複利を生かして資産を築き上げる２

　株や投資信託などで安定的に１０パーセントの運用利回りを確保するのは難しいという話をしました。

　しかし、賃貸収入を目的とした不動産投資で利回りを１０パーセントを確保するのはそれほど困難なことではありません。

　「表面利回りと実質利回りについて」で説明したように収益物件を買う際に利回り１０パーセント以上という目安に従うとあっさりと安定して年間利回り１０パーセントが確保できるように思えます。

　ただし、空室リスクや修繕費用、租税公課まで考えると仮に１０パーセントの利回りがある物件を購入しても実際の運用利回りとしては確実に１０パーセント以下になります。

　では、利回りが１３パーセントとか１５パーセントとかの物件を買い進めれば良いのでしょうか？それもまた難しいでしょう。

　ここで理解して頂きたいのがCCRという言葉です。キャッシュオンキャッシュリターンと言って実際に投下した資本に対する利回りを言います。ご存知のように収益物件は基本的に銀行から融資を受けて購入することが多いです。つまり、例えば利回り１０パーセントの１億円の物件を買うとします。もし、現金で１億円の物件を買うとするならば、１億円を使って年間１千万円の収入ですからＣＣＲは物件の利回りと同じで１０パーセントということになります。

　もし、１千万円を頭金にして９千万円を金利２パーセント２０年ローンで借り入れて同じ１億円の物件を買ったとします。家賃収入が年間１千万でローンの支払いは５５０万になり、年間４５０万の収入があります。実際に投下した資本（１千万）に対する利回りは４５パーセントになり、ＣＣＲは４５パーセントということになります。

　また、５千万円を頭金にして、残りの５千万円を金利２パーセント２０年ローンで借り入れて購入した場合は年間収入１千万円で年間のローンの支払いが３００万になり年間７００万円の収入があります。ＣＣＲは１４パーセントとなり、実際に投下した資本（５千万）に対する利回りは１４パーセントとなります。

　このように不動産投資の場合は、銀行からの借り入れを利用することによって、実際に使ったお金に対する利回りが１０パーセントどころか２０パーセント３０パーセントというのも特に珍しいことではありません。

　これを利用すれば安定的に自分の資産を年間１０パーセントの利回りで運用することは難しくないのです。

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