不動産投資とAirbnb

不動産投資で流行を追うのはちょっと危険

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 最近、新しい不動産投資としてAirbnbが流行っています。利回りで考えると40パーセントや50パーセントなんていう恐ろしい数字が田舎ではなく都内でたたき出せてしまう例もあり、不動産投資家ならずとも気になるのは確かです。

 

 しかし、不動産投資で流行を追うのは私はあまり好みでありません。

 

 もちろん、不動産投資ではなくAirbnbにビジネスという形で参入するのであれば全く別です。これについては後述しますね。

 

 まず、不動産投資としてのAirbnbに着目しましょう。Airbnbを不動産投資として行うには、当たり前ですが、まず物件を購入します。普通のインカムゲイン目的の不動産投資であれば、これを賃貸物件として賃貸に出しますよね。

 

 不動産屋に行って、客付けをお願いし、契約を巻き、晴れて入居者さんから家賃を頂くことになります。通常契約期間は2年ですが、2年を待たずして途中で退去することもありますし、契約を更新して4年間居てくれる場合も10年間居てくれる場合もあります。

 

 Airbnbは1日単位で料金が決まっており、1日の利用もあれば2週間の利用も可能です。不動産投資だけでなく、なんでも同じですがロットが大きければ大きいほど通常は値段が単位あたりの値段は下がり、小さければ小さいほど値段は上がります。

 

 ポテトチップスだって大きなお徳用サイズで買えばグラム当たりの値段は安いですし、賃貸物件だってファミリータイプの物件とワンルームの物件では平米単価は圧倒的にファミリータイプの方が安く借りられますよね。一番わかり易いのはコインパーキングでしょうか。1時間あたり500円でも、24時間駐車すると1500円と割安になり、通常の月極駐車場なら30日でも1万円だったりします。

 

 賃貸物件でも同じで、1ヶ月の家賃と1日だけの家賃は自ずと違ってくるわけです。通常1ヶ月の家賃が7万円の相場のワンルームマンションを1日7千円で貸すことも可能で、そうなると単純に利回りが3倍になります。美味しいですよね?

 

 しかし、そもそも30日間ずっと満室なんて無理な話だし、それが可能だとしても(または1日あたりの家賃をもっと高額にして利回りをあげたとしても)、毎日現場に行って鍵の受け渡しやら清掃等をやらなければなりません。もちろん、鍵の受け渡しを自動化することも、清掃を業者にお願いすることも可能で、自分はほぼ何もしないという状態を作り出すことも出来ますが、当然利回りは落ちます。稼働率も考えた上で普通に賃貸に出して毎月定額が入ってくるのと比べて本当にやる価値があるのかということになります。

 

 また、不良入居者という問題もあります。入居者の中には一定の割合でトラブルを起こす人たちが出てきます。私のような小規模の不動産投資家で、賃貸に出している部屋は数十の単位であれば、年間の入れ替わりの入居者の数は一桁です。仮に数百の単位(毎月家賃収入で何千万の人たちですね)で物件を所有している大規模な不動産投資家であっても年間の入れ替わりの件数は二桁でしょう。

 

 しかし、Airbnbの場合、物件を一つしか所有していなくても年間の入居者数は三桁になります(逆にならなかったら稼働率が低すぎてやる意味がない)。仮に多少なりとも問題のある入居者の割合が5パーセントだとしても1〜2ヶ月に1回ぐらいはなんらかのトラブルなり嫌な思いをすることになります。精神的な負担も大きいですよね。

 

 それでもやる価値があるということで、これだけ今Airbnbが流行していると思うのですが、問題はここからです。

 

 Airbnbには毎日のように新しく参入してくる人たちがいます。当然、競争になるわけで価格も確実に下がっていきます。利回りが下がるということですね。もしも、普通に貸す家賃と同じぐらいとか、数千円〜数万円しか高く取れないなんてことになったらやる意味はないと言って良いでしょう。

 

 さらに、法律の問題もあります。今のところ国の許可を取らずに(要は旅館業法上の届出をしてない)やっているAirbnbは限りなく黒に近いグレーです。しかし、昨今の日本への海外旅行のブームや東京オリンピックの宿泊施設の確保等を考えると行政はなんらかの形でAirbnbを行うことをグレーではなく白にする可能性が高い。

 

 そうなると、今はグレーだからと参入していない企業が一気になだれ込んでくるでしょう。そうなると価格やサービス、サポート等の面で我々個人では太刀打ちできないものになるのは間違いないでしょう。

 

 何かと似ていますよね。そう、シェアハウスです。私も含めて、シェアハウスの黎明期には身軽で動きの良い不動産投資家がシェアハウスでがんがん利回りを上げました。

 

 しかし、入居者間のトラブルの問題などで通常の不動産投資とは違って手間がかかること、企業が参入してきて、格段にシェアハウスの運営のレベルが上がり、我々個人では勝ち目がなくなってきたことなどの理由で、すぐに私たちは撤退しました。これからシェアハウスだ!という時にシェアハウス専用物件などを新築で建ててしまった不動産投資家の中には、かなりの痛みを伴いながらも売却してなんとか逃げ切った人もいますが、とんでしまった人もいます。

 

 ただ、Airbnbの場合は、普通に賃貸に出せる物件をAirbnbで出しているだけですから(私のシェアハウスなどもそうでした。普通に貸せるけど利回りを上げるためにシェアハウスにしていただけで、シェアハウスがダメだとなったらすぐに撤退すればいいだけ)、もしもAirbnbがダメになったらやめて普通に貸せば良いだけのこと。であれば現在はやる価値があるとも言えます。時間に余裕のある人でしたら良い経験にもなると思いますし、現在稼げているのも確かですからやっても良いのではないかというのが私の意見です。私はそこに費やす時間も労力もないので普通に今まで通り不動産投資に勤しみますが。

 

 さて、不動産投資としてはあまりお勧めしないと言いましたが、仕事として捉えたらどうでしょう。

 

 これはやる価値があるのではないかと思います。つまり、賃貸物件を借りて、そこをAirbnbで貸し出すのです。これは撤退も非常に容易ですからリスクもかなり限定されていますし、そもそも投資ではないのですから、自分の時間と労力をつぎ込むのは当たり前です。

 

 私がなぜやりたくないかと言えば、私は労働者として生きていくつもりはないですし、新たにビジネスを始めるつもりもない不動産投資家ですから、自分の時間や労力を使ってお金を稼ぐことはしたくないのです。

 

 私は例えば100万円なり1000万円なりを運用してお金を稼ぐ投資家ですからやりたくないだけで、投資家ではなくビジネスに立ち上げたりするのが好きな人には良いものかも知れません。

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