満室にならない 知人の運用シリーズ８

　当初１０００万円を運用するはずだったのが、２０００万円を運用して新築アパートを建てた鈴木さん、アパートの完成が遅れて結局５月中旬から入居可能になったわけですが、まだ満室になっていません。なので相当心情不安定になっています(^-^;

　実は、９部屋中まだ４部屋しか埋まっていません。新築アパートが完成後３か月が経とうとしているのに半分も埋まってないというのは非常にまずい。鈴木さんが心情不安定になるのも無理はないですね。

　さて、私も空室が埋まらない時があります。空室が埋まらないと、なんで決まらないんだろうとみんな悩むと思うのですが、空室が埋まらないのには必ず原因があるんですね。どこかが間違っているんです。その間違っているところを直せば必ず空室は埋まるのです。

　さて、その間違っているところというのがどこなのかというのが問題で、複数の要因が絡み合ってたりもするのですが、とりあえず一つずつ潰していくのが良いと思います。

　一番多い間違いは家賃です。家賃の値付けを間違えると部屋は決まりません。つまり、家賃が部屋の価値に見合っていないということですね。家賃を７万円で募集しても決まらないのならば、６万５千円にするとか６万円にするとかで大抵の空室問題というものは解決します。

　家賃の設定を間違えていないのであれば、募集の仕方を間違えているということもあります。専任じゃなくて一般に切り替えて広く募集する、最寄り駅だけでなくてターミナル駅の業者にも依頼する、鍵はキーボックスの中に入れて現地対応にする、営業に謝礼を３万円とか５万円とか渡すと約束する等々のことをきちんと実行すれば（そして家賃設定を間違えていなければ）、まず空室は埋まるでしょう。

　それでも埋まらなければ時期が間違っている（間違えるという言い方も変ですが）のかも知れません。ワンルームで６月や７月に募集してもそんなに簡単には埋まりません。運よくサッと埋まる時ももちろんありますが、鈴木さんの場合は新築ですから９部屋一気に募集ですからね。そんなにすぐには埋まらないでしょう。家賃もＯＫ、募集の仕方も大丈夫、でも時期が間違えているといった場合の対処は、もう繁忙期まで待つしかない（笑）

　ただ、考え方としては、６月にワンルームの募集をするのだから（需要がない時期に募集するのだから）、家賃が相場ぐらいでは高いとも言えます。つまり、相場どおりの値付けでは間違っていると。そうなると家賃を相場よりも下げることで適正な家賃になると考えることもできます。それか単純に放置して９月がくれば相場通りの家賃で間違っているということもなくなるでしょう。

　家賃は間違っていない、募集の仕方もＯＫ、時期も大丈夫、でも決まらないということであれば部屋に問題があるのかも知れません。週に一度は部屋の空気の入れ替えをしているでしょうか。トイレの水やキッチン・洗面所の排水口の水が渇いて下水の嫌な臭いがしているということはないでしょうか。部屋全体が汚れていたり、ちょっと汚いけどクロスは張り替えなくてもいいやとか、照明が全部付いていないとか、エアコンが新品じゃなかったり、トイレに「消毒済み」の紙が貼ってないとかとかとか。

　こうしたことを全て潰していけば、必ず空室は埋まるのです。埋まらないということはやはりどこかが間違っているわけです。

　せっかく２０００万円もの大金を不動産投資で運用したのに、利益が出ないんじゃ鈴木さんも心情不安定になるのもわからないでもない。

　まあ、実際問題としては９部屋中、４部屋は埋まっているのでローンを支払っても多少は余るぐらいの余裕はあるのですが、やはり早急に満室にしてウハウハ状態になりたいですよね。

　私が鈴木さんならば、家賃はそれほど間違っているようには思えないので、まず募集の仕方を変更しますね。一般での募集に切り替えて、ターミナル駅の不動産屋を平日にお土産持って片っ端から回り（駅前だけでも賃貸の不動産屋は１０軒以上ある）、営業に高額の謝礼（５万とか）を約束しますね。

　これだけであっさりと埋まると思います。そして万が一これをしても８月中に埋まらなかったら、９月に埋まるでしょう。９月であれば時期が適正ですから、もうどこも間違えているところはないはずです。

　２０００万円を不動産投資で運用した鈴木さん、私のアドバイスに従って募集の仕方を変えるでしょうか。一般に切り替えて広く募集というところまではやりそうですが、かなりの倹約家なので高額の謝礼には拒否反応を起こしそうな気がします（笑）

　２０００万円の運用シリーズ、続きはまた来月に書くのでお楽しみに。

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