複利を生かして資産を築き上げる2

不動産投資で資産を築き上げる

 株や投資信託などで安定的に10パーセントの運用利回りを確保するのは難しいという話をしました。

 

 しかし、賃貸収入を目的とした不動産投資で利回りを10パーセントを確保するのはそれほど困難なことではありません。

 

 「表面利回りと実質利回りについて」で説明したように収益物件を買う際に利回り10パーセント以上という目安に従うとあっさりと安定して年間利回り10パーセントが確保できるように思えます。

 

 ただし、空室リスクや修繕費用、租税公課まで考えると仮に10パーセントの利回りがある物件を購入しても実際の運用利回りとしては確実に10パーセント以下になります。

 

 では、利回りが13パーセントとか15パーセントとかの物件を買い進めれば良いのでしょうか?それもまた難しいでしょう。

 

 ここで理解して頂きたいのがCCRという言葉です。キャッシュオンキャッシュリターンと言って実際に投下した資本に対する利回りを言います。ご存知のように収益物件は基本的に銀行から融資を受けて購入することが多いです。つまり、例えば利回り10パーセントの1億円の物件を買うとします。もし、現金で1億円の物件を買うとするならば、1億円を使って年間1千万円の収入ですからCCRは物件の利回りと同じで10パーセントということになります。

 

 もし、1千万円を頭金にして9千万円を金利2パーセント20年ローンで借り入れて同じ1億円の物件を買ったとします。家賃収入が年間1千万でローンの支払いは550万になり、年間450万の収入があります。実際に投下した資本(1千万)に対する利回りは45パーセントになり、CCRは45パーセントということになります。

 

利回りの高さに驚く人

 

 また、5千万円を頭金にして、残りの5千万円を金利2パーセント20年ローンで借り入れて購入した場合は年間収入1千万円で年間のローンの支払いが300万になり年間700万円の収入があります。CCRは14パーセントとなり、実際に投下した資本(5千万)に対する利回りは14パーセントとなります。

 

 このように不動産投資の場合は、銀行からの借り入れを利用することによって、実際に使ったお金に対する利回りが10パーセントどころか20パーセント30パーセントというのも特に珍しいことではありません。

 

 これを利用すれば安定的に自分の資産を年間10パーセントの利回りで運用することは難しくないのです。


複利を生かして資産を築き上げる2関連ページ

ルームシェア(シェアハウス)について
最近流行っているルームシェア(シェアハウス)の様々な問題点についての説明
一括借り上げのシステムとは
大手ハウスメーカーなどがやっている一括借り上げのシステムについての説明
団体信用生命保険
住宅ローンを組む際に強制的に入らされる団体信用生命保険についての説明。この保険により、今まで入っていた保険の見直しをした方が良くなります。
収益還元法
聞きなれないが不動産投資をやる上でしっかりと理解していなければならない収益還元法についての説明
不動産投資の利回りの目安
収益物件に関してのおおよその利回りの目安の考察
表面利回りと実質利回り
利回りにも表面利回りと実質利回りがあり、区分所有のマンションなどは表面利回りと実質利回りとの間に大きな乖離がある場合があるので注意が必要です。
複利を生かして資産を築き上げる
複利が強いとは聞いたことがあるでしょうが、実際にそれを不動産に応用した時にどれほど有利かということについての説明
ネットで募集するリスク
最近流行っている、ネットで入居者を募集することのリスクについての説明
雑草
抜いても抜いても生えてくる雑草。自宅なら気になった際にすぐに抜くこともできますが、アパートの雑草の対応は非常に大変です。
生活保護の入居者
生活保護を受給している入居希望者との契約は一般の入居希望者と比べても不利とは言えない
生活保護の入居者2
生活保護を受給している入居者にリスクはあるものの、それは許容範囲内であるという考え方
生活保護の入居者(続編)
生活保護受給者に絶対滞納をさせない方法について
フリーレント
空室の期間が長くなった時にフリーレントで募集してもあまり効果はないと体感しています
5年ルールと1.25倍ルール
金利が変動しても5年間は返済額が変わらず、5年後以降も1.25倍までしか支払額が増えない仕組み。
ペットについて
アパートの入居者に無断でペットを飼われてしまうということはよくあることです。
いっそペット可という手も
空室が埋まらないならペット可にして募集するという手もある。
地震保険
東京で地震保険に入っても意味がない可能性があります。首都直下型地震起きたら、保険会社は保険金を支払いきれないでしょう。
内見から決済までの流れ
実際に不動産を購入するまでの流れについて説明します。サラリーマンは中々平日仕事が休めませんが、どうしても平日昼間にやらなくてはいけないこともあります。
不動産投資の観点から見たルームシェアの現在
ルームシェアは個人の不動産投資家から業者の時代となりました。今から不動産投資としてルームシェアを考えるのはやめた方が良いでしょう。
不動産投資と空室
不動産投資をしていて一番の問題は空室です。全国的に人口が減る中で今よりもさらに空室率が高くなることが予想され、これから不動産投資を始めるのをためらう人もいると思いますが、不動産投資はやめた方が良いとは私は思いません。
団体信用生命保険とアパートローン
アパートローンを組む際に入る団体信用生命保険で、知人が緑内障を理由に加入を断られました。団体信用生命保険について考えてみたいと思います。
相続と不動産投資
相続対策の王道は不動産投資と言っても過言ではないでしょう。では、なぜ不動産投資は相続税の圧縮に対して有効なのかと言えば、実勢価格と評価額の差、それに金融機関からの借入金は100%の評価であることを利用しているからです。
不動産投資に一か八かはない
株式投資などと違い、インカムゲイン目的の不動産投資には一か八かというものはありません。完全に計画通りにいくかどうかは別として、ある程度の収支の計画は立ち、そこから大きく外れることは少ないです。
不動産投資でキャッシュフローはもちろん大前提なのですが
不動産投資の目的としてもちろんキャッシュフローが大前提なのは当然ですが、ローンの支払の他に空室率やリフォーム代、税金などを考えると僅かな利益しか出なかったとしても、年とともに純資産はどんどん増えていき、負債はどんどん減っていくのです。
不動産投資のためにお金を貯めよう
不動産投資は自己資金がゼロでも行うことが可能なこともありますが、お金があった方が取引が有利になったり、そもそも自己資金がなければ購入できないものの方が圧倒的に多いのです。これから不動産投資を始めようと思っている人はとにかくお金を貯めましょう。

不動産投資を始める前に サラリーマンの不動産投資 公務員の不動産投資 頭金なしで物件を買う 不動産についてのあれこれ