なぜ相続税対策には不動産投資なのか
最も有利な相続税対策は不動産投資だと言われていますが、なぜ不動産投資が相続対策として有効なのかは意外と理解できていない人もいるので、わかりやすく説明したいと思います。
実例を挙げて説明してみましょう。数字はわかりやすい方が良いと思うのでＡ子さんに１億円の相続が発生したと仮定します。
お父さんはすでに亡くなっており、今回お母さんが亡くなって一人娘のＡ子さんが１億円を現金で相続することになりました。さて、支払わなければならない相続税額はいくらでしょうか。
まず基礎控除が３０００万円＋法定相続人１名分の６００万円の計３６００万円があります。つまり１億円から１７００万円を引き、さらに３６００万円を引いた５７００万円が課税遺産総額となります。
５０００万円から１億円の遺産に対する税率は３０％で控除額は７００万円ですので、５７００万円×３０％の１７１０万円から７００万円の控除を引き、納めなければならない相続税額は１０１０万円となります。
ここまでは良いでしょうか。
では、これを不動産で相続したとしましょう。Ａ子さんのお母さんは亡くなる前に１億円の現金で５０００万円の土地を買い、残りの５０００万円でその土地にアパートを建て、このアパートをＡ子さんが相続することになりました。支払わなければならない相続税額はいくらでしょうか。
まず建物は５０００万円で建てましたが、固定資産税評価額は購入時の約６０％の評価となります。相続税評価は固定資産税評価額を元にするので、建物は３０００万円の相続税評価となります。そしてアパートですので入居者に賃借しているため、そこからさらに３０％の減額（借家権割合が３０％のため）があるので、９００万円を引くことができ、最終的に建物の相続税評価額は２１００万円となります。この計算の注意点としては、３０％の減額を３０％に減額できると勘違いして計算してしまう人がいること。３０％の減額ですから相続税評価額の７０％に減額できるということなのですが、ネットではここを間違えているサイトも散見されるので気を付けて下さい。
次は土地の相続税評価額です。土地に関しては路線価を元にしているので公示価格の８０％となるため、５０００万円の土地の相続税評価額は４０００万円となります。さらに土地の上にアパートが建っているため、２１％（借家権割合は全国一律３０％と決まっているのですが、借地権割合は全国一律ではないため、東京で多い７０％で計算すると３０％×７０％で２１％となる）を減額できるため、４０００万から８４０万円を引いた３１６０万円が土地の相続税評価額となります。
建物の評価額２１００万円と土地の評価額３１６０万円を足すと５２６０万円。そこから基礎控除の３６００万円を引くと１６６０万円となります。１０００万円から３０００万円の相続税率は１５％、控除額は５０万円ですので、相続税額は２４９万円−５０万円で１９９万円となります。
現金で相続した場合は１０００万円以上の相続税を払わなければならないわけですから、これは大きな違いとなります。
１億円でこれですから、これが仮に２億円の場合ではどうなるでしょうか。計算は省くので数字だけを見て下さい。
２億円を現金で相続→４８６０万円の相続税を支払う
２億円の価値のあるアパートで相続→１８８０万円の相続税を支払う
３０００万円も税金が変わりましたね。不動産の実勢価格（実際に売買されている価格）と評価額の差、それと賃借している建物や土地に対する控除のおかげで現金で相続するよりも不動産で相続する方が遥かに有利となっているわけです。
賃借の控除は別としても、現金の評価はそのまま、不動産の評価は減額というところがミソなわけです。
はい、そうです。気づいた人もいますね。実は相続税対策で不動産投資が有利なわけは現金の評価はそのままというところ。つまり、借金の評価もそのままなのです。つまり１億円借金したらその１億円という負の財産の相続税評価はマイナス１億円なのです。
ちょっとこんがらがってきた人もいるかも知れません。ここから本番に入りますよ。
相続は負債についても発生するわけです。例えば、父親が現金１億円を持っています。借金は９０００万円ですという時に、借金は相続しないけど現金１億円は相続するということは出来ないのです。相続する際は負の財産も正の財産も等しく相続しなくてはならないのです。なので、普通は負の財産の方が多ければ相続はしないものです。損をしますからね。
そして相続税の話です。現金１億円と借金９０００万円を相続した場合の相続税はどうなるでしょうか。１億円に対して相続税がかかり、控除を引いても１０００万円以上の税金を支払わなくてはならないのでしょうか。そんなことはありませんよね。１億円を相続しても借金が９０００万円あるのですから残りは１０００万円。１０００万円しか相続していないのに税金を１０００万円以上払わなくてはならないとはならないわけです。
この場合は、１億円から９０００万円を引いた額、つまり正の財産と負の財産を相殺した１０００万円が相続税評価となり、控除を引くと相続税は支払わなくても良い状態になります。
２億円を現金で相続すると４８６０万円の相続税を支払わなければならない計算でしたね。そして２億円の価値があるアパートを相続すると１８８０万円という計算。
もしも、現金２億円で土地を買い、それを担保に２億円を銀行から借り入れて上に賃貸用のアパートでもマンションでも建てたとしましょう。この場合は税金はいくらになると思いますか。
ゼロです。税金は支払わなくて良いのです。
相続する正の財産を計算してみましょう。建物２億円土地２億円の計４億円です。これの評価額は建物が８４００万円、土地が１億２６４０万円の計２億１０４０万円となります。
それに対して相続する負の財産は銀行からの借金２億円です。現金で借りているわけですから評価は２億円のままですし、とくに減額もありません。
正の財産２億１０４０万円と負の財産２億円を相殺すると相続税評価額は１０４０万円となります。基礎控除が３６００万円あるので、支払わなければならない税金はゼロ円となります。
４億円の価値があるものを相続しているのに相続税はゼロですよ。新築で賃貸物件を建てて利回りが７％（東京の想定なので新築で１０％とかは無理です）と仮定すると年間の賃料が２８００万円。きちんと節税すれば税金などを支払ったとしても年間２０００万円は収入があるでしょうから、１０年も経てば銀行からの２億円の借入は全て返済できる計算です。
どうですか。２億円を現金で相続するのに５０００万円近く相続税を納めなければならないのに比べ、４億円の価値があるものを相続しているのに相続税はゼロ。さらに１０年後には借金は全てなくなり、元々の財産よりも遥かに大きい財産を手に出来るのです。
これが不動産投資を利用した節税スキームで、相続対策として最も有利な理由なのです。
ちなみに私は自分の財産を子供に残そうとは全く思っていません。子孫に美田を残さずではないですが、子供が親の財産を当てにして良いことなんてあるわけないと思っているからです。
しかし、妻にはなるべ多く残してあげたいと思っています。相続税は配偶者控除が１億６千万円（または法定相続分のどちらか高い方）もあり、自宅以外の不動産は賃貸物件である上に銀行からの借入も多額なため、私が死んで妻に相続させる際には相続税は一切かからない状態にはしてあります。
妻でも子供でも財産を相続させてあげたいと思っている人は不動産投資は外せないでしょう。他にも相続税を節税できるやり方（土地の形で評価額を下げたりとか）もありますし、気になる方はこのサイトだけ見て自分で作戦を立てるのではなく、相続に詳しい税理士にきちんと相談することをお勧めします。
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- 不動産投資は自己資金がゼロでも行うことが可能なこともありますが、お金があった方が取引が有利になったり、そもそも自己資金がなければ購入できないものの方が圧倒的に多いのです。これから不動産投資を始めようと思っている人はとにかくお金を貯めましょう。
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