100万円で出来る資産運用

手持ちの100万円をどのように運用するか

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 100万円には100万円なりの、1億円には1億円なりの運用方法があります。では、100万円を運用するにあたり、最適な運用方法とはどのようなものでしょうか。

 

 私はFXもしくは賃貸収入目的の不動産投資だと思います。

 

 

 FXについてはミドルリスク・ハイリターンを狙うこともミドルリスク・ミドルリターンを狙うことも出来、賃貸収入目的の不動産投資はローリスク・ミドルリターンを狙うことができるからです。

 

 どちらが良いかと言えば、FXにはFXなりの良さもあるものの、私の経験上及びこのサイトの趣旨からも賃貸収入目的の不動産投資をお勧めしますが、100万円で不動産投資を始めようとするならば、銀行からの借り入れは必至であり、銀行から借り入れて収益物件を買おうとするならば、サラリーマンでなければ融資は難しいです(医師や弁護士などの高収入自営業は別ですが、基本的に自営業だと融資を受けるのが難しいです)。

 

 そこで、銀行から融資を受けやすい人と受けずらい人の2つに分けて考えてみましょう。

サラリーマン・公務員の100万円運用方法

 100万円で不動産投資なんてできないと思っていませんか。そうですね、普通に考えれば100万円で不動産投資はかなり難しいと思います。

 

 では、なぜ私は不動産投資を薦めるのでしょうか?実は、100万円しかなくても不動産投資ができる方法があるのです。

 

 住宅ローンを利用すれば、頭金なしでも(諸費用もなしのオーバーローンも可能ですが、ここでは購入の際の諸費用+簡単なリフォームで100万かかるとします)、物件を買うことができるのです。

 

 もちろん、住宅ローンは自分が住むための物件を買うローンですから初めから自分が住むつもりもなく、一時的にも将来的にも住む気が全くないのに住宅ローンを組んではいけません。※住宅ローンについては「住宅ローンで収益物件を買う」を参照。

 

 しかし、当初は住もうと思っていても様々な事情で住めなくなってしまうことはよくあり、買ったらすぐに転勤になってしまったので賃貸に出すなどということはよくあることですから、そこらへんは銀行側も納得してくれます。要は自分が住む気で買うのか初めから全く済む気がないのに買うのかということが問題なので、住もうと思って買った後に住めなくなってたとしてもそれは仕方がないということです。

 

 私の知人にも物件を買った後にすぐお母さんが病気になって同居することになり、買った物件に住めなくなってしまい、物件に1回も住むことなく賃貸に出し続けている人もいますが、将来お母さんの問題が解決したら住むことも考えていますので全く問題ありません(お母さんの問題が解決するのはいつか、また解決するのかはわからないので、絶対に物件に住むかどうかはわかりませんが)。また、既に自宅をローンで購入している人はセカンドハウスローンという形もあります。

 

 賃貸に出さず自分で住もうと思っている方には発想の転換なのですが、自分が住むための物件を購入することも不動産投資と考えるのも一つの方法です。現在大家に支払っている家賃を、自分の収益物件に住んで、家賃を自分に払うと言えば理解しやすいでしょうか。もちろん、自分が住んでいない時は賃貸に出して他人から家賃を貰う形になります。

 

 それではみんなが買いたくなる物件とはどのような物件でしょうか。駅前のマンションですか?新築の広い戸建てですか?多分そういう物件でしょうね。

 

 しかし、そういった物件は不動産投資として考えると完全に問題外です。利回りが低すぎるのです。東京で一般的な4000万円の戸建てをいくらで貸せるでしょうか。

 せいぜいが15万円程度ではないでしょうか。4000万も投資して家賃収入が年間180万程度では、固定資産税等を考えなくても利回りが5パーセントもありません。これから空室率を引くわけですから、全く不動産投資の土台に乗ってきませんね。駅前のマンションでも同じことです。積立金と管理費がある分、戸建てよりも更に数字は悪くなるでしょう。まあ、そもそも4000万の物件を買うのに手持ちが100万円ではフルローンが組めるぐらいの年収があっても諸費用すら払えないので考慮する必要もないのですが(^_^;)

