用する際に問題となってくるのが、信頼できる不動産屋をどうやって見つけるかでしょう。
- 貯金では金持ちになれません
- 給料の中から一生懸命貯金したとしてもそれで金持ちになれるわけではありません。定期預金の金利が１年で0.1％程度では貯金を運用に回さずして金持ちになるのは不可能と言えるでしょう。
- 貯金の運用
- 一生懸命貯金した虎の子のお金の運用は、それが１００万円なのか１０００万円なのかで運用方法も変わってきます。貯金を運用するならしっかりと勉強することをお勧めします。
- 運用するリスクと運用しないリスク
- 運用にはリスクがあるのは常識ですが、運用しないということにもリスクがあることを理解している人はそう多くはありません。
- 国債で運用しているから安心な投資信託？
- 投資信託等の中には日本国債での運用をメインをとしているものもがあり、安心を謳っていますが本当でしょうか。
- 資産を増やす方法
- 資産を増やす方法はいくつもありますが、安定的に資産を増やす方法は、やはり投機に走らず賃貸収入を目的とした不動産投資のような不労所得を増やしていくのが王道です。
- 不動産投資は一攫千金の運用方法ではない
- 不動産投資というといまだに土地ころがしのようなイメージを持つ人がいますが、不動産投資は一攫千金を狙う運用方法ではありません。
- 実際に１０００万円を不動産投資で運用してみた
- 今まで説明してきた不動産投資などでの運用の仕方ですが、実際に私自身が１０００万円を運用した結果を紹介します。