賃貸併用住宅は何坪あれば建築できるのか

　賃貸併用住宅を建築するにあたり、土地は何坪必要かということは土地から買う人も既に土地を持っている人も気になるところです。

　もちろん一概には言えないんですよ。地方や郊外で駐車場がないと借り手が見つからない地域であれば当然３０坪程度の土地で賃貸併用住宅は厳しいでしょう。

　都心部で駐車場も必要なく、また建ぺい率や容積率が多い地域であれば３０坪の土地なら十分良いプランを立てることができ、２０坪でもできないことはありません。

　しかし、前提となる条件を決めなくてはいけないので、いつものとおり、私の居住している地域で主な投資場所でもある東京の郊外の多摩地区の話をしましょう。

　郊外の住宅地で一般的な建ぺい率・容積率である４０/８０％の土地で考えることにします。３０坪の土地は約１００平米で、建ぺい率４０％ですから１階が４０平米２階が４０平米の建物を建てることができる土地となります。

　１階が広めの１ＬＤＫ、２階が２０平米の１ルームが２部屋という間取りにするか、１階２階とも１部屋ずつの１ＬＤＫないし２ＤＫでも構いません。

　２階の賃貸部分は良いでしょうが、１階１ＬＤＫは家族で住むのには狭すぎますよね。それでも賃貸併用住宅を考えるのであれば、独身時代にやるのであれば良い方法かも知れません。

　独身時代に賃貸併用住宅で２階は貸して自分は一階に住み、結婚するとなったら引っ越して１階を賃貸に出すというプランはありです。

　また、子供が生まれて少し大きくなるまでは１階の広い１ＬＤＫに住み続けて、その後引っ越して賃貸に出すのも良いでしょう。

　土地の仕入れに２０００万、建物に１５００万の３５００万のローンであれば、ローンは１０万ちょっと。２階のワンルームを５万で貸したとしてローンぐらいは払える計算になります。１階も賃貸に出すのであれば駐車場付きで７万５千円で貸したとすると毎月７万円のプラスのキャッシュフローが出る計算となります。

　この際に気をつけなければならないのが、賃貸併用住宅の住宅ローンはフラット３５で組むということです。フラット３５であれば「賃貸に出して問題のない住宅ローン」で説明したように、自分が住まなくなった自宅を賃貸に出しても問題が生じることはありません。

　引っ越す先としては、あらたに結婚相手の名義で広めの賃貸併用住宅を建築するというのも良いのではないでしょうか。普通に戸建てを建てたりマンションを購入してももちろん良いです。

　独身時代にやるというプラン以外でも、子供が大きくなり、もう広い家が必要じゃなくなり、家も老朽化してきたので建て替えを考えている５０代６０代の夫婦のプランなんかも良いですね。

　その場合、土地は既にあるので建物の値段だけとなり、２０年ローンで組んだとしてもローンの支払いは６万とか７万程度。もしもキャッシュでやるのであれば、毎月１０万円程度の家賃収入が年金にプラスされることになります。

　もちろん、低層住宅用途地域ではなく中高層住宅用途地域であればもっと広いものが建てられるので、余裕の間取りとなりますし、例えば多摩地区内でも清瀬市などは低層住宅用途地域でも建ぺい率と容積率が５０/１００％なので３０坪の土地なら１階が５０平米の２ＤＫで２階が２５平米の１Ｋなんて間取りでも良いですね。

　現在、子供が２人いて終の棲家を建てるのに賃貸併用住宅を考えているのならば３０坪の土地では狭いでしょう。それどころか４０坪でも足りず５０坪程度は最低必要になってくると思います（低層住宅用途地域で容積率が８０％の場合）。

　しかし、中高層住宅用途地域の一般的な建ぺい率と容積率である６０/２００の土地であれば４０坪もあれば４〜５人家族向けで十分良いものが建てられます。また、中高層住宅用途地域であれば駅から近いことも多いので、ワンルームを賃貸に出すのにも向いているので、土地の仕入額が少し高くなっても賃貸併用住宅を建築する際には、建ぺい率と容積率に余裕がある土地を探すのも良いと思います。

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