前面道路の幅

　容積率については以前に説明しましたが、土地が接道している道路（前面道路）によっては、各地域で定められている指定容積率も減ってしまうこともあることは知らない人が結構います。

　住居系であれば前面道路幅員に０．４を掛けた値がその土地の指定容積率よりも下回った場合は、容積率が下回った値に制限されるのです。

　具体的な例で説明しましょう。

　容積率が２００パーセントの土地があり、前面道路幅員が４ｍだとします。この場合４ｍ×０．４＝１．６になり、容積率は１６０パーセントに制限されるわけです。しかし、例えば同じ土地で前面道路幅員が６ｍだった場合、６ｍ×０．４＝２．４となり、容積率は２００パーセントのまま制限は受けません。間違ってはいけないのは、６ｍ×０．４＝２．４だからといって、指定容積率２００パーセントのものが２４０パーセントに緩和されるわけではありません。どちらか小さい方の値がその土地の容積率となります。

　不動産は、どのような道路にどのように接道しているかで大きくその価値が変わってきます。４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していれば良いというだけではないのです。

　もちろん、不動産投資の観点からすれば、一概に接道が悪いとダメというわけではなく、逆に接道が悪いから値段が下がり利回りが上がるということも言えます。現金があるならきちんと接道していない再建築不可の物件を買って（そういう物件は銀行が中々融資しないので大概現金でなくては買えない）、キャッシュフローを大幅に上げるという選択肢だってありです。

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