 

 では、どのような物件を購入すれば良いのでしょうか。

 

 それは築古で容積率を大幅に余している東京のマンションです。

 

 築30〜40年も経った古いファミリータイプのマンション。いわゆる団地のようなものです。よほど年収が少ないとかでない限りローンを組んでまで買いたいとは思わない物件です。

 

 なぜそのような物件が良いのかと言えば、まずは利回りの高さです。物件価格が500万円とか600万円なのにもかかわらず、家賃収入が6〜7万ぐらい入ってきます。古い団地などは積立金と管理費も安く1万円程度。実質の利回りでも10パーセント以上になります。これだけでも不動産投資としては魅力的なのですが、このサイトを見ている方は不動産投資初心者ですから、区分所有のマンションならば管理の手間が全くないというのもお勧めするポイントです。

 

 しかし、一番のお勧めポイントは、家賃収入を貰い続けながら宝くじを持っているようなものだということです。

 

 きちんと説明しますね。

 

 古いマンションは耐用年数が過ぎたらどうなるのでしょうか。取り壊すのでしょうか、それとも建て替えるのでしょうか。

 

 実はマンションというものは取り壊すのも建て替えるのも非常に難しいのです。詳しくは「キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う投資」を読んで頂きたいのですが、容積率が余っている東京の古いマンションに関しては経済的な負担が非常に少なく新築のマンションに建て替わる可能性が非常に高いのです(地方の古いマンションはいくら容積率が余っていてもダメです)。実際に築古マンションが経済的な負担なしで新築に建て替わった例

 

 つまり、自分が住むのであれば、20年返済のローンで月々2万5千円程度(金利2%で計算)、管理費・積立金と合わせても3万5千円程度で住めて、5年後なり10年後にタダで(もしくは数百万円程度の負担で)新築のマンションが貰える権利を持っているようなものなのです。現在支払っている家賃との差額を貯蓄にも回せることも大きいです。

 賃貸に出しているのであれば、ローンや積立金を引いても毎月3万円程度の収入を得ながら新築のマンションに建て替わるのを待つということになります。

 

 毎月3万円×12ヶ月で年に36万円の収入。10年間で360万円。10年後にマンションが新築になったとすると、100万円を運用して360万円に増やし、さらに新築マンションを貰えるという凄い投資です。仮に建て替えが20年後だとすると100万円が720万に増え、さらに新築マンションを貰える権利ということになります。

 

 もちろん、リフォームの問題もありますし、空室率の問題もあります。しかし、リフォームも区分所有の鉄筋コンクリートの場合は部屋の内装だけで住みますし、空室率まで含めても上の数字の3割減と考えておけば充分でしょう。

 

 また、空室リスクがどうしても嫌なら、空室率を減らすためには色々なテクニック(他のページで説明していますが)があるのですが、一番手っ取り早い方法は、家賃を下げることです。家賃相場が6万なのであれば初めから2割下げて4万8千円にしておけば一瞬で借り手は付きますし、退去も中々しないでしょう。結果、空室率は限りなくゼロに近くなります。もちろん、1割下げるだけでもかなりの効果はあります。空室でイライラするのが嫌なら初めから家賃相場よりも低い値段で想定しておけば空室リスクは避けることができます。まあ、ワンルームと違ってそんなに入居者の退去は早くないので一旦入居してもらえればそもそも空室リスクはかなり低いのですが。

 

 おおよそ3年で最初に投資した100万円がほぼ確実に戻ってきて、10年後には3倍以上、20年後には7倍以上になり、さらに経済的な負担がゼロもしくは小額の負担で新築のマンションが貰える投資。融資を受けることが易しいサラリーマンや公務員にとってはとても魅力的な投資です。具体的にどうやって物件を買えばいいかは「収益物件を買ってみよう」や「不動産投資を始める前に」等のページを読んでください。

 

