年収３００万でも住宅ローンは危険ではない
年収３００万円でも住宅ローンは組めます。また、おおむね２０００万円前後が年収３００万円で組める住宅ローンの限度であることは説明してきました。
しかし、住宅ローンが組めるからといって、年収３００万円で住宅ローンを組んでしまって本当に大丈夫なのでしょうか。月々の支払いに無理が出て最後はマイホームを手放したり、自己破産に陥るリスクは高くなってしまうのではないかと危惧する方も多いと思います。
まず、年収３００万円の所帯の経済状況としては、給料で月に２５万円でボーナスはゼロまたは小額のボーナスというパターンが普通だと思います。毎月手取りで２０万いくかいかないかという感じで、家賃の支払いは５〜７万円程度が中心だと思われます。独身でも夫婦２人で年収３００万円の場合でも大体同じぐらいので手取りで考えていいでしょう。
こんなに年収が低いのに住宅ローンを組んで家を購入するのは危険だと思うのはある意味当然だと思います。
しかし、私の考え方は全く違います。この層は住宅ローンを組んで自宅を買った方が絶対に有利なのです。逆に年収が倍の６００万円の層が住宅ローンを組んで４０００万円の新築マンションを購入する方がよっぽどリスクが高いのです。詳しく説明しますね。
しつこいようですが、私は不動産投資家です。不動産投資家は利回りという数字に非常にこだわります。５〜７万円という家賃を払う層は我々不動産投資家のとても良いお客さんであるのです。
この意味は非常に重要で、我々は家賃が５〜７万円程度の物件を購入してお客さんに貸し、家賃が十数万円以上の物件は逆に購入しないで借りてしまうこともあるのは、購入した方が有利なものは購入し、借りた方が有利なものは借りるという非常にシンプルな原理に則って行動しているからなのです。
年収７００万円の所帯が東京郊外で４０００万円の新築マンションをローンで購入したとします。支払いは月に１３万円程度。管理費と積立金３万円、固定資産税を月割りで考えて１万円で考えると月々の費用は１７万円。
年収７００万円ならばこのローンは払えるでしょう。しかし、このマンションの利回りはどういうことになっているのでしょうか。もし、このマンションを購入して人に貸したとするとどのような数字になるか見てみましょう。
家賃は新築なので１５万円ぐらいは取れるかも知れません。ここから管理費と積立金と固定資産税を払うと手元に残るのは月に１１万円、年間で１３２万円となります。利回りとしては３．３％になります。利回り３パーセントちょっとでは都内の一等地でもない限り買う不動産投資家はいませんし、そもそもインカムゲイン目的の不動産投資では投資の土台に乗ってきさえしません。キャッシュフローだけを見ても、ローンと積立金と管理費、それに固定資産税の月割りで考えると月々１７万円も払うのに収入が１５万円しかないというどうにもならない状態です。こういうものは我々不動産投資家は買わないんですね。
では、年収３００万円の人が買う物件ってどういう物件でしょうか。家族であれば中古の戸建てやマンションということが多いのではないでしょうか。
例えば、「購入した方が有利な物件」で説明したような、都心へのアクセスも良い千葉県船橋市で中古の戸建てを購入したとしましょう。築３０年ぐらいの普通の戸建てが３００万円程度から売っています。駅から徒歩３０分で多少綺麗めな物件でも７００万とか８００万とかで売っています。
実際、５００万円程度で買えるこういった戸建ての家賃は５〜７万円程度です。仮に６万円とすると年間７２万円で利回りはなんと１４パーセントにも達します。戸建てですから管理費は要りませんし、固定資産税も木造の中古の戸建てですから年間数万円程度なので月に直せば数千円です。
利回り１４パーセントなら我々不動産投資家は喜んで物件を購入して賃貸に出します。つまり、こういう物件は買った方が得なんですね。だって、７年ちょっとで元が取れちゃうんですから。
キャッシュフローで見てみればもっとわかりやすいかも知れません。仮に５００万円の中古の戸建てを頭金なしで返済期間３５年、金利１％で借りたとしましょう。月々の返済額はわずか１万４千円ですよ。これを人に貸したら６万もらえるわけですから、我々不動産投資家がこういう物件を買うのは自然です。
月々の支払が１万４千円ならば、年収３００万で住宅ローンを組んでも全く問題ないのはわかりますよね。築３０年の戸建てを３５年ローンはどうかと思うならば、２０年ローンにすれば月々２万３千円ぐらいですよ。さらに１０年で支払いを終えたければ月々４万３千円です。年収３００万でもこの額なら払っていくのはそんなに大変なことではありませんよね。
年収３００万円の所帯が住宅ローンを組んで購入する物件はこういう高利回りの物件が対象となってくるのです。
年収３００万円でも、５００万円の物件ならばフルローンを組ませてくれます。２０年ローンで組んだとしても月々の支払いは２万３千円程度ですからね。十分に支払えます。今まで家賃を５万円払っているなら、ローンの支払いで２万３千円、さらに残りの２万７千円を繰り上げ返済していけば１０年以内に完済です。
不動産の営業の「今のお家賃で購入できますよ。家賃は消えてなくなってしまいますが、マイホームはローンが終われば支払いはなくなります。」という悪魔のセリフも、年収３００万円の家庭が東京近県の中古の戸建てをなどを買う場合には本当の意味で天使のセリフになるのです。
もちろん、年収３００万の所帯が地方で２０００万円の新築マンションを住宅ローンでフルローンなんてのは絶対にダメなんですよ。確かに月の支払いは７万円程度かも知れませんが、そこに積立金と管理費に固定資産税なんかを加えると余裕で毎月の支払いが１０万円オーバーとなり、少しでも金利が上がったりすれば、手取り２０万弱の所帯では破綻の可能性が飛躍的に高まります。
つまり、年収が高い所帯は利回りの低い高価格の物件を購入する人がほとんで、年収の低い所帯は高利回りで低価格の物件購入することが多いという事実が、年収３００万円で住宅ローンを組んでも危険ではない、また組んだ方が良いという私の意見につながってるわけです。
ただし、ここで問題となってくるのが、年収３００万で住宅ローンを銀行が組ませてくれるのかということです。何もなければ５００万円程度のローンであれば組ませてくれる可能性は高いのですが、年収３００万円ぐらいの人の事故率は結構高いんですよ。事故といっても交通事故ではなくて、延滞事故などのことです。
各種ローンの返済や携帯の支払を遅らせたり、返済を滞らせたりしていなくてもサラ金からお金を借りたことがあったりすると非常に難しくなってきます。
こういったことがあると、ローンの審査が通りづらくなるんですね。他にもクレジットカードをたくさん持っているとか（収入が多い人はある程度の数を持っていても与信が良いので大丈夫なのですが）、車のローンがあるとか。
ただ、ここらへんは金融機関によっても審査の基準が違うので、申し込んでみるまでなんとも言えないんですね。でも、色んな銀行回って審査申し込むなんて面倒じゃないですか。そもそも、銀行は土日休みですから平日休めない人だって多いし。なので審査はネットでやってしまうのが一番良いです。
このサイトなんかは非常に使いやすく、複数の銀行の審査を一括で申し込めて簡単にローンの仮審査が終わります。審査を申し込んだからといって、別に住宅ローンを組まないといけないわけではなく、結果だけを見て終わりでもなんの問題もないので、住宅ローンを組むことを考えているならやらない方が損です。しかも仮審査申し込むだけでクオカードまでもらえてしまいます。
全ての金融機関で審査を通るかも知れません。もしかしたら、いくつのか金融機関は審査が通らないかも知れません、最悪、どの金融機関でも審査が通らないことだってありえます。意外と安い金利で借りられるかも知れませんし、すごく高い金利じゃないと貸してくれないかも知れません。それは仮審査をしてみないことにはわからないことです。
年収３００万円じゃどこの銀行も住宅ローンを組ませてくれないんじゃないかと思っている人も多いと思います。確かに組めないかも知れません。でも組めるかも知れません。そこは審査してみないとわかりませんからね。まずはネットで審査してみましょう。
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