不動産についての種々雑多なことについて書いていきたいと思います。
不動産投資をやる上での注意点や不動産投資をやるのに知っておいた方が良いことなどだけでなく、不動産にまつわるちょっとしたことなど投資とはあまり関係のない色々な話も書いていくつもりです。
雑多な記事の集まりですので、全く統一性はありません(^^ゞ
最近はルームシェア（シェアハウス）が流行っています。テレビなどのマスコミにも取り上げられ、※社会的な認知度も高くなりました。 不動産投資家から見たルームシェアの良い点は、一戸建てや区分所有マンションのファミリータイプの物件の利回りを格段に上げられることです。 また、「みんなで住んで楽しそう。」とか...
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大手のハウスメーカーなどでは例えば１０年間一括借り上げとか３０年間一括借り上げというシステムがあります（会社によって期間や条件に差はあります）。 これは、ハウスメーカーやマンション販売会社が所定の期間、アパートやマンションが空室になっても家賃は保証しますし、リフォームなどの原状回復の段取りもやりま...
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団体信用生命保険を知っていますか。「団信（だんしん）」と略することが多いです。 銀行でローンを組む際に入らされているのですが、あまり意識されていないかと思います（フラット３５などでは団体信用生命保険の加入は任意だったりしますが、普通の金融機関はローン組む際の条件として団信加入を条件としていることが...
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収益還元法という言葉を知っていますか。収益還元法とは物件から生み出される利益から物件の適正投資価格を算出する方法で、銀行が融資をする際の融資額の算定する際にも使われます。 昔は、日本の銀行は収益還元法は採用せず、売買による平均的な価格や路線価などから物件の価格を算出し、その価格の３割を頭金として入...
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不動産投資を考える時に一番重要なのは利回りですよね。利回りはつまりその物件価格を決定し、逆もまた同じで物件価格が利回りを決定します。 簡単に言えば、１０００万円の物件で年間１００万円の家賃収入があれば利回り１０パーセント、でも、家賃収入が年間に同じ１００万円でも物件価格が２０００万円なら利回り５パ...
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利回りという言葉は知っていますね。賃貸収入がその物件の値段の何パーセントにあたるかというのが利回りです。 利回り１０パーセントなら１０年間保有し続ければ元は取れてしまうので、あとはいくらで売ったとしても利益は出ます。利回り５パーセントなら２０年で元ですね。 しかし、一般的に利回りには２種類あり、そ...
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例えば１億円の資産を築き上げようとします。普通のサラリーマンが給料の中から１億円貯めるのは無理があるのはわかりますよね。年間１００万円貯蓄していっても、１億円貯めるのに１００年かかる計算で、１億円貯める前に寿命が尽きてしまいます。 しかし、給料の中から１００万円しか貯蓄に回せない人でも複利を使えば...
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株や投資信託などで安定的に１０パーセントの運用利回りを確保するのは難しいという話をしました。 しかし、賃貸収入を目的とした不動産投資で利回りを１０パーセントを確保するのはそれほど困難なことではありません。 「表面利回りと実質利回りについて」で説明したように収益物件を買う際に利回り１０パーセント以上...
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不動産屋に募集を依頼し、入居者を紹介してもらうというのが従来の空室を埋める方法です。 インターネットで大家自らが入居者を募集し、空室を埋めるということを積極的にやれば募集の間口が広がり、少しでも空室の期間を短くできるかも知れないと思い、以前ルームシェアをやっていた時、実際にネットで募集して空室を埋...
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梅雨明けするとアパートの庭や窓先空地に凄まじい勢いで雑草が生えてきて困りますよね。雑草対策って色々試したみたんですが、今はやはり除草剤に頼っています。こんなのを毎週末取り続けのはキツイ(T_T) まだ不動産投資を始めたばかりの頃は、休みの日に小まめに通って雑草抜いていたのですが、汗だくの蚊に刺され...
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生活保護受給者が入居を希望してきたらどうするのが良いでしょうか。 私は生活保護を受給している人も全く関係なしに入居してもらっています。 生活保護受給者を入れて何かトラブルにならないか、家賃は滞納されないかと心配に思う方が普通だと思います。そもそも生活保護受給者なのだから、人生を甘く見ていたり、モラ...
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生活保護者を入れたからといって、トラブルが多くなるのかと言えばそんなことはないと思います。もちろん、トラブルはあるでしょうが、生活保護を受けていない入居者もトラブルもありますから。また、生活保護受給者を入れるメリットだってあるのです。 まず、生活保護受給者は長く入居してくれます。やはり生活保護受給...
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前のコラムで生活保護を受給している入居者の家賃について、私のアパートの入居者に関しては、全て自治体から直接大家の私の口座に振り込んでもらう直接納付について説明しました。 非常にタイムリーなのですが、２０１２年８月１５日付けの読売新聞の朝刊に、厚生労働省の案ですが自治体が家賃を直接納付するシステムに...
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先日、私が所有する都内のアパートの客付けをしてくれた不動産屋から、入居者（生活保護受給者）がお亡くなりになったと連絡がありました。 まず最初に思ったのは「ヤバい！」です。部屋で亡くなられて死後３ヶ月経過していますなんてことになったらその部屋が事故物件になってしまうじゃないですか。いわゆる孤独死の問...
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最近フリーレントがついてる賃貸物件多いですよね。大概１ヶ月とか２ヶ月のフリーレントで、途中解約できないように特約がついています。 ところで、募集の際にフリーレントの期間をつけたら部屋が決まりやすくなるのでしょうか。どうなるか私試したことあるんですね。今入居申し込みしてくれたら、最初の一ヶ月フリーレ...
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変動金利のローンには５年ルールと１．２５倍ルールというものがあります。 まずは５年ルールですが、どんなに金利が上昇しても５年間は返済額が変わらないというものです。そして１．２５倍ルールとは５年後の返済額の見直しでも、それまでの返済額の１．２５倍以上には返済額は上がらないというものです。 例えば５０...
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ペットについては、物件をペット可で募集しない限り、不動産屋が用意してくれる契約書にはペットの飼育の禁止の特約がつけられているのが普通です。犬猫などを飼育すると臭いが染み付いたり、クロスや柱などが破損するだけでなく、他の入居者から鳴き声についてのクレームが発生することもあるので、この特約は有効となり...
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空室が中々埋まらないのであればアパートの空室をペット可にして募集するという手もあります。ペット可の物件は意外と少ないので、あっさり入居が決まることもあります。 私の場合は通常敷金と礼金は取らないで募集しているのですが、ペット可の部屋については敷金を２ヶ月分もらっています。ペット可で募集していないの...
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私が住んでいるのは東京ですが、東京に住んでいる方で首都直下型地震が起きた時のためにと地震保険に入っている人も多いと思います。しかし、東京で地震保険に入るということは無意味なのではと私は思うのです。東京で家が倒壊してしまう程の大地震が起きた場合、保険会社が保険金を支払うのは不可能だと思います。 数字...
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投資用収益物件でも自分が住みたい物件でも同じですが、物件を購入するまでにはいくつかやらなければならないことがあります。ほとんどの不動産は高額なので通常は銀行から融資を受けて購入することが多いため、銀行からお金を借りて物件を購入する際の流れを説明します。 最近は、ほとんどの人がまずはネットである程度...
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前にもルームシェアはもうやめた方が良いという話はしました。入居者同士のトラブルや頻繁な入退去など、不動産投資の旨味よりもリスクの方が大きいからです。 テレビなどでは、新たなライフスタイルのように描いてますが、結局のところ普通のアパートには入れないような不良入居者が集まってくることが多いことから、ト...
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不動産投資で一番の問題は空室です。とにかく入居者が入ってくれなければ賃貸経営は成り立ちません。 日本の人口が減る中、全国的に空室率は上がって不動産賃貸業が昔ほど楽ではないことは不動産投資をやっていない人でもわかっていることだと思います。 しかし、それはどの業界でも同じだと思います。高度経済成長期の...
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先日、私の知人が投資用物件の購入のため、城〇信用金庫にアパートローンを申し込みました。で、その際に団体信用生命保険の加入を見事に断られたのですが、その理由が緑内障。 緑内障だと団体信用生命保険に入れないんですね。私も知りませんでした。 団信に入れずその金融機関でアパートローンが組めなかったので、団...
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最も有利な相続税対策は不動産投資だと言われていますが、なぜ不動産投資が相続対策として有効なのかは意外と理解できていない人もいるので、わかりやすく説明したいと思います。 実例を挙げて説明してみましょう。数字はわかりやすい方が良いと思うのでＡ子さんに１億円の相続が発生したと仮定します。 お父さんはすで...
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株式投資などキャピタルゲインを狙う投資と違い、インカムゲイン目的の不動産投資には一か八かの要素は基本的にはありません。 買った物件が５年後に値上がりするか値下がりするかなんてわかりませんし、そもそもそんなことを予想して物件を購入しているわけではありません。 もちろん、値下がりするとわかりきっている...
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私たちのしている不動産投資の目的は値上がり益ではなく家賃収入であり、それはとりもなおさずキャッシュフローを目的に投資していることになります。 近年はこれが重視され、不動産投資はとにもかくにも利回り命で、イールドギャップが大きく、キャッシュフローが大きく取れるものでなければ、不動産投資をやる意味がな...
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不動産投資の最大のメリットの一つとしてレバレッジがあります。例えば１億円で利回り１０％の物件があったとして（諸費用とか税金とかそういうのは全て無視してください）、これを現金で買えばレバレッジは全く使わないことになり、本当のお金持ち以外は買えないということになります。 しかし、金融機関からの借入によ...
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不動産投資を始めるうえで一番のリスクは高値掴みではないでしょうか。所有した後の段階になれば空室のリスクや事故や火事、不良入居者などのリスクはあるものの、最初の段階で最も大きなリスクは高い値段で物件を購入してしまうということに尽きると思います。 シロアリが食っていたらとか配管が腐っていたらとか、そう...
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