AIとサラリーマンと不動産投資

サラリーマンの仕事がなくなっても不動産投資はなくならない

 AIによって多くの仕事がなくなると言われています。中でも単純作業がすぐにAIや機械に取って代られると信じている人が多いですが、ホワイトカラーのサラリーマンもかなり危険だと私は思っており、サラリーマンにとって不動産投資は非常に有望なリスクヘッジの一つとなると私は思っています。

 

 あ、ちなみに不動産投資だけがリスクヘッジだとは私も思っていません。そこらへんも後述するので少々お待ちを。

 

 さて、私たちの世代の親は、大抵子供達に対して安定した職業に就くようにアドバイスをしてきました。安定した職業とは当然サラリーマンのことです。もちろん、物凄く頭が良い子とかであれば医者とか弁護士、パイロットなどの職業を勧めたかも知れません。

 

子供にサラリーマンなどの安定した職業に就くようアドバイスをする親

 

 ただ、私のような平凡でどこにでもいるような子供には、公務員だったり、ある程度名の知られているような大きな企業のサラリーマンになってもらうというのが親の切なる望みだったのではないでしょうか。

 

 私たち自身も大工や左官などの職人になるよりもサラリーマンになる方が安定していて良いという常識を信じていました。そして実際にこれまではそうだったとも言えます。怪我をしたり病気をしたりしても有給休暇や病気休暇があり、一か月休んだらおまんま食い上げなんてことにはなりませし、身体が不自由になっても解雇とはならずに体を使わなくても良い部署に配置換えしてもらうことも可能です。

 

 それに対して職人の世界はどうでしょう。基本的に日給ですから、休んでもお金が貰えるということはありません。インフルエンザで仕事を一週間休めば一週間分のお金が入ってこないですし、スノボーで腰の骨を折って一か月休めば一か月間お金は全く入ってきません。また、身体が元気でも仕事がない日だってあり、当然その日はお金が入ってきません。

 

 サラリーマンの方が安定しているように思えますよね?

AIが得意な仕事と苦手な仕事

 さて、AIでなくなる仕事の話に戻りましょう。単純作業がAIや機械で置き換えられていくのは間違いないでしょう。すでにアマゾンの倉庫などでは仕事のかなりの部分がロボットに置き換えられていますし、コンビニの無人化や高速道路上でのトラックの自動運転のテストは始まっており、コンビニに店員がいなくなるのも時間の問題で、2025年にはトラックでもタクシーでも運転手という職業はなくなるとも言われています(これを書いているのは2018年の1月です)。

 

 でも、今のところホワイトカラーのサラリーマンがいなくなったとかって聞かないですよね。ただし、それをもってしてサラリーマンは安泰だと思うのは早計です。

 

 実は、AIにとっては頭脳労働の方が得意なのです。事務職のサラリーマンの仕事よりも、例えば天井から壁の中まで電線を這わせる職人(電気屋)の仕事の方がAIやロボットにとっては遥かに困難なのです。

 

頭脳労働の得意なAI

 

 AIやロボットが人間の機能を代替しようとする際に、「足」「頭脳」「腕」「顔」「指」の順で難しくなるそうです。

 

 もう2足歩行ロボットは完全に完成していますよね。頭脳という意味ではかなりの昔から真空管のコンピュータや電卓などもあり、特定の分野(特化型AI)ではとっくの昔に人間の能力を超えています。まだ人間の方が得意な分野もたくさんありますが、これがビッグデータを取り扱えるようになったこととディープラーニングの登場により、様々な分野においてAIが凄いスピードで人間の能力を超え始めました。

 

 腕も工場などでは様々な形のアームがあり、人間の腕の代わりに仕事をしていますし、それらはコンピュータ制御で動いています。完全に人間の腕と同じような汎用性を持つには至りませんが、それも時間の問題でしょう。

 

様々な分野で人間の能力を超え始めたAI

 

 顔についてはロボットの表情などはいまだに不自然で、人間の顔の機能の代替はまだまだと言えるのではないでしょうか。少なくとももうすぐに人間の顔と同じレベルのものが完成するとは思えません。

 

 そして最後の指です。この汎用性を持った指先の微妙な感覚という部分がAIや機械にとっては最大の難関です(限定領域の部分に関しては微妙な感覚なども含めてとっくに人間を超えていますが)。

 

 先ほどの職人の電気工事の例で言えば、家のコンセントの数を増やして便利な場所に設置したいとします。お父さんがインターネットでコンセントの増設について調べるとグーグルが住んでいる地域の電気屋の広告を勝手に表示してくれます(ここまではもう実現しており、営業職が不要になっているとも言えるでしょう)。自動運転(様々な情報を判断して選択をしなくてはならず、つまり限定領域ではないので非常に難しい)が実現すれば(それでもあともう少しで実現します)勝手に電気工事ロボットを運んで来てくれることは可能(広い意味で「足の」の部分ですね)ですし、お客さんからコンセントをどこに増設したいかを聞いて理解することも可能(「脳」の部分)でしょう。その電気工事ロボットの表情は不自然(「顔」の部分)でとても人間とは思えませんが、特に問題はありません。

 

 そして「指」の部分です。壁に穴を空け、天井から電線を這わし、コンセントに接続して通電を確認し、カバーを付け、最後に出た木くずなどを綺麗に清掃するという作業は今のところAIやロボットで実現することは非常に難しい。それぞれ一つずつであればAIやロボットには簡単に出来るでしょう。工場に設置されて流れてくる壁状のものに穴を空けるとか、特定の場所でひたすら電線を通す、コンベアの上の機械の通電を確認し続ける、ルンバのように掃除をし続けるなど

 

 人間の指のように汎用性があり、腕や足、脳との組み合わせにより様々な作業をこなせるロボットを作るのは非常にハードルが高いのです。

 

職人の仕事が出来なくて困っているロボット

 

 あなたが今経理部門で働いていたとします。自分でもわかりますよね、今の段階でもあなたの仕事はコンピュータがほぼ全て出来てしまうということが。それを妨げているのは単純に導入コストの問題だけで、コストが充分に下がれば経理の仕事の90%以上はAIで代替されることでしょう。すでに大手の企業では経理部門のAI化が進み始めていることからしても、マネージメントレベルの人間だけが残り、あとの経理のスタッフは不要になるのは確実です。

 

 もちろん、電気工事ロボットだってその内に完成して電気屋も、そして設備屋も左官もクロス屋も不要になる時代は来ます。電気工事ロボットというレベルではなく1台で全ての職人の仕事が出来る万能職人ロボットが登場するかも知れません。しかし、それはホワイトカラーのサラリーマンの仕事がなくなるのに比べて遥かに先の話です。

 

 しかも、それが完成したとしても職人の人件費は安い(ホワイトカラーのサラリーマンと同じぐらいの年収を得られたとしても、福利厚生の部分を考えるとサラリーマンの方が会社にとってはるかにコストが高く、さらに簡単には首を切れない正社員を雇用するというリスクまで考慮すると同じ年収でも比較にならないのに、そもそも職人の年収のが低め)のです。ホワイトカラーのサラリーマンの給料は職人のそれに比べると高給になりがちですから、サラリーマンの仕事をAIで代替したいという圧力よりも職人の仕事をAIなどで代替したいという圧力の方が弱いのです。

 

 そのため職人の仕事については、まずそうした仕事をすることが可能なロボットが完成し、そしてそのコストが相当に安くなり、さらにそれが職人の人件費よりもだいぶ安くなって初めて代替されることでしょう。

 

 ここまでの結論としては、今まで職人に比べて安泰だと思われていたホワイトカラーのサラリーマンの方がAIによって仕事がなくなる可能性が高く、逆に職人という仕事形態の方が失業のリスクが低くて安定した職業となり得るということです。

