住宅ローンの固定と変動で有利なのは

　住宅ローンの固定と変動、どちらにするのが有利なのかという比較は様々なところで目にします。

　日銀がゼロ金利政策をしている以上、現在の金利はこれ以上下がることはない程の低水準です。我々一般人の場合、マイナス金利（お金を借りたら利子を払うのではなく利子がもらえてしまう）ということにはならないので、多少のブレはあっても基本的にこの先金利が上がることはあっても下がることはありません。

　将来的に１００パーセントの確率で金利が上がるのであれば、これから組む住宅ローンは固定で組むのが良いと考えるのが普通ですよね。現状の安い金利の間に固定で借りておけば金利が上がった時にヒーヒー言わなくてすみますから。

　住宅ローンに関してそういう説明をしている専門家（と称する人？）たちは多いです。テレビでもそういう発言をするファイナンシャルプランナーもよく見かけます。

　しかし、私の考え方は違います。運用を不動産投資メインとしている不動産投資家は金利の動向に関してシビアです。

　最も効率的な返済方法は、変動にして金利の優遇を最大限取り、固定で組んだ時の支払額の差をそのまま繰り上げ返済に回す方法でしょう。

　借入額によっても変わりますが、年間３０万円程度は支払額が安いので毎月固定金利との差額をどんどん返済していけば驚くほど借り入れた元金が減っていきます。

　昔はどこの銀行でも繰り上げ返済手数料は結構な額がかかっていたのですが、最近は銀行にもよりますが、ネットを利用しての繰上げ返済は無料のところが多いので、繰上げ返済手数料については考慮しなくても良いでしょう。

　もちろん、繰上げ返済を全く考えておらず、３５年後に住宅ローンを完済する予定の人は固定で組むのも良い選択です。この３５年間ずっと借り続けて一切繰り上げ返済をする予定がないという条件を言わずにファイナンシャルプランナーたちはテレビで言うのが良くないですよね。

　しかし、私のような不動産投資家は、住宅ローンは３５年間返すつもりはなく、さらに繰り上げ返済をする気もないのにもかかわらず、変動で組んでいます。

　変動で組んでキャッシュフローを良くした上で、お金を繰り上げ返済に回すのではなく新たな物件を購入することに使います。住宅ローンはそもそも金利が安いので、住宅ローンを返すぐらいならアパートローンの借り入れを少なくする方が合理的だからです。

　繰上げ返済をする予定のある人は最優遇の金利を取って変動金利で住宅ローンを組む（最優遇または最優遇に近い金利を取れない人はフラット３５で組むのが良いでしょう）、繰上げ返済する予定が全くない人は３５年の固定で組む、不動産投資家等の住宅ローンよりも金利の高いローンを組む予定がある人は変動で３５年間借り続けて他の借り入れを少なくするのが正解と言えるでしょう。

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