５００万円の運用方法
今、手元に５００万円あるとすると、どのような運用方法が最適なのでしょうか。
可能な限りリスクを抑えながらリターンも確保していくというコンセプトからすると、やはり私の経験上及びこのサイトの趣旨からしても賃貸収入目的の不動産投資が最適であり、スワップ狙いのＦＸも悪くないということになります。
さて、５００万円の具体的な運用方法ですが、運用に回せるお金が５００万円あれば「１００万円で出来る資産運用」で説明した築古の容積率を大幅に余したマンションをローンを組まずに現金で購入することも可能になってきます。
ここで、東京の容積率を余した古いマンションに対する投資とはどのようなものか整理しておきたいと思います。詳しい説明は「キャピタルゲインとインカムゲインを両方狙える投資」を読んでください。
まず、地主でもない不動産投資未経験のサラリーマンには土地を買ってアパートを建てるということは相当な現金を持っていないとできません。中古のアパートを買うにしても東京では最低でも２〜３千万はするので、これもダメです。銀行に融資してもらうにも１千万円は手持ちがないとダメでしょう。あ、これももちろんやり方は色々あって、５００万円もあれば３０００万円のアパートを買う方法もあるんですが、初心者には難しかったり、金利が高かったり、銀行を騙したりしなくてはいけなかったりということがあるので、ここでは一般的な話をします。
さらに新築のマンションはワンルームでもファミリータイプでも実質利回りが低過ぎて投資になりません。※「都内の新築ワンルームマンション投資は回らない」を参照のこと。
地べたからも買えない、新築の区分所有もダメとなるとこれはもう中古の区分所有しかないじゃないですか。でも、築古のマンションだと耐用年数過ぎたらどうなるのという問題が出てくるわけです。
容積率に余裕があるマンションだと、建て替える際に現在５階建てのマンションが１０階建てのマンションに建て替えられたりするわけです。戸数が倍になれば余った分を売却することによってマンション建て替えの際の建築費を補填することができ、結果経済的負担が無いもしくは軽く新築のマンションになる可能性が高いわけです。
ちなみに、マンションを建て替えるには住民の５分の４の賛成が必要なのですが、経済的負担が大きいと（つまり容積率が余っていないと）建て替えに賛成する住民が５分の４を超えるのはほぼ無理で、地震でも来ない限り、建て替えはまずできないと思っていいです。
５００万円で出来る運用先としてこの投資が優れている理由がわかりますでしょうか。
物件価格が安く（５００万円前後）購入が容易。表面だけでなく実質利回りも高い（１０パーセント以上）。区分所有なので管理が楽。さらに将来的に経済的負担が無いもしくは軽く新築のマンションに変わる可能性がある。
５００万円でこの投資をしてもリスクは非常に少ないです。不動産投資の一番のリスクは空室ですが、空室が出たとしてもローンを組んでいるわけではないので、積立金と管理費以外の出費は毎月ありません。古いマンションですので、積立金・管理費は安く１万円前後のことが多いです。また固定資産税も建物の償却がかなり終わっているので安いです。なので空室が出ても次の月からローンが払えなくてどうにもならないなんてことはないんですね。
そしてローンがないということは、家賃を下げることも容易なわけです。空室が埋まらなければ家賃を相場よりも１〜２割程度下げたら一瞬で埋まります。東京で相場よりも２割も下げて空室が埋まらないのであれば募集の仕方が間違っているだけの話です。
とはいえ、未経験者が不動産投資を始めるのは凄く勇気がいることですから、まずは勉強からですね。不動産投資がいくら良い投資だとしてもリスクは必ずあります。本を買って読んだり、ＤＶＤを見たり、無料の資料なんかも取り寄せて充分勉強してから始めましょう。一応このページ「不動産投資を始める前に」も読んでおいて下さい。
５００万円で出来る資産運用としてこういった形の不動産投資による運用方法を選びましたが、実際には物件価格が５００万円だっとしても購入時の諸費用がありますから、もう４０〜５０万は必要になってくるでしょう（４００万円台半ばで仕入れられれば５００万で足ります）。買った物件の状態がボロボロであればさらにリフォーム代もかかることも承知しておいてください。
具体的な物件の買い方や良い不動産屋の選び方を知りたい方は「収益物件を買ってみよう！」を読んでみて下さい。
５００万円で出来るこの不動産投資をきっかけに、投資の王道である不動産投資の世界を理解して頂けたらと思います。
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