賃貸併用住宅を中古で買った経験談

　私も賃貸併用住宅を中古で購入した経験があります。もちろん、今でも所有しており、私の不動産投資のポートフォリオの一つとして毎月確実に家賃が入ってきています。

　積極的に不動産投資をしたいのなら、賃貸併用住宅を購入していはいけませんと書いてたのにお前は購入してるじゃないかと思われるかも知れませんが、私がどのように中古の賃貸併用住宅を購入した場合の問題点を解決したか、その方法を説明します。

　私が購入した中古の賃貸併用住宅は東京の多摩地区にあるアパートが４部屋付いている戸建てでした。大学から徒歩１分程度の立地でしたので、アパートを埋めるのはそう難しくないとの判断もありました。しかし、昨今は少子化に伴い大学もポコポコ潰れる時代です。大学の需要をあてにしてアパートが乱立、その後キャンパス移転や大学が閉鎖などの事態を受けて近辺の大家が壊滅状態なんてこともあるわけです。これについては、物件のそばの大学が全国的にも有名な芸術系の大学であったため、そのリスクは少ないと考えました。

　土地は約５０坪で容積と建ぺいは６０／２００、延べ床は約１７０平米。自宅部分の方が少し大きく１００平米弱の４ＬＤＫ、アパート部分はワンルームが４部屋という構成で、４０００万の売り出しに対して２００万の指値で３８００万で購入しました。

　ワンルームは一部屋あたり平均で４万円、家賃収入は月に１６万円です。これだけを見ると家賃収入年間１９２万円、利回りにして約５パーセントです。純粋に不動産投資として見れば、全くやる価値はないように思えますよね。多摩地区の中古のアパートで利回り５パーセントなんてやっても意味ないですから。もちろん住宅ローンなので、３５年間で組んでいるため、月々の支払いは約１１万円程度なので、ローンを払った上に毎月５万円のお小遣いを貰える計算ではあります。

　しかし、私は不動産投資家です。当時は不動産投資を始めて間もないサラリーマン大家ではあったものの、５パーセントの投資ではいくらローンが払えