新築アパートが満室になるまで１０か月かかってしまった
さて、今まで２年近くに渡り連載してきて知人の運用シリーズですが、やっと完結編です。ここまでの流れを簡単にまとめてみましょう。
２０１６年３月、知人の鈴木さんが自宅の購入を検討したことをきっかけに１０００万円の運用を決断する（運用シリーズ１）
同年４月、不動産投資での運用について具体的な検討に入る（運用シリーズ２）。
同年５〜１１月、不動産屋と飲みに行き、土地から買って新築でアパートを建てることに決める。奥さん名義で自宅購入。だが良いアパート用地が見つからない、また土地があっても買えなかったなどで、運用を始められない（運用シリーズ３及び４）
同年１２月、不動産屋が駅前の商業地で格安の土地を見つけてくるが、防火地域のため在来工法で建てられず建築費が上がる。その代わり３階建てにして利回りは逆に上がる。しかし、頭金が１０００万ではなく１５００〜２０００万は必要になると不動産屋から連絡を受ける。購入を決断。土地を購入し、工務店に建築を依頼（運用シリーズ５）
２０１７年２〜３月、アパート完成予定が４月末のため不動産屋に募集を依頼する。専任か一般かで悩むも大手賃貸業者に専任で依頼（運用シリーズ６）
同年４月、工務店から４月末の完成が難しい旨の連絡がありショックを受ける。結局５月半ばに完成（運用シリーズ７）
同年８月、アパート完成から３か月が経過するも満室にならず。募集方法について私からアドバイスを受ける（運用シリーズ８）
同年９月、募集方法についての私のアドバイスを頑なに拒否し続け、アパート９部屋中５部屋しか埋まらず。満室には程遠い。再度私から募集方法についてアドバイスをされる（運用シリーズ９）
２０１８年１月←今ここ
２０１６年３月に運用を決断し、土地を買ったのが１２月、アパートが完成したのが２０１７年５月半ば。それから半年以上経った今月にやっと最後の空室の入居申し込みを貰い、アパートが満室になることに。
実際に入居してもらえるのは３月なので満室にするまで約１０か月かかったことになります。
なぜ新築のアパートを埋めるのに時間がかかったのか。いくつか要因はあると思います。まず、入居の旬である２月３月に完成ではなく、ゴールデンウィークも過ぎた５月半ばに完成したアパートであること。駅前とは言え多摩地区のローカルな線の駅であること。そうした、いったん決まった以上大家がどうにか出来ない要因もあるでしょう。
しかし、私が考える満室に時間がかかった最大の原因は募集の仕方です。もうこれ以外にはないですね。私が何度かアドバイスはしたのですが、知人の鈴木さんは中々受け入れ難かったようで、それがネックでした。
まず、業者への依頼ですが、専任で埋められないようであれば、すぐに一般に切り替えて最寄り駅とつながるターミナル駅の駅前にある業者全てに菓子折り持ってお願いしに行くという私のアドバイスを受け入れられなかったこと。多摩地区とはいえ中央線のターミナル駅なので、駅前だけで不動産屋は個人でやっているような古い業者を抜かしても数十はあります。全ての業者に依頼すればいきなり窓口が数十倍になるわけですから、空室埋めるスピードも格段に上がります。
次に、依頼した全ての不動産屋の営業に数万円の謝礼を渡すことを約束すること。このインセンティブで一気に営業のやる気が上がり、自分の物件を優先的に紹介してもらえることになります。
この二つを実行に移せばすぐに満室になったと思うのですが、鈴木さんは中々踏み切れませんでした。
募集を一般に切り替えること。これが最後まで出来ませんでした。理由はしっかりあるんです。公務員として働いているので、空室確認の電話とかが職場にかかってきてはまずいんですね。でも、空室が確認できなければ業者もお客さんを紹介できません。専任でお願いしていれば空室確認などしなくても自分のところで持っているわけですから業者は案内できますからね。
ただ、私は公務員時代から一般でお願いしていました。解決策は業者に「入居申し込みをもらったらすぐに私の方から連絡しますので、私に空室確認しないでもお客さん案内してもらって構いません。」と伝えておきました。そして入居申し込みを貰ったらすぐに全ての業者に連絡するということをしていました。平日はそんなに何件も内見が入るわけではないのでこれで充分でしたね。
週末は仕事が休みなので入居申し込みもらった瞬間に業者に連絡です。大概決まるのは週末なので、これで全く問題ありませんでした。もちろん専任のが楽ですよ。でも、楽よりも私は空室を埋める方を優先していました。
ここら辺は考え方なので、楽さを取るか空室を可能な限り早く埋めるのを取るかの違いです。
あとは謝礼。鈴木さんどうしても謝礼を出すのは嫌だったみたいなのですが、空室が埋まらないのに業を煮やし、３万円の謝礼を出すことにしました。その効果もあってか今回満室となったわけです。この謝礼と一般で募集というものが組み合わされば空室を埋める期間は劇的に短縮できるので、皆さんも空室が埋まらない時はお試しあれ。
さて、満室になったので鈴木さんと私とアイムホームの河合社長とお祝いの飲み会をすることにします。
社長の実家の蕎麦屋さんで日本酒でも飲みながら盛り上がろうと思います。
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