回らないなら買ってはいけない
最近、投資用の物件が高いです。都内ではもう買えるレベルではありません。もちろん、物理的に買えないというわけではなくて、買ってもきちんと利益を出せる値段ではないから買わない（買えない）ということです。
ちなみに、高い安いは絶対的な値段ではありません。あくまで利回りで見て回るか回らないかということです。どんなに絶対的な値段が高くても、その時点で回っていればいいのです。
例えば、私がたまに買う６００万円前後の古い団地で考えてみましょう。こういった古い区分所有でさえ、多少は景気の影響を受けて値段が動きます（築３０年とか４０年になると買ってから５年１０年経ったところで値段が変わらないことも多く、また値上がりすることも値下がりすることもある）つまり時期によっては５００万円で買うことができる時もあるのです。
家賃の相場が６万円で積立金と管理費が１万円、月々の手取りが５万円とします。６００万円で買えば利回り１０％、５００万円で買えれば１２％ですね。
では、５００万円で売ってた時があり、現在６００万円の値段が付いているものの、数年後にはまた５００万円で買える可能性が高いとします。
以前に５００万円で売っていたものが６００万円だったら高いと思うのが人情でしょう。ましてや、数年待っていればまた５００万円になるかも知れなければ余計そう思うのではないでしょうか。
そして、案の定５年後には５００万円になっていたとします。これは６００万円で買った人が正解ですか、それとも５年後に５００万円で買った人が正解ですか？
私のサイトを読んでくれている方ならわかりますよね。年間で家賃が６０万入るのです。５年間で３００万円入ってくる計算です。つまり５年後に５００万で買った人は１００万円節約したつもりが、６００万で買った人よりも２００万得られるお金が少ないのです。
さらに言えば６００万の団地が５年後に３００万円になることはほぼあり得ません。つまり、６００万で買った人が圧倒的に有利なのです。
なので、この団地は６００万だから高いとか５００万だから安いという絶対的な価格はないんですよ。家賃から割り出した値段が適正ならば以前に安かったとか今後もしかしたら安く買えるかもなんてことはどうでも良いのです。要は収益還元法です。
しかし、その時点でもしも回っていない値段だったらどうでしょうか。つまり、その団地が８００万円という値段が付いていたら？
確かに５年後までには３００万円入っているでしょうから、５年後に５００万で買ったのと同じことです。現金で買う余裕のある人ならばそれでも良いのかも知れません。
しかし、通常不動産投資は銀行から借り入れを起こして物件を購入するものです。月々の支払いがなんとかできたとしてもちょっとでも空室になったり、リフォームをかけたりするだけで年間収支がマイナスになるようであれば、それはやってはいけない不動産投資なのです。それが５００万だとか８００万だとかの団地でも、５０００万、１億のアパートと同じなのです。
その基準で行くと現在（２０１５年末）は都内の物件は総じて高く、私の投資の基準に合いません。
私の投資スタイルは中古のアパートや区分所有等だったのですが、最近は地べたから買うと結構築年数がいったものが８％程度だったりする（もちろん場所によるんですけど）のです。
で、いつもお世話になっている不動産屋と話していたところ、「確かに今は不動産投資用物件が高騰しているので、中古でアパートとかあまり良くないんですが、ちょっと前に私、立川で新築でも８％回る物件建てましたよ。しかも、賃貸併用住宅で建てたのでほぼフルローン。金利も１％以下ですし３５年で組んでいるのでしっかり回ってお客さんも大喜びでしたよ。私そういうの得意なんですよね。良い土地見つけてそこに良いプラン入れて回る物件作るの。あ、でももちろん投資用よりも戸建てのプラン作る方が遥かに楽なので、もしもお客さん紹介してくれるなら戸建ての方がいいなあ（あっはっは）」とのこと。
物件も見せてもらったのですが、なるほどうまく作ったなという感じです。でも、賃貸併用住宅なのになんで１階が事務所になってるの！（笑）
そこらへんは色々合法的なテクニックがあるのですが、ちょっとここでは言えません(^_^;)
どうしても知りたかったらアイムホーム（私の知り合いの不動産屋）の社長に聞いてみてください。
でも、新築の賃貸併用で８％回すって凄いな。アパートだとしても新築で８パー回る物件もできますよということなので、今度は中古じゃなくて新築で建ててみようかなと思ってます。融資をなんとかしないといけないんだけどさ(>_<)
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- 少子高齢化が進む中、やはりこれからは海外不動産投資も視野に入れなければならないのかと考えています。
- なぜ不動産投資をしないのという不思議な質問
- 友人に不動産投資について説明したところ、こんな仕組みならなぜみんな不動産投資をしないのと質問をされたのですが、それは逆に私がしたい質問なんですよね。
- 不動産投資とAirbnb
- Airbnbが新たな不動産投資の形として流行していますが、私自身はAirbnbに魅力を感じながらも手は出さないと思います。
- ワンルームの退去の期間
- 不動産投資の物件がワンルームの場合、ファミリータイプの物件に比べて退去までの期間が短いのは当然ですが、きちんとアパート経営を続けていくと退去までの平均期間は段々と延びていく傾向があります。
- r>gは不動産投資のススメ
- ピケティのr>gという式は、ピケティが「投資家になりなさい。そして不動産投資をやりなさい。」とアドバイスしていると理解できるかどうかが重要です。
- 不動産投資における目先の利益の重要さ
- 不動産投資は長期に渡る継続的な利益も大切ですが、目先の利益も非常に重要です。目先というと響きは良くないですが、物件を購入したらすぐにキャッシュフローが良くならなければ非常に危険です。
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- 物件価格が上昇し、利回りが低くなっている現在、物件を買わないという選択肢も時には必要です。
- 貯蓄から投資へ 金融庁のレポート
- 金融庁が出したレポートでは、明確に国民の資産形成の手段として貯蓄から投資へとシフトするように求め、公的年金だけに頼らず自助努力をとしている。
- 大家のキャッシュフローは寝込んでいても変わらない
- 最近肋骨を骨折して寝込んでいました。当たり前ですがそれでも家賃が減ることはありません。家賃は労働収入ではないので寝込んでいようが遊んでいようがキャッシュフローに影響が出ることはありません。
- 不動産投資と教育
- 義務教育で不動産投資の勉強を教えてくれるわけではないので、不動産投資の教育は全ての人が受けているわけではありません。そのため、才能や勤勉さなどの遺伝的な能力よりも教育を受けたかどうかが大きな差になります。
- シェアハウスとサブリース
- シェアハウスのリスクとサブリースのリスクについてはこのサイトでしつこいぐらいに説明してきましたが、２０１８年１月にシェアハウスのサブリースで知られる企業が破たんし、多くの被害者が出ました。このような被害に遭わないためには、不動産投資は行う前に必ず徹底的に勉強をしなくてはなりません。
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- 仮想通貨の売却益に対する税金は雑所得とすると国税庁が見解を示しました。雑所得なので総合課税、しかし他の所得との損益通算は出来ないと、不動産投資で得られる所得（不動産所得）と比べると非常に不利な税制となります。
- 家賃保証とノンリコース
- サブリースによる家賃保証に騙されてはいけないことはこのサイトでも説明してきましたが、家賃保証とノンリコースローンを組み合わせることが出来たら、ハウスメーカー等によるサブリースは非常に有用なものになるでしょう。
- 不動産投資家は一般の消費者とは違う
- 不動産投資家であるということは一般の消費者と違い事業主です。もちろん法人化していれば社長であり、経営者です。生き馬の目を抜くような不動産投資の世界で、消費者保護の理屈は通らないのです。
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- 日本人に生まれただけで不動産投資という観点からは相当有利であり、不動産投資で成功するのは難しくありません。世界的に見れば、どんなに頑張っても不動産投資で成功できる条件が整っていない国などたくさんあります。
- 不動産投資と夢と目標
- 不動産投資で生きていくという夢が叶えるためには、その夢を目標まで落とし込まなければなりません。多くの人が夢を夢のままで終わらせてしまうのは、現実的にその夢を叶えるまでのロードマップを描かないからと言えます。不動産投資も同様で、不動産投資を志す人は多くても、実際に行動を起こすことが出来ないのはそれを目標としていないからでしょう。
- 稼いだお金は不動産に
- ビジネスからの収益でも投資からの収益でも、サラリーマンなら給料でも稼いだお金は不動産に移していくと収入は安定していきます。
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- 成功者は非常に健康に気を使うとよく言われているところですが、不動産投資で生きている私も健康には特に気を使っています。いくらお金があっても健康を害してしまっては元も子もありません。
- 自分が本当にやりたかったこと
- 子供の頃でも良いですし、若い時でも良いのですが、自分が本当にやりたかったことはなんでしょうか。今そのやりたかったことをやっていますか。やっていないとしたらなぜそれを諦めたのでしょう。その理由が経済的な理由であるならば、行動を変えれば経済的な問題を解決できるかも知れません。
- スルガショックが不動産投資初心者に与える影響
- 不動産投資業界で２０１８年一番の話題はスルガ銀行とかぼちゃの馬車の問題がきっかけとなったスルガショックでしょう。確かに物件に対する融資は渋くなり、物件を買いづらくはなったのでしょうが、逆に言えば本来買ってはいけないような物件を不動産投資初心者が買ってしまうリスクは少なくなったのではないでしょうか。
- 大家の方から家賃を下げる？
- 入居者から家賃の値下げの交渉をされているわけでもないのに大家の方からわざわざ家賃を下げますと言うなんて愚の骨頂だと思いますか。私は毎回更新の度に家賃を下げることを一部の物件で入居者に伝えています。不動産投資の利回りが下がると思う人もいるかも知れませんが、私は逆に上がると考えています。