 

 しかし、注意しなくてはならないのは、職人という仕事の形態の安定感が増したということでは決してなく、サラリーマンという形態の仕事の安定感が下がって逆転したということです。

 

 どれだけ今ホワイトカラーのサラリーマンが厳しい状況になり始めているか理解できたでしょうか。

サラリーマンの仕事は急速になくなっていく

 20年近く前、私が公務員だった時代に仲の良い友人たちに「これからは公務員やサラリーマンだからといって安心はできない。ましてや運転手や職人とかはサラリーマン以上に経済的に自立できるようにならないといけないんだ。」というようなことを酒を飲みながら話していましたが、現実はどうなったかと言えば、サラリーマンでリストラされたり勤めている会社が潰れたりした友人はいましたが、職人や運転手で仕事がなくなって困窮した友人は一人もいませんでした。裕福にはなっていなくても、仕事がなくなってしまったということはなかったのです。昔から言われているように手に職があるということはとても有利なのです。

 

 サラリーマンは会社に依存していますが、職人は会社に属しているわけではないので(属している職人もいますが)、あっちの仕事が終わったらこっち、この工務店は潰れちゃったからあっちの工務店の仕事をしようという形で働いています。だから前回の現場の時に仕事をくれた会社が潰れたからといって、サラリーマンのようにどうにもならなくなるわけではないんですね。単純に、仕事をくれるところが一つ減ったというだけの話。

 

仕事には困っていない職人

 

 今になって私は「サラリーマンの仕事はAIでなくなるから、ホワイトカラーよりも職人の方が良い」などと20年前とは逆のことを言っていますが、実はそれは今になって変わったことではなく、20年前から安定ということで言えば職人の方が良かったのかも知れません。私の理解が間違っていたということでしょう。

 

 さて、労働という意味ではサラリーマンよりも職人の方がAIによって仕事がなくなる恐れが少ないので良いという話をしてきましたが、いずれ職人の仕事だってAIやロボットで代替されていきます。完全になくなることはないでしょうが(サラリーマンの仕事だって完全になくなるわけではありません)、例えばほとんどの作業をロボットがして、3人でやっていた現場が1人で出来るようになったり、逆に1人で2日間かかっていた仕事が1人の半日仕事になったりするでしょう。サラリーマンも5人いた経理部門が1人でやれるようになったりするということですね。

 

 当然、30年後とか40年後とかなら完全に職人の仕事なんてなくなって現場に職人が存在しないなんてこともあり得るかも知れませんが(もちろん、それより前にサラリーマンが会社に一人もいないということになっているでしょう)、サラリーマンと違ってこの10年で急激に仕事がなくなっていくということはないと思います。

 

 しかし、サラリーマンでも職人でも時間の差はあれ、一部の有能な人以外の職がなくなっていくのは避けられないのが現実です。仕事自体が少なくなっていくのですから、小さくなるパイの取り合いになるわけで、熾烈な争いになっていくでしょう。

 

 そうであれば、実際に仕事がなくなったり、少なくなる前に何かしらの手は打っておかないといけません。好むと好まざるとにかかわらず、目の前の現実に向き合っていかざるを得ないのです。

 

 その対応策として私は不動産投資を勧めますが、他にも経済的に自立するための方法はたくさんあるので、自分の好みで選んでいけば良いとは思います。しかし、このサイトは不動産投資のサイトなので、不動産投資の話をしていきたいと思います。

不動産投資とAI

 今までAIの話をしてきたわけですが、不動産投資だってAIの影響を受けないわけではありません。逆に大きく影響を受けるとも言えます。実際にすでに不動産投資の世界ではAIの活用は始まっているのです。

 

不動産投資で活用されるAI

 

 今までは、我々不動産投資家の経験や勘などで判断してきた部分、例えば将来価値だとか今後の家賃の推移などをAIが予測、その他の情報などと共に勘案して購入価格を決めたり、逆に買わないという選択肢を示したりということはすでに始まっているのです。

 

 これがどんどん進んでいくと我々不動産投資家は不要になるのでしょうか?不動産投資家を首になってしまうのでしょうか。

 

 なりませんよね(笑)

 

 サラリーマンの仕事がなくなっても会社のオーナーは全く困りません。今まで高い人件費を払って人にやらせていた仕事がAIで安く代替されるだけの話で(AI普及期では全ての会社がAIを活用しているわけではないので、人件費を抑えられるというメリットは大いにあるでしょうが、全ての会社がAIを活用するようになった段階でメリットはなくなります。つまり最終的にオーナーが大儲けという話にはなりません。逆に人を雇っていたらコスト面で太刀打ちできずにすぐに潰れてしまうため、AI化せざるを得ません)、オーナーはそもそも仕事をしていないのですから仕事がなくなっても困るわけではありません。

 

 我々不動産投資家は、資本家(オーナー)であり、経営者であり、従業員でもあるのです。

 

 つまり、所有するアパートの掃除をしたり、簡単なリフォームをしたり、不動産業者に募集のお願いをしに行ったりといった従業員の仕事をAIやロボットがやってくれるなら万々歳なわけです。

 

 さらに、この物件を買うのか買わないのか、家賃の設定はどれぐらいが最適なのか、募集の諸条件はどうするといった経営判断をAIが経営者の代わりにしてくれるならこれもまたありがたい話。

 

 そして資本家(オーナー)は?そう、今までと何ら変わることはありません。

 

 なぜでしょうか。

 

 資本家はなんにもしていないのです。なんにもしていない人の代わりなんて不要なのです。AIがすることもなんにもないんですから(笑)

 

にっこり笑う不動産投資家

 

 資本家がすることはお金を出すだけ。AIにはお金は出せません。AIが人格を認められ(技術的にはAIが人格を有するまたは有するように見せるのは可能だと言われていますが、私が生きている間に法的にAIに人格を認めて人間と同様に扱うになるとは思えません)、私有財産を所有するようになれば別ですが、基本的にはAI技術を使ったロボットやコンピュータを所有する資本家がお金を出すわけです。

 

 つまり、不動産投資家の経営者の部分と従業員の部分をAIで代替してもらえたら、まさに不動産投資家はお金を出すだけ何もしなくて良くなるわけです。銀行から融資を引いてくること(資本を用意すること)さえ、ロボットがその所有者である不動産投資家の与信を使ってやってくれるようになるかも知れません。

 

 不動産投資家にとってはAIの進歩は恐れることは何もなく、逆に歓迎すべきことだとも言えます。しかし、全ての不動産投資家がAIを活用するようになれば、どれだけ物件を購入できるかは、どれだけお金を用意できるかという一点にかかってきます。

 

 どれだけお金を用意できるかは、自分の与信のみによって決まります。経営判断等はみんながAIを利用していれば変わらないわけですから、どれだけの資産を持っているかだけでどれだけ銀行から融資を受けられるかが決まるわけです。

 

 もしも、AIで不動産投資が出来るようになった際に、「今までサラリーマンでした。住宅ローンが残っている自宅以外の物件は持っていません。」という人にお金を貸してくれる銀行はないでしょう。もしも小さなアパートを一つ所有していれば、次の小さなアパートを購入する資金を銀行は貸してくれるかも知れません。高額の資産を持っている人が興味を示さないような小さなアパートであれば、AIが進歩していたとしても買えるチャンスはあるのではないでしょうか。

 

 世の中の仕事の多くがなくなってしまった場合、当然ベーシックインカムなどの制度が検討されるでしょう。しかし、ベーシックインカムが採用されれば生きていくことは出来るかも知れませんが、ゆとりのある生活をするには他の収入も必要でしょう。

 

