相続と不動産投資

なぜ相続税対策には不動産投資なのか

 最も有利な相続税対策は不動産投資だと言われていますが、なぜ不動産投資が相続対策として有効なのかは意外と理解できていない人もいるので、わかりやすく説明したいと思います。

 

 実例を挙げて説明してみましょう。数字はわかりやすい方が良いと思うのでA子さんに1億円の相続が発生したと仮定します。

 

 お父さんはすでに亡くなっており、今回お母さんが亡くなって一人娘のA子さんが1億円を現金で相続することになりました。さて、支払わなければならない相続税額はいくらでしょうか。

 

 

 まず基礎控除が3000万円+法定相続人1名分の600万円の計3600万円があります。つまり1億円から1700万円を引き、さらに3600万円を引いた5700万円が課税遺産総額となります。

 

 5000万円から1億円の遺産に対する税率は30%で控除額は700万円ですので、5700万円×30%の1710万円から700万円の控除を引き、納めなければならない相続税額は1010万円となります。

 

 ここまでは良いでしょうか。

 

 では、これを不動産で相続したとしましょう。A子さんのお母さんは亡くなる前に1億円の現金で5000万円の土地を買い、残りの5000万円でその土地にアパートを建て、このアパートをA子さんが相続することになりました。支払わなければならない相続税額はいくらでしょうか。

 

 まず建物は5000万円で建てましたが、固定資産税評価額は購入時の約60%の評価となります。相続税評価は固定資産税評価額を元にするので、建物は3000万円の相続税評価となります。そしてアパートですので入居者に賃借しているため、そこからさらに30%の減額(借家権割合が30%のため)があるので、900万円を引くことができ、最終的に建物の相続税評価額は2100万円となります。この計算の注意点としては、30%の減額を30%に減額できると勘違いして計算してしまう人がいること。30%の減額ですから相続税評価額の70%に減額できるということなのですが、ネットではここを間違えているサイトも散見されるので気を付けて下さい。

 

 次は土地の相続税評価額です。土地に関しては路線価を元にしているので公示価格の80%となるため、5000万円の土地の相続税評価額は4000万円となります。さらに土地の上にアパートが建っているため、21%(借家権割合は全国一律30%と決まっているのですが、借地権割合は全国一律ではないため、東京で多い70%で計算すると30%×70%で21%となる)を減額できるため、4000万から840万円を引いた3160万円が土地の相続税評価額となります。

 

 建物の評価額2100万円と土地の評価額3160万円を足すと5260万円。そこから基礎控除の3600万円を引くと1660万円となります。1000万円から3000万円の相続税率は15%、控除額は50万円ですので、相続税額は249万円−50万円で199万円となります。

 

 現金で相続した場合は1000万円以上の相続税を払わなければならないわけですから、これは大きな違いとなります。

 

 

 1億円でこれですから、これが仮に2億円の場合ではどうなるでしょうか。計算は省くので数字だけを見て下さい。

 

 2億円を現金で相続→4860万円の相続税を支払う

 

 2億円の価値のあるアパートで相続→1880万円の相続税を支払う

 

 3000万円も税金が変わりましたね。不動産の実勢価格(実際に売買されている価格)と評価額の差、それと賃借している建物や土地に対する控除のおかげで現金で相続するよりも不動産で相続する方が遥かに有利となっているわけです。

 

 賃借の控除は別としても、現金の評価はそのまま、不動産の評価は減額というところがミソなわけです。

 

 はい、そうです。気づいた人もいますね。実は相続税対策で不動産投資が有利なわけは現金の評価はそのままというところ。つまり、借金の評価もそのままなのです。つまり1億円借金したらその1億円という負の財産の相続税評価はマイナス1億円なのです。

 

 ちょっとこんがらがってきた人もいるかも知れません。ここから本番に入りますよ。

 

 相続は負債についても発生するわけです。例えば、父親が現金1億円を持っています。借金は9000万円ですという時に、借金は相続しないけど現金1億円は相続するということは出来ないのです。相続する際は負の財産も正の財産も等しく相続しなくてはならないのです。なので、普通は負の財産の方が多ければ相続はしないものです。損をしますからね。

 

 そして相続税の話です。現金1億円と借金9000万円を相続した場合の相続税はどうなるでしょうか。1億円に対して相続税がかかり、控除を引いても1000万円以上の税金を支払わなくてはならないのでしょうか。そんなことはありませんよね。1億円を相続しても借金が9000万円あるのですから残りは1000万円。1000万円しか相続していないのに税金を1000万円以上払わなくてはならないとはならないわけです。

 

 この場合は、1億円から9000万円を引いた額、つまり正の財産と負の財産を相殺した1000万円が相続税評価となり、控除を引くと相続税は支払わなくても良い状態になります。

 

 2億円を現金で相続すると4860万円の相続税を支払わなければならない計算でしたね。そして2億円の価値があるアパートを相続すると1880万円という計算。

 

 もしも、現金2億円で土地を買い、それを担保に2億円を銀行から借り入れて上に賃貸用のアパートでもマンションでも建てたとしましょう。この場合は税金はいくらになると思いますか。

 

 ゼロです。税金は支払わなくて良いのです。

 

 

 相続する正の財産を計算してみましょう。建物2億円土地2億円の計4億円です。これの評価額は建物が8400万円、土地が1億2640万円の計2億1040万円となります。

 

 それに対して相続する負の財産は銀行からの借金2億円です。現金で借りているわけですから評価は2億円のままですし、とくに減額もありません。

 

 正の財産2億1040万円と負の財産2億円を相殺すると相続税評価額は1040万円となります。基礎控除が3600万円あるので、支払わなければならない税金はゼロ円となります。

 

 4億円の価値があるものを相続しているのに相続税はゼロですよ。新築で賃貸物件を建てて利回りが7%(東京の想定なので新築で10%とかは無理です)と仮定すると年間の賃料が2800万円。きちんと節税すれば税金などを支払ったとしても年間2000万円は収入があるでしょうから、10年も経てば銀行からの2億円の借入は全て返済できる計算です。

 

 どうですか。2億円を現金で相続するのに5000万円近く相続税を納めなければならないのに比べ、4億円の価値があるものを相続しているのに相続税はゼロ。さらに10年後には借金は全てなくなり、元々の財産よりも遥かに大きい財産を手に出来るのです。

 

 

 これが不動産投資を利用した節税スキームで、相続対策として最も有利な理由なのです。

 

 ちなみに私は自分の財産を子供に残そうとは全く思っていません。子孫に美田を残さずではないですが、子供が親の財産を当てにして良いことなんてあるわけないと思っているからです。

 

 しかし、妻にはなるべ多く残してあげたいと思っています。相続税は配偶者控除が1億6千万円(または法定相続分のどちらか高い方)もあり、自宅以外の不動産は賃貸物件である上に銀行からの借入も多額なため、私が死んで妻に相続させる際には相続税は一切かからない状態にはしてあります。

 

 妻でも子供でも財産を相続させてあげたいと思っている人は不動産投資は外せないでしょう。他にも相続税を節税できるやり方(土地の形で評価額を下げたりとか)もありますし、気になる方はこのサイトだけ見て自分で作戦を立てるのではなく、相続に詳しい税理士にきちんと相談することをお勧めします。


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