住宅ローンを利用して新築のアパートを建てる

住宅ローンを利用して新築のアパートを建てる

  このエントリーをはてなブックマークに追加 

 住宅ローンを利用して新築でアパートを建てると聞いて、「そんなの合法的にできるわけないから、銀行を騙すのか?」と思う方もいるかも知れませんが、これは大手のハウスメーカーなども宣伝しているので意外と「ああ、あのやり方ね。」と思う方も多いかも知れません。

 

 住宅ローンでアパートを新築するための条件は、建てる建物の2分の1以上が自己の居住用であることです。つまり実際には2分の1が居住用であればいいので、1階を自宅、2階をアパートにするのであれば全額住宅ローンで建物を建てることができます。

 

新築のアパート

 

 どういうことかと言うと、例えば延べ床134平米(40坪)の建物を作り、1階部分を自分が住むように67平米の3DKを作り、2階に22.3平米の1Rを3部屋作って、1階に自分が住みながら2階の1Rは賃貸に出すということができます。

 

 もし、仮に親から相続したりして自分の土地があって、上記の建物を木造で新築するとします。仕様によって変わりますが2000万以下にすることはかなり厳しいです。普通の家でしたら全く可能ですが水周りが単純に普通の家より4倍になるので(水周りは高い)坪50万以下にするのは難しいですね。ちなみに大手のハウスメーカーはやめておいた方がいいです。坪単価で平気で80万とか100万とか言ってきますので。地元に信頼できる工務店があればそこにお願いするのがいいと思います。

 

 仮に建物が2500万とすると月々のローンは7万から8万円程度。家賃は1R×3で15万円前後は入ってくるでしょう(田舎なら10万ぐらいかも知れませんし、都内なら20万ぐらい取れるでしょう。このページで想定しているのは東京の郊外を想定しています)。そうなると新しい家をただで建てて、月々さらにお小遣いまで貰えるということになります。

 

 もちろん、銀行も2階アパート部分を貸すことは承知しているので、次の物件を購入する際にネックとなることはありません。

 

 しかもこれは別に自分が土地を持っていなくても大丈夫です。土地から購入して建物を建てる形でOKです。

 

 どういうことかと言いますと、土地を例えば3000万(繰り返しますが東京の郊外という設定です)で購入し、建物を2500万で建てるとして、総額5500万です。ローンの支払いとしては月々16万17万ぐらいでしょうか。アパートからの収入もそれぐらいは入ってきます。

 

 つまり、アパートからの収入でローンは全て支払える計算です。もちろん、空室率も考えないといけないので、仮に3つの部屋のどれかが年間を通じて常に空室になってしまっているという状態を想定すると(そんな恐ろしい想定はしたくないですが。その内そんなことにはならないような空室を埋める技術も解説しようかと思っています)、家賃は11万12万というところでしょうか。そうなると月々に4万から5万円の赤字が出ます。

 

 しかし、普通に新築の戸建てを建てようと思ったら月々にローンは10万以上かかるので、それと比べれば5万円以上毎月プラスが出ると考えることもできます。

 

 これなどは、積極的に投資して、どんどん資産を増やしていくというよりは、新築で家を建てたいけど、ローンの支払いはしたくないとか月々のローンの支払いは数万で抑えたいという感じですね。

 


 

 これを利用して積極的に投資しているツワモノももちろん居て、上をアパート部分、下を居住部分の設計図を銀行に提出し、実際に作るのは1階部分すらアパートにしてしまうという方法を取る人もいます(新築なのでそういうこともできてしまいます)。そうなるとローン自体が月に20万もしないで、月々の収入が30万から40万ぐらい入るという、頭金なしもしくは少々でローンを支払った後に月々10万から20万の収入を生む新築アパートをいきなり持つことができます。

 

 しかし、このやり方は銀行を騙すことになるので、もしその後もどんどん物件を買っていきたいと考えているのならば、足かせになっていくでしょう。何事もずるをするとうまくいかないものです。まあ、これもさらに銀行が納得できるような上手い説明をひねくりだすこともできるのですが、それはまた銀行を騙すことになるのでここで説明はしませんね。

住宅ローンを利用して新築のアパートを建てる関連ページ

住宅ローンを利用する
サラリーマンがローンを組むのに知っておいた方がよいことを説明します。
住宅ローンで収益物件を買う
基本的には住宅ローン使って収益物件を買うことはできませんが、やり方によっては収益物件を購入することは可能です。その方法について説明します。
住宅ローンで区分所有のマンションを買う
住宅ローンを使って区分所有のマンションを買う方法。居住用だが、転勤などの事情があれば一時的に収益用に転用することもできる。
住宅ローンを利用して中古のアパートを買う
住宅ローンで中古のアパートを買う方法。中古のアパートでも条件によっては住宅ローンで購入することも可能です。
セカンドハウスローンを利用して住宅ローンを二つ持つ
セカンドハウスローンを使えば、頭金ゼロで物件を二つ所有することも可能です。
自宅を賃貸に出しても問題のない住宅ローン
フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンですが、中小企業金融円滑化法を受けて特に理由の種類を問うことなく、ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めるようになりました。
結婚する予定があるなら独身の間に住宅ローンは組みましょう
もしも、あなたが独身で彼女(彼氏)と結婚する予定があるのなら、結婚する前に住宅ローンは組んでしまいましょう。

不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