 さらに言えばベーシックインカムも実施されない、しかも仕事もないというような暗い未来も考えられます。その場合、どうやって収入を確保するのでしょうか。労働収入に頼れないのですから不動産所得などの権利収入を作っておくしか方法はないのです。

 

 小説を書いたり作曲をしたり、絵を描いたり発明をしたりして権利収入を得られる人もいるでしょう。しかし、そうした収入を得るためには人より秀でた才能が必要です。

 

 不動産投資に才能は必要ないのです(厳密に言えば少しはあるのかも知れませんが)。取り立てて才能がなくても、誰でも普通に不動産投資は出来るのです。

 

 つまり、近い将来(それも50年100年先の話ではなく10年とか20年とかいうレベルで)AIの発達によって多くのサラリーマンの仕事がなくなります。その際に政府がどのような救済処置を講じたり救済のための制度を取るかはわかりませんが、失業に備えて権利収入を確保しておくべきなのは明白です。その権利収入の中では不動産収入が最適だと私は考えています。

 

 また、ベーシックインカムなどの制度が実施されても、生きていくのに最低限の収入が保証されるだけで、余裕がある生活をするにはその他の収入が必要であり、ベーシックインカムが導入されても多くの人は働かないといけなくなるでしょう。

 

収入が少なくて困っている人

 

 その際に不動産収入があれば、仮にその不動産収入だけでは充分でなくても、まず生活がベーシックインカムによって保証され、プラスアルファで不動産投資からの収入があることにより、他のベーシックインカムのみによって生活する人たちよりも快適な生活が送れることでしょう。

 

 AIによってサラリーマンの仕事がなくなる前に不動産収入のような権利収入を作っておけば、将来に対する大きなリスクヘッジになります。

不動産投資の準備

 現在、投資用物件はかなり割高で、不動産投資初心者が今すぐに良い物件を見つけるのは難しいかも知れません。しかし、物件価格には波があります。数年後には今よりもかなり割安になっていることも充分考えられます。優良な物件が出てきた時にすぐに購入できるよう準備しておかなければなりません。

 

 準備とは何か。それは勉強です。不動産投資に関する勉強をしっかりやって物件を購入する準備をしておくのです。

 

不動産投資の勉強をしている人

 

 不動産投資の知識を身につけておけば、今自分がやらないといけないことも見えてきます。クレジットカードは1枚にまとめておこう、車をローンで購入することはしない、自宅をまだ買っていなければマイホームは買わないようにしよう、毎月一定額を特定の金融機関(都市銀ではなく融資をお願いする可能性のある地銀や信金がベストです)に貯蓄しておこう、もしも転職を考えているならさっさと転職して物件購入までに在職期間を出来る限り長くしておこう等々。

 

 こうした融資を引くための知識も、利回りがいくら、物件の場所がどこで駅から徒歩何分、ワンルームなのかファミリータイプなのかといった知識といった普通の人がイメージする不動産投資の知識と同じぐらい重要なものなのです。

 

 お金を用意するための知識、物件を見極める知識、満室にしたりメンテナンスに関する知識、トラブルに対する対処法、売却するための知識、税金の知識など不動産投資にはたくさん覚えなくてはならないことがあります(いずれはそれら全てをAIが答えを出してくれるようになるかも知れませんが)。

 

 今すぐ不動産投資をするかどうかは別として、勉強は今すぐに始めて損することは何もありません。早ければ早いほどチャンスが巡って来た時に準備が出来ている可能性が高いのです。不動産投資の勉強に関することは「不動産投資を始める前に」というページにまとめておいたので、読んでみて下さい。なぜ勉強が必要かを説明しています。

 

 この20年は倒産やリストラで職がなくなる恐怖をサラリーマンは味わってきました。これからAIやロボットで職がなくなる時代です。「備えあれば患いなし」、三千年以上前の中国の殷の時代の言葉ですが、現代においても通用する金言です。


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