住宅ローンを借り換える際に考えなければならないこと
住宅ローンを借り換える際に、１％以上の金利差、１０００万以上のローン残高、１０年以上の残期間がないと借り換えのメリットがないということはよく言われます。
当たり前ですが、住宅ローンを借り換えるには費用がかかります。登記の費用や印紙代、それに銀行の手数料などです。
銀行によって多少の差はあるものの、それらを全部合わせても１０００万程度の住宅ローン残高では１０万から１５万円程度でしょう。仮に１％・１０００万・１０年の借り換えであれば５０万円程度は総支払額は変わってくるわけで、住宅ローン借り換え時にかかる費用を考えても４０万以上安くなる計算です。仮に金利差が０．５パーセントだったり、残債が５００万だったとしても十分メリットがある計算になります。
では、なぜ１％・１０００万・１０年以上などということが一般的に言われているのでしょうか。それは保証料の問題です。銀行は保証会社を利用していて、万が一住宅ローンが支払われなくなっても、銀行は保証会社からローンの残額を払ってもらえる仕組みなのですが、保証会社に保証してもらうために住宅ローンを借りる私たちがローンの額の２パーセントを保証料として支払わなくてはなりません。１０００万の残債であれば２０万円払わないといけないことになり、これが借り替えの際に大きな負担となり、上記の１％・１０００万・１０年以上という基準になるです。
厳密に言えばもう少し基準は低いのですが、借り替えの際の手間を考えると返済額が１０万円程度しか変わらないのであればやる意味はあまりないので２０万以上返済額が変わる上記の基準ということになります。
しかし、実はこれも正確ではありません。実際は借り換えの際には元々借り入れていた銀行から保証料は返ってくるのです。当然、当初の借り入れ額が３０００万で保証料を６０万払っていたとしても、残債が１０００万であれば２０万しか返ってきません。しかし、その返ってきた保証料を新たな保証料として使えば保証料の問題はなくなり、１％・１０００万・１０年以上という基準よりもハードルは大幅に下がります。
さらに、例えばソニー銀行や住信ＳＢＩ銀行、東京スター銀行などは保証料がかかりません。となると、今まで住宅ローンを組んでいた銀行からは保証料が戻ってきて借り換えの諸費用まで支払えたりするのです。そうなると金利差が０．３％だってやる価値は十分ありますし、残債が５００万だってやる価値が十分あります。
こうした保証料がかからない銀行の見積もりを無料で簡単に一括で取れるのがこのサイト。
このサイトは非常に使いやすくて、複数の銀行から一括で見積もりが申し込みから一週間程度で取れます。その中から一番条件の良い銀行を利用して借り換えれば良いのです。また、裏技として見積もりを取った上で、現在住宅ローンを組んでいる銀行に持っていき、金利を下げる交渉をしてしまうという方法もあります。結構銀行は下げてくれますよ。
しかし、その際に言われるのが「借り換えには手数料がかかるのでそれを考慮すると借り換えるよりもこのままの方が良いですよ」というセリフ。これで金利を下げる交渉を打ち切られてしまうことが良くあるのですが、保証料の要らない見積もりを提示し、借り換えによって現在の住宅ローンの保証料が返ってくることで、借り替えの費用は実質無料になることを説明できれば、金利の交渉は非常に有利に進みます。
もちろん、それでも自分の思う金利まで下げられないのであれば、あっさり借り替えてしまえば良いだけの話です。借り換えについては「現在組んでいる住宅ローンを安くする方法」でも説明しています。
最後に理解しておかないといけないのは、住宅ローンにおける保証料と団体信用生命保険は全く別ということです。
保証料がないということは万が一があった時に、自分が全部払わなくてはいけないと思う方も多いと思います。
でも、この万が一というものには２つ意味がありますよね。万が一自分が死んでしまったらというものと、万が一自分が住宅ローンを払えなくなってしまったらというものです。
団体信用生命保険（団信）は、万が一死んでしまった場合、保険会社が残債を銀行に支払ってくれて、残された家族はローンの残債がチャラになってくれるありがたいものです。
これ本当に誤解している人が多いのですが、（自分が死んでしまう以外のことで）自分が住宅ローンを支払えなくなった場合、保証料を払っていれば確かに保証会社が銀行にローンの残高を払ってはくれますが、その際に債務は銀行から保証会社に移るだけで、今まで銀行からの借り入れだったものが保証会社からの借り入れに変わり、結局は自宅を売って自分が全部返済しなくてはなりませんし、自宅を売っただけでは足りなければ他の誰かから借りて保証会社に払うか自己破産するかしかありません。
じゃあ保証料なんて借りる方からすれば全くメリットないじゃんと思いますよね。そうなんです。全くメリットないんですよ。だから保証料なんて払わなくていいなら払わない方が良いのです。保証料は銀行にとって一方的にメリットがあるだけで住宅ローンを組む我々には全くメリットのないものなのです。
つまり、住宅ローンの借り換えを考えているなら、保証料のない銀行を選ぶのが正解と言えるでしょう。
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