 100万円で出来る投資としては、これは素晴らしい資産運用方法です。

無職・アルバイト・職人・自営業・会社社長の100万円運用方法

 無職・アルバイト・職人・自営業・会社社長(雇われ社長は除く)の人が100万円をどのように運用すれば良いか考えましょう。

 

 サラリーマンや公務員が融資を受けやすいとして、不動産投資を薦めましたが、融資を受けずらい人としてなぜ無職の人等と一緒に会社社長が入っているのでしょうか。会社社長は自分が雇っている社員よりも融資を受けずらいのでしょうか。

 

 実はそのとおりなのです。社長はサラリーマンよりも融資を受けずらいのです。なぜ社長が銀行から融資を受けずらいかは「サラリーマンでいる間に不動産投資を始めましょう」を読んで理解していただくとして、手持ちが100万しかなく、銀行から融資を受けられないとしたら不動産投資は難しいです。

 

 不動産投資以外で100万を運用するとしたら、やはりFXとなるでしょう。

 

 

 不動産投資以外で資産運用というと、すぐに頭に浮かぶのは株式投資・投資信託などだと思います。そしてFXは怖いと。確かに昔に比べてFXの敷居は低くなりましたし、レバレッジの上限も出来ましたが、まだまだ株や投資信託よりも危険なイメージがあって一般向けとは思われていないようです。

 

 私がFXを始めた頃は、まだFXという言葉すらなく「外国為替証拠金取引」という名前でした。その頃は大手の証券会社はFXを取り扱っておらず、怪しげな会社と電話で取引するというやり方がメイン(ちょうどカブドットコム証券がFXをオンラインでやり始めた頃です)でしたので、取引が約定しないとか買ったのにお金を中々引き出せない、取引している会社が倒産するなんてことがよくあって、それはそれは資産運用として勧められるような代物ではありませんでした。

 

 しかし、今は法律や業界団体もしっかりしているので、そういった意味でのリスクはあまりないと言っていいでしょう。

 

 それにしてもなぜ私は株式ではなくFXを薦めるのでしょうか。それはFXがリスクとリターンの関係を自分でコントロールできるからです。

 

 例えばリスクを極限まで取る覚悟ができているのならば、レバレッジを目一杯かけて数日間の内に100万円を倍の200万円にすることも可能です。どうしても短期間の内にすぐにお金を増やさなくてはいけないとなるとFXかCXもしくは先物等になるでしょう。少なくとも競馬等のギャンブルよりは遥かに割が良いです。

 

 また、不動産投資のように年10パーセントの利回りを達成しようとするならば、単純に豪ドルやNZドルなどでレバレッジを3倍程度のポジションを持つだけでいいわけです。もちろん、為替の変動がありますから不動産投資のようにローリスク・ミドルリターンにはなりませんが、ミドルリスク・ミドルリターンには出来るのです。

 

 私のお勧めはまずは高金利の通貨で、資源国の中では比較的安全な豪ドルを低レバレッジで買い、スワップ金利で10年後には資産を倍にするというのが一番リスクとリターンの関係が優れているように思えます。そして取引をする中で自分なりに勉強してポジショントレードやスイングトレードをするのも良いでしょう。

 

 取引する会社は、正直言って好みで選べばいいのですが、私が良いと思うのはDMM.com証券ですね。

 

 何しろ大手ですし、スプレッドも一番安く、スワップ金利もどの通貨でもほぼ一番高いです。

 

 また、テレビCMでもやってますが、初心者のために24時間サポートもあって(しかも無料)マーケット情報も無料で流してくれますし、口座維持費や出金手数料まで無料。

 

 PC用の取引ツールが使いやすいだけでなくモバイル用もiPhoneアプリ版、iPad版、android版、さらにはガラケー版もあり、非常に充実しているのでここで口座を作るのが良いと思います。

 

DMM.com証券
DMM FX×あいまいみー

 

 ちなみにFXの有利な点についてもう少し詳しく知りたい方は「投資の入り口」というページを読んでみて下さい。

 

 融資を受けずらい人が100万円を運用しようとすればFXという手段はとても良いものだと思います。

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