ワンルームの退去の期間

ワンルームはすぐに退去する?

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 不動産投資を始めた際、最初に買った物件はファミリータイプの区分所有でした。その後ワンルームのアパートを一棟買ったのですが、ほどなく気がついたのはワンルームは退去までの期間が短く、入れ替わりが非常に激しいということです。

 

 これ考えてみれば当たり前の話で、アパートであれマンションであれワンルームに入居する人の多くは、学生や社会人1年生です。彼氏と彼女で住みたいという2人入居パターンや小さな子供がいるシングルマザーが実家のそばのワンルームに住みたいというパターンなどはありますが、間違っても家族4人でワンルームに住むことはありません。

 

 学生であれば大学卒業と共にほぼ退去ですし、社会人の単身者の場合結婚や転勤などのライフスタイルの変化で比較的短い期間で退去していきます。つまり、契約を更新しないで退去(2年間で退去)するか、更新しても1回(つまり4年間で退去)で退去していくのが普通です。

 

 ファミリータイプは全く話が違います。子供が居れば学校の問題もあるので当然引越しは控える傾向がありますし、ある程度年齢のいった入居者であればそもそも引っ越しを嫌うため、ファミリータイプの物件は10年間住んでくれるなんて普通のことです。

 

 さて、ワンルームのアパートを購入し、頑張って満室にしてほっと一息ついても、すぐに退去の連絡があり、またリフォーム掛けて客付けに奮闘するということが繰り返されると、不動産投資をする上でワンルームは確かに利回りが高いけど、やっぱり大変だなあと思ったわけです。

 

 2年いないで退去する入居者さんもいますし、4年いてくれる入居者さんもいるので、平均で2年間で退去すると仮定すると、確かにこの退去の嵐は納得ができるものです。

 

 ワンルームの部屋が10部屋しかなくても24ヶ月(2年間)を10部屋で割れば2.4ヶ月に1回退去が発生する計算になります。

 

 「入居者が退去→ハウスクリーニングなりリフォームなりをする→不動産屋に募集を依頼→入居申し込みをもらう→契約」

 

 ここまでで私の場合そのアパートの立地や時期にもよりますが平均約3週間程度です。そこから実際の入居日まで(契約した日に入居が開始されるわけではないので)、1週間から1ヶ月程度かかるため、退去の発生から次の人の入居まで1ヶ月から2ヶ月はかかるのです。つまり満室になったそばから空室が発生するといういたちごっこなのです。

 

 私の場合はワンルームが10部屋というわけではないので、ワンルームアパートを買い進めた当初はそれこそ毎月のように退去が発生し、もううんざりでした。

 

 さらにそれだけ入れ替わりが激しいと当然不良入居者も紛れ込んでくるので、不良入居者との戦いにも手間が取られます。

 

 しかし、数年すると「あれ?もう半年ぐらい空室がないよね?」妻も「そう言えば最近退去の連絡がないわね。」と退去の連絡がないことにふと気がついたのです。

 

 さらに数年経つと退去の連絡が本当に稀になり、ワンルームアパートからの退去の連絡が年に1度!なんてことも起こるようになりました。そしてクレームもほとんどなくなったのです。

 

 自分なりに分析した結果、これにはいくつかの要因があることに気がつきました。

 

 まず、一番大きいのは、学生が少なくなったということです。当初は学生の入居者が多かったのですが、学生の場合入居してもすぐに出て行ってしまうので、次第に入居者が学生からその他の社会人等の入居者に置き換わっていったのです。

 

 もちろん、社会人でもすぐに出て行ってしまう人も多いのですが、退去→入居を繰り返していく内に長くいる人しかアパートにいなくなってきたのです。

 

 事実、私が都内に所有するあるアパートでは8世帯中生活保護が4世帯にもなり、この4世帯は入居してから1世帯も退去していません。その他、10年以上住んでくれている40代の大工さん(この方も結婚を考えていないようなのでまだまだ退去しないでいてくれるようです)や個人タクシーの営業所としても使っている方(つまり都内で個人タクシーをやり続けている間は退去はしない)などで入居者が占められ、退去の予定がある人がいないのです。事実このアパートはワンルームにもかかわらず2年近くも満室が続いています。

 

 クレーマーなどの不良入居者とは、いつもお願いしている司法書士の先生を通して、裁判も辞さないことを伝えながら淡々と交渉して退去まで至らせること、また、クレームを付けられないようにメンテナンスをきちんとやることによってクレームは激減しました。

 

 激しく入れ替わることにより、短期の入居者さんがどんどん退去していき長く住んでくれる人だけが残っていったこと、不良入居者と戦うことを臆せずに淡々と退去を促すこと、生活保護等の属性も受け入れること、クレームとなるようなことはクレームになる前に予め処理しておくこと等をきちんとやったことによって、退去やクレームがほとんどなくなり、定期的な掃除や雑草の処理・電球の交換等のメンテナンスを除き、ほったからしで家賃を稼ぎ続けてくれるワンルームアパートに変化したのです。

 

 ワンルームは入退去が頻繁で大変だということはよく言われていることですし、それは確かに事実なのですが、大家としてきちんとしたアパート運営を何年も続けていれば、退去までの期間はどんどん長くなり、安定した不動産投資になっていくものでもあるのです。

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