最近投資物件が高い

回らないなら買ってはいけない

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 最近、投資用の物件が高いです。都内ではもう買えるレベルではありません。もちろん、物理的に買えないというわけではなくて、買ってもきちんと利益を出せる値段ではないから買わない(買えない)ということです。

 

 ちなみに、高い安いは絶対的な値段ではありません。あくまで利回りで見て回るか回らないかということです。どんなに絶対的な値段が高くても、その時点で回っていればいいのです。

 

 例えば、私がたまに買う600万円前後の古い団地で考えてみましょう。こういった古い区分所有でさえ、多少は景気の影響を受けて値段が動きます(築30年とか40年になると買ってから5年10年経ったところで値段が変わらないことも多く、また値上がりすることも値下がりすることもある)つまり時期によっては500万円で買うことができる時もあるのです。

 

 家賃の相場が6万円で積立金と管理費が1万円、月々の手取りが5万円とします。600万円で買えば利回り10%、500万円で買えれば12%ですね。

 

 では、500万円で売ってた時があり、現在600万円の値段が付いているものの、数年後にはまた500万円で買える可能性が高いとします。

 

 以前に500万円で売っていたものが600万円だったら高いと思うのが人情でしょう。ましてや、数年待っていればまた500万円になるかも知れなければ余計そう思うのではないでしょうか。

 

 そして、案の定5年後には500万円になっていたとします。これは600万円で買った人が正解ですか、それとも5年後に500万円で買った人が正解ですか?

 

 私のサイトを読んでくれている方ならわかりますよね。年間で家賃が60万入るのです。5年間で300万円入ってくる計算です。つまり5年後に500万で買った人は100万円節約したつもりが、600万で買った人よりも200万得られるお金が少ないのです。

 

 さらに言えば600万の団地が5年後に300万円になることはほぼあり得ません。つまり、600万で買った人が圧倒的に有利なのです。

 

 なので、この団地は600万だから高いとか500万だから安いという絶対的な価格はないんですよ。家賃から割り出した値段が適正ならば以前に安かったとか今後もしかしたら安く買えるかもなんてことはどうでも良いのです。要は収益還元法です。

 

 しかし、その時点でもしも回っていない値段だったらどうでしょうか。つまり、その団地が800万円という値段が付いていたら?

 

 確かに5年後までには300万円入っているでしょうから、5年後に500万で買ったのと同じことです。現金で買う余裕のある人ならばそれでも良いのかも知れません。

 

 しかし、通常不動産投資は銀行から借り入れを起こして物件を購入するものです。月々の支払いがなんとかできたとしてもちょっとでも空室になったり、リフォームをかけたりするだけで年間収支がマイナスになるようであれば、それはやってはいけない不動産投資なのです。それが500万だとか800万だとかの団地でも、5000万、1億のアパートと同じなのです。

 

 その基準で行くと現在(2015年末)は都内の物件は総じて高く、私の投資の基準に合いません。

 

 私の投資スタイルは中古のアパートや区分所有等だったのですが、最近は地べたから買うと結構築年数がいったものが8%程度だったりする(もちろん場所によるんですけど)のです。

 

 で、いつもお世話になっている不動産屋と話していたところ、「確かに今は不動産投資用物件が高騰しているので、中古でアパートとかあまり良くないんですが、ちょっと前に私、立川で新築でも8%回る物件建てましたよ。しかも、賃貸併用住宅で建てたのでほぼフルローン。金利も1%以下ですし35年で組んでいるのでしっかり回ってお客さんも大喜びでしたよ。私そういうの得意なんですよね。良い土地見つけてそこに良いプラン入れて回る物件作るの。あ、でももちろん投資用よりも戸建てのプラン作る方が遥かに楽なので、もしもお客さん紹介してくれるなら戸建ての方がいいなあ(あっはっは)」とのこと。

 

 物件も見せてもらったのですが、なるほどうまく作ったなという感じです。でも、賃貸併用住宅なのになんで1階が事務所になってるの!(笑)

 

 そこらへんは色々合法的なテクニックがあるのですが、ちょっとここでは言えません(^_^;)

 

 どうしても知りたかったらアイムホーム(私の知り合いの不動産屋)の社長に聞いてみてください。

 

 でも、新築の賃貸併用で8%回すって凄いな。アパートだとしても新築で8パー回る物件もできますよということなので、今度は中古じゃなくて新築で建ててみようかなと思ってます。融資をなんとかしないといけないんだけどさ(>_<)

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