不動産投資の利回りの目安

　不動産投資を考える時に一番重要なのは利回りですよね。利回りはつまりその物件価格を決定し、逆もまた同じで物件価格が利回りを決定します。

　簡単に言えば、１０００万円の物件で年間１００万円の家賃収入があれば利回り１０パーセント、でも、家賃収入が年間に同じ１００万円でも物件価格が２０００万円なら利回り５パーセントになります。逆に物件価格が１０００万円で、家賃収入がそれぞれ１００万円の場合と５０万円の場合はそれぞれ利回り１０パーセントと５パーセントとなります。

　では、どの程度の利回りがあれば良いのでしょうか。傾向として都市部では利回りが低く、地方に行けば利回りは高くなります。では、地方で収益物件を買えば良いのでしょうか。

　単純にそうは言い切れません。基本的に地方の人口（世帯数）は少ないです。つまり借り手が少ないので、空室になる可能性が高いわけで、今後さらに人口（世帯数）が減っていくというリスクも含んで利回りが高いわけです。

　東京について言えば出生率が全国で最も低いにもかかわらず、地方から絶えず若い世代が流入してくるため、日本で最も人口が多く、また人口密度が高い都市というだけでなく人口世帯数ともにいまだ上昇傾向にあります。それを織り込んでの不動産投資の利回りの低さです。

　私自身が主に投資しているのは東京近郊ですので、主に東京及び東京近郊についてお話したいと思います。

　インカムゲイン（賃貸収入）だけを目的にしているのならば、私は新築でも８パーセントが最低ラインだと思います。キャピタルゲイン（売却益）を考えているのであれば、都内の一等地で５パーセントとかの利回りでも良いのでしょうが、郊外であればやはり新築で８パーセント以上、中古でも１０パーセント以上が目安になると思います。

　ただし、区分所有のマンションは表面利回りと実質利回りの差が大きく乖離するので（「表面利回りと実質利回り」を参照してください）、実質の利回りで考えてください。

　しかし、この基準で選ぼうとすると、不動産屋さんから無理ですよと笑われることもあると思います。そう言う不動産屋さんはその程度の不動産屋さんです。さっさと違う不動産屋さんを探しましょう。不動産投資に明るい不動産屋さんなら時間はかかってもそういう物件を見つけてきてくれます。

　不動産投資を始めたいなら、具体的に多摩地区で築２０年前後で１０パーセント以上の利回りのアパートないですかとか言ってあげると不動産屋さんも探しやすいですね。

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