サラリーマンと不動産投資家ではルールが違う

サラリーマンの世界と不動産投資の世界

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 サラリーマンの時のお金の増やし方は自分の時間を会社に売って給料を貰い、出来るだけ支出を絞って貯金を増やすというものです。しかし、不動産投資家の世界ではルールが逆になります。

 

 説明しましょう。

 

 前述したように、サラリーマンは自分の時間を切り売りして会社からお金を貰います。完全歩合制の仕事は別ですが、一般的には朝の9時から夜の6時まで会社で仕事をすることによって、ある程度決まった収入が約束されます。

 

 ここで問題となってくるのが、サラリーマンの場合は収入を増やすことが難しいということです。仕事がなくても残業するようなズルをしたり、仕事が終わってからレストランで皿洗いをすることは出来ますが(ズルをしているわけではなくて仕事の量自体が元々定時で終わる量ではなく、夜の10時とか11時ぐらいまでいつも残っているようなパターンではそもそも残業をそれ以上に増やすことが不可能で今貰っている残業代も含めた給料の額を増やすことは不可能)、それも売ることの出来る時間が有限であるため、限界があります。特に公務員などはアルバイトもできませんし、決まった給料以外で収入を増やすことは中々難しい。

 つまり、サラリーマンや公務員が自分の持っているお金を増やそうとしたら、収入を増やすことができないので支出を絞るのが正解となります。

 

 しかし、不動産投資の世界ではルールが変わります。私たちは支出を減らすのが目的ではなく収入を増やすのが目的です。サラリーマンは時間を売ってお金を貰いますが、私たちはお金で他人の時間を買って収入を増やします。

 

 私の公務員時代の友人がアパートを購入しました。ところが、3ヶ月経っても空室が埋まらず、私に相談しました。

 

 友人のアパートの部屋に特に問題はなく、家賃もおおむね相場程度であったため、私は、まず募集を専任から一般に変えてターミナル駅の不動産屋全部に募集をお願いし、その際に営業さんに謝礼をお願いすればすぐに埋まるんじゃないかなとアドバイスしました。

 

 しかし、友人は納得できません。たくさんの不動産屋にお願いするというのは良いが、なんで仲介手数料もちゃんと支払うのに営業にまでさらに謝礼を払わなければいけないのか、一部屋につき半月分も払ったら、満室にするのに何十万もかかるじゃないかと不満たらたらです。

 家賃6万の部屋の入居を決めたら営業に3万も謝礼を払うと約束したら、部屋と家賃に問題がなければすぐに入居は決まります(少なくとも東京なら)。今まで部屋が埋まらずに3ヶ月も空室にしているのになぜ3万の謝礼を惜しむのか。

 

 5部屋埋めるための謝礼が15万しかかからないと考えるか、仲介手数料や広告費まで払ってさらに15万も支払うのかと考えるかですが、3ヶ月×5部屋×6万円=90万円も家賃を取りっぱぐれているのに、15万円をケチっているわけです。

 

 謝礼を出せば1ヶ月も2ヶ月も空室が埋るのが早くなるのが理解できてもまだ不満気でした。一部屋につきたかが数万円出せばどう考えても自分が得するのに損をしている気分になっているようでした。

 

 彼は公務員として収入が給料だけである期間が長く、いかに支出を減らすかということにずっと注力してきました。彼は大食漢でしたが、ランチで定食を大盛りにする100円をケチって並盛りにし、小食の同僚が残す分を貰ってお腹を満たし、そして大のお酒好きだったので、一番コストパフォーマンスの高い焼酎の大五郎の4リッターのペットボトルだけを自宅で飲み(その後、もう少し安い「大樹氷」に変わり、現在はさらに安い「大満足」という焼酎を愛飲しております)ような生活ぶりでした。その甲斐あって、かなりの額を貯蓄することができ、アパートを購入することが出来たわけです。

 

 しかし、アパートを購入することによって、彼はサラリーマン(公務員)の世界からこちら(不動産投資)の世界に来たのです。

 

 こちらの世界はお金を使っていかに収入を増やすかという世界で、お金をケチっていかに支出を減らす世界ではありません。支出を減らすことが目的ではなく収入を増やすことが目的なのです。

 

 だから、銀行から借入れ起こしてでも大きな支出(区分所有の小さなマンションよりも大きなアパートやマンションの一棟買い)をすることによって収入を増やそうとするわけです。

 

 もちろん、とにかくなんでも支出を増やせば良いというわけでは決してなく、収入を増やすためのお金をケチってはいけないということです。

 

 今回の場合で言えば、不動産屋の営業の時間を買って収入を増やすわけです。サラリーマン的な思考では、とにかく支出を減らすことによってお金が貯めるというのが正解ですが、こちらの世界では、収入を増やすための支出は躊躇ってはいけないわけで、営業に対する謝礼は間違いなくケチってはいけない支出なのです。

 

 これ実は不動産投資だけの話ではありません。例えばトヨタが社員に払う人件費が勿体無いからと言って、人を雇わずにいたら(社員の時間をお金で買わなかったら)、何十兆円も売り上げをあげられるでしょうか。工場で親父が一人で車を組み立ててるだけでは収入には限界があるのです。きちんと人件費を支出して初めて収入が増えていくのです。

 

 雇う側と雇われる側、人の時間をお金を払って買う側と自分の時間を売ってお金を貰う側の違いを理解し、サラリーマンから経営者(不動産投資家も法人の形態であろうが個人事業の形態であろうが経営者です)に変わるとルールが変わるということを理解しなくてはなりません。

 

 サラリーマンの世界から不動産投資の世界に来ると世界を支配するルールが変わるということを友人もわかってくれると良いのですが。

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