やっと満室になったアパート 知人の運用シリーズ10完結編

新築アパートが満室になるまで10か月かかってしまった

 さて、今まで2年近くに渡り連載してきて知人の運用シリーズですが、やっと完結編です。ここまでの流れを簡単にまとめてみましょう。

 

これまでの運用の経緯を説明している男性

 

 2016年3月、知人の鈴木さんが自宅の購入を検討したことをきっかけに1000万円の運用を決断する(運用シリーズ1

 

 同年4月、不動産投資での運用について具体的な検討に入る(運用シリーズ2)。

 

 同年5〜11月、不動産屋と飲みに行き、土地から買って新築でアパートを建てることに決める。奥さん名義で自宅購入。だが良いアパート用地が見つからない、また土地があっても買えなかったなどで、運用を始められない(運用シリーズ3及び

 

 同年12月、不動産屋が駅前の商業地で格安の土地を見つけてくるが、防火地域のため在来工法で建てられず建築費が上がる。その代わり3階建てにして利回りは逆に上がる。しかし、頭金が1000万ではなく1500〜2000万は必要になると不動産屋から連絡を受ける。購入を決断。土地を購入し、工務店に建築を依頼(運用シリーズ5

 

 2017年2〜3月、アパート完成予定が4月末のため不動産屋に募集を依頼する。専任か一般かで悩むも大手賃貸業者に専任で依頼(運用シリーズ6

 

 同年4月、工務店から4月末の完成が難しい旨の連絡がありショックを受ける。結局5月半ばに完成(運用シリーズ7

 

 同年8月、アパート完成から3か月が経過するも満室にならず。私から募集方法について私からアドバイスを受ける(運用シリーズ8

 

 同年9月、募集方法についての私のアドバイスを頑なに拒否し続け、アパート9部屋中5部屋しか埋まらず。満室には程遠い。再度私から募集方法についてアドバイスをされる(運用シリーズ9

 

 2018年1月←今ここ

 

 2016年3月に運用を決断し、土地を買ったのが12月、アパートが完成したのが2017年5月半ば。それから半年以上経った今月にやっと最後の空室の入居申し込みを貰い、アパートが満室になることに。

 

満室になって喜んでる男性

 

 実際に入居してもらえるのは3月なので満室にするまで約10か月かかったことになります。

 

 なぜ新築のアパートを埋めるのに時間がかかったのか。いくつか要因はあると思います。まず、入居の旬である2月3月に完成ではなく、ゴールデンウィークも過ぎた5月半ばに完成したアパートであること。駅前とは言え多摩地区のローカルな線の駅であること。そうした、いったん決まった以上大家がどうにか出来ない要因もあるでしょう。

 

 しかし、私が考える満室に時間がかかった最大の原因は募集の仕方です。もうこれ以外にはないですね。私が何度かアドバイスはしたのですが、知人の鈴木さんは中々受け入れ難かったようで、それがネックでした。

 

運用についてのアドバイスを受け入れない男性

 

 まず、業者への依頼ですが、専任で埋められないようであれば、すぐに一般に切り替えてターミナル駅前にある業者全てに菓子折り持ってお願いしに行くという私のアドバイスを受け入れられなかったこと。多摩地区とはいえ中央線のターミナル駅なので、駅前だけで不動産屋は個人でやっているような古い業者を抜かしても数十はあります。全ての業者に依頼すればいきなり窓口が数十倍になるわけですから、空室埋めるスピードも格段に上がります。

 

 次に、依頼した全ての不動産屋の営業に数万円の謝礼を渡すことを約束すること。このインセンティブで一気に営業のやる気が上がり、自分の物件を優先的に紹介してもらえることになります。

 

 この二つを実行に移せばすぐに満室になったと思うのですが、鈴木さんは中々踏み切れませんでした。

 

 募集を一般に切り替えること。これが最後まで出来ませんでした。理由はしっかりあるんです。公務員として働いているので、空室確認の電話とかが職場にかかってきてはまずいんですね。でも、空室が確認できなければ業者もお客さんを紹介できません。専任でお願いしていれば空室確認などしなくても自分のところで持っているわけですから業者は案内できますからね。

 

 ただ、私は公務員時代から一般でお願いしていました。解決策は業者に「入居申し込みをもらったらすぐに私の方から連絡しますので、私に空室確認しないでもお客さん案内してもらって構いません。」と伝えておきました。そして入居申し込みを貰ったらすぐに全ての業者に連絡するということをしていました。平日はそんなに何件も内見が入るわけではないのでこれで充分でしたね。

 

 週末は仕事が休みなので入居申し込みもらった瞬間に業者に連絡です。大概決まるのは週末なので、これで全く問題ありませんでした。もちろん専任のが楽ですよ。でも、楽よりも私は空室を埋める方を優先していました。

 

 ここら辺は考え方なので、楽さを取るか空室を可能な限り早く埋めるのを取るかの違いです。

 

 あとは謝礼。鈴木さんどうしても謝礼を出すのは嫌だったみたいなのですが、空室が埋まらないのに業を煮やし、3万円の謝礼を出すことにしました。その効果もあってか今回満室となったわけです。この謝礼と一般で募集というものが組み合わされば空室を埋める期間は劇的に短縮できるので、皆さんも空室が埋まらない時はお試しあれ。

 

 さて、満室になったので鈴木さんと私とアイムホームの河合社長とお祝いの飲み会をすることにします。

 

飲み会で楽しんでいる男性

 

 社長の実家の蕎麦屋さんで日本酒でも飲みながら盛り上がろうと思います。


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