収益還元法

　収益還元法という言葉を知っていますか。収益還元法とは物件から生み出される利益から物件の適正投資価格を算出する方法で、銀行が融資をする際の融資額の算定する際にも使われます。

　昔は、日本の銀行は収益還元法は採用せず、売買による平均的な価格や路線価などから物件の価格を算出し、その価格の３割を頭金として入れさせた上で残りの７割を融資するという形が多かったのですが、１０年ほど前にある銀行が収益還元法を採用して融資額を大きく伸ばしたことから、他の銀行もこぞって収益還元法を採用した経緯があります。

　しかし、リーマンショック以降、融資の基準がかなり厳しくなり、単純に収益還元法で見て回るからフルローンを付けるということは少なくなり、収益還元法で見た上でさらに路線価の７割までしか貸さないといった銀行も多くなりました。都市銀ではなく地銀や信金であれば融資の基準も緩いところもあるので一律に厳しいわけではありませんが。

　しかし、不動産投資をやっていく上では収益還元法というのはやはりきちんと理解しておかなければなりません。単純に「物件から生み出される利益から適正価格を算出する方法」と言われても中々わかりませんよね。ここでは銀行が融資する際にどのような基準で収益還元法を使っているかちょっとわかりやすく説明してみたいと思います。

　簡単に言うと、銀行はその物件から得られる収入とローンがバランスすれば収益還元法の観点からするとお金を貸してくれるんですね。

　例えば１億円の物件を欲しいとします。手数料や税金などの購入時諸費用を自己資金で払えるとして、利回り１０％な ら家賃が年間１千万入ってきます。そうすると月々の家賃収入が約８０万円になります。もし、仮に２０年ローンが組める物件だとして（築年数や構造にもよりますが）、金利を３％で借りれるとします。

　そうすると月々の支払いが約５５万円になってきちんとローンが払えます。でも、銀行は貸さないんです。というのは、まず銀行は満室時の家賃の８割（ひどい銀行では６割）で計算（空室率２０％）するんです。ということは、月々の家賃収入は６４万ぐらいにしかならないと計算するんです。

　それでも、まだローンは払えると思いますよね。でも、まだ貸してくれないんです。というのは銀行はローンの金利を６％で計算するんですね。将来的に６％になることも有り得るとして。そう仮定すると、銀行が想定する月々の支払額が７０万を超えてくるんですよ。実際の支払額が５５万だとしても。

　さらに修繕費なども計算しますのでそうすると、支払いと収入がバランスしないので貸さないんです。

　ですから、購入時の諸費用を全部払えたとしても、表面で１０％ぐらいの物件では、銀行はフルローンは出さないんですね。しかも、ＲＣは銀行の評価は高いですけど、利回りの高い中古の木造や鉄骨では２０年は中々最近はあまり組めないです。そうなると１５年とか１０年で組むことになるので、共担に入れられる物件でもない限りだいぶ頭金は入れないと貸してくれないということになります。

　銀行によってその基準は違うのですが、おおむねこのような基準の銀行が多いです。

　なので、空室率を２０〜４０％見て、金利を６％で計算して、さらに租税公課と定期的な修繕費を計算に入れてもローンが払えるなら銀行は今でもフルローン付けてくれる可能性はあります。

　東京でこの基準を満たすような物件を見つけるのはかなり難しいですが、頭金をいくらぐらい入れればこの計算で回るのかがわかっていれば、銀行との交渉の際に借り入れ金利などの面で役立ちます。

収益還元法関連ページ

ルームシェア（シェアハウス）について

最近流行っているルームシェア（シェアハウス）の様々な問題点についての説明

一括借り上げのシステムとは

大手ハウスメーカーなどがやっている一括借り上げのシステムについての説明

団体信用生命保険

住宅ローンを組む際に強制的に入らされる団体信用生命保険についての説明。この保険により、今まで入っていた保険の見直しをした方が良くなります。

不動産投資の利回りの目安

収益物件に関してのおおよその利回りの目安の考察

表面利回りと実質利回り

利回りにも表面利回りと実質利回りがあり、区分所有のマンションなどは表面利回りと実質利回りとの間に大きな乖離がある場合があるので注意が必要です。

複利を生かして資産を築き上げる

複利が強いとは聞いたことがあるでしょうが、実際にそれを不動産に応用した時にどれほど有利かということについての説明

複利を生かして資産を築き上げる２

不動産投資において、複利で資産を築き上げることの容易さと将来的な資産形成の有利さの説明

ネットで募集するリスク

最近流行っている、ネットで入居者を募集することのリスクについての説明

雑草

抜いても抜いても生えてくる雑草。自宅なら気になった際にすぐに抜くこともできますが、アパートの雑草の対応は非常に大変です。

生活保護の入居者

生活保護を受給している入居希望者との契約は一般の入居希望者と比べても不利とは言えない

生活保護の入居者２

生活保護を受給している入居者にリスクはあるものの、それは許容範囲内であるという考え方

生活保護の入居者（続編）

生活保護受給者に絶対滞納をさせない方法について

生活保護の入居者が亡くなった

私のアパートで生活保護を受給している入居者がいましたが、先日お亡くなりになりました。退去の立会いは区役所の担当者と行いました。特に問題は発生せず、敷金も返還を迫られることもなく、スムーズに処理を終えることが出来きて一安心です。

フリーレント

空室の期間が長くなった時にフリーレントで募集してもあまり効果はないと体感しています

５年ルールと１．２５倍ルール

金利が変動しても５年間は返済額が変わらず、５年後以降も１．２５倍までしか支払額が増えない仕組み。

ペットについて

アパートの入居者に無断でペットを飼われてしまうということはよくあることです。

いっそペット可という手も

空室が埋まらないならペット可にして募集するという手もある。

地震保険

東京で地震保険に入っても意味がない可能性があります。首都直下型地震起きたら、保険会社は保険金を支払いきれないでしょう。

内見から決済までの流れ

実際に不動産を購入するまでの流れについて説明します。サラリーマンは中々平日仕事が休めませんが、どうしても平日昼間にやらなくてはいけないこともあります。

不動産投資の観点から見たルームシェアの現在

ルームシェアは個人の不動産投資家から業者の時代となりました。今から不動産投資としてルームシェアを考えるのはやめた方が良いでしょう。

不動産投資と空室

不動産投資をしていて一番の問題は空室です。全国的に人口が減る中で今よりもさらに空室率が高くなることが予想され、これから不動産投資を始めるのをためらう人もいると思いますが、不動産投資はやめた方が良いとは私は思いません。

団体信用生命保険とアパートローン

アパートローンを組む際に入る団体信用生命保険で、知人が緑内障を理由に加入を断られました。団体信用生命保険について考えてみたいと思います。

相続と不動産投資

相続対策の王道は不動産投資と言っても過言ではないでしょう。では、なぜ不動産投資は相続税の圧縮に対して有効なのかと言えば、実勢価格と評価額の差、それに金融機関からの借入金は１００％の評価であることを利用しているからです。

不動産投資に一か八かはない

株式投資などと違い、インカムゲイン目的の不動産投資には一か八かというものはありません。完全に計画通りにいくかどうかは別として、ある程度の収支の計画は立ち、そこから大きく外れることは少ないです。

不動産投資でキャッシュフローはもちろん大前提なのですが

不動産投資の目的としてもちろんキャッシュフローが大前提なのは当然ですが、ローンの支払の他に空室率やリフォーム代、税金などを考えると僅かな利益しか出なかったとしても、年とともに純資産はどんどん増えていき、負債はどんどん減っていくのです。

不動産投資のためにお金を貯めよう

不動産投資は自己資金がゼロでも行うことが可能なこともありますが、お金があった方が取引が有利になったり、そもそも自己資金がなければ購入できないものの方が圧倒的に多いのです。これから不動産投資を始めようと思っている人はとにかくお金を貯めましょう。

インカムゲイン目的の不動産投資は持ち続けることが重要

インカムゲイン目的の不動産投資のリスクは持ち続けることできれば減少していくものです。家賃が購入価格をどんどん補填していき、最終的にはリスクゼロ（購入価格分の金額を家賃収入で得てしまう）まで到達します。