大家の方から家賃を下げる？

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　私は一部の物件では入居者から家賃を下げて欲しいと言われたわけではないのに家賃を下げますと言うことがあります。

 

 

　家賃を下げて欲しいと入居者から言われて、仕方なく下げるというのはよくあることです。でも、何も言われてないのに家賃を下げる大家は少ないかなとは思います。

 

　不動産投資は慈善事業でやっているわけではないのだから、わざわざ自分から利回りを下げる必要があるのかと思う方もいるでしょう。

 

　でも、私としては最終的な利回りとしては逆に家賃を下げてあげた方が利回りは上がるのではないかと思っているからそうしているわけです。

 

　さて、家賃を下げると言っても、いきなり何万円も下げるわけではありません。また、ワンルームの部屋の家賃を下げるわけでもありません。私が家賃を下げますと入居者に伝えるのは主に家賃をある程度高く取れる戸建ての物件ですね。

 

　高い家賃とは言え、私の所有している物件ですから築３０年以上経っている戸建てで多摩地区、駅からもそこそこ離れているような物件なので家賃は１０万円程度です。それでも同じ地区にある私が所有しているワンルームのアパートの部屋の３万〜５万円という家賃から比べると２〜３倍以上高い家賃を取っているわけです。

 

　通常、契約の更新は２年毎ですが、更新の時期の数か月前に入居者さんにこう伝えています。

 

　「お家賃なのですが、更新の度に２０００円ずつ下げるサービスをしておりますので、次回の更新の際はお家賃は９８０００円となります。」

 

　これどうですか。勿体ないと思いますか。私の妻はあからさまに嫌な顔をしましたね。更新の度にどんどん家賃が下がってっちゃうじゃないって。

 

　確かに更新の度に家賃は下がりますよ。でも、たった２０００円です。じゃあ１０年後の家賃はどうなるか。初めの２年が家賃１０万円、次の２年が９８０００円、次の２年が９６０００円、次の２年が９４０００円、次の２年が９２０００円です。２年に一回の更新ですから１０年間で４回更新（５回じゃないですよ、５回更新したら１２年間になります）、つまり家賃は８０００円下がるわけです。

 

　下げ過ぎと思いますか？

 

　１０年間で家賃が８％しか下がらないなら（そしてもちろん退去されずに空室が出ないなら）上等ではないでしょうか。

 

　では、２０年後はどうなるでしょう。２０年間で更新は９回です。つまり家賃は１８０００円下がり、８２０００円となります。では３０年後は？家賃は７２０００円となります。いくら戸建てでファミリータイプとはいえ、３０年後までは入居してくれていることはないでしょうが、仮に３０年後になっても家賃が７２０００円も取れるんですよ。

 

　１５年ほど前に買ったその物件は今築４０年近いです。３０年後は築７０年です。誰がそんな家賃で借りてくれるでしょう。２０年後でも築６０年、１０年後でも築５０年近い古家。順当に更新の度に下がっていってもその値段で借りていてくれるだけでありがたいと思いませんか。

 

　私は家賃は１年間で１％ぐらいは家賃は下がっていくものだとして計画は立てています。なので、更新の度に家賃を減額して１０年間で８％ぐらい落ちても全く問題はありません。現実問題として持っている物件の家賃を平均すれば１０％も絶対落ちませんが。

 

　ただし、１０％以上落ちてしまう物件もありますし、ほとんど落ちない物件もあります。これは色々な要素があり、例えば築４０年以上経っている団地なんかは１０年前の家賃と全く変わりません。いや、募集の時期によってはたまに上がること（数千円のレベルですが）すらあります。しかし、比較的築年数が新しい物件ですと、やはり１０年も経つと家賃は下がります。

 

　また、付近に新しく同じような間取り・広さのアパートなどが増えれば家賃は当然下落しますし、競合するような物件が少なければ中々家賃は落ちません。

 

　話を戻すと、１０万円で契約した家賃を２年後の更新の際から毎回２０００円ずつ減額しても、１０年間で本来得られる家賃よりも５０万円程度少なくなるだけです。１２００万円が１１５０万円に減ってしまうということです。

 

　もしも、これが例えば１０年間で一回でも退去されてしまうとすると、５０万円以上の費用がかかるのは間違いありません。

 

　リフォームの値段だってワンルームと違ってかなりかかりますし、ハウスクリーニングだって同様。募集の際の広告費や手数料、さらには営業への謝礼、そして数か月の空室期間を考えるととてもじゃないですが５０万円なんかでは収まりません。

 

　もしかしたら家賃を下げなくても１０年居てくれるかも知れません。逆に家賃を下げてもすぐに出て行ってしまうかも知れません。それでも、家賃を下げた方が引っ越す確率が下がるのは間違いないと思います。

 

　繰り返しますが、ワンルームなんかは別ですよ。家賃を下げようが下げまいが大学生なら卒業したら普通は退去して違うところに引っ越しますし、独身の社会人なら結婚したらどんなに家賃を下げようが絶対引っ越します。それにそもそも下げられるほど高い家賃取ってませんしね。

 

　なので、転勤などの事情がない限りは長くいてくれることの多いファミリータイプの物件で家賃を更新の度に下げるということを私はしているわけです。

 

　面白いことに、逆に入居者の方から家賃を下げて欲しいと言われた場合は「安くはできないのでどうしてもお家賃が厳しいようでしたらもう少し安いアパートへのお引越しの検討をお勧めします。」と退去を促すようにしています。

 

　私の物件で相場よりもかなり高く家賃を取っているところはなく、全て妥当なお家賃だと思っていますので、それに納得できないのなら退去してもらった方が私としては気持ちが良いです。空室になっても同じ値段で募集すればすぐに埋まる家賃設定だと思っていますから、敢えて下げる必要はありません。

 

　逆に初めの契約でその家賃で約束しているのにそれを負けてくれという入居者はあまり質が良くないことが多いです。普通の人は言ってこないようなクレームを付けてくる恐れが高いのでサッサと出て行ってもらうのが正解だと思いますね。

 

　もちろん、不動産投資は色々なスタイルがあるので、私のやり方が全て正しいわけではありませんし、もっと上手にやっている人はたくさんいると思いますが、一応こんなやり方もありますよということで書いてみました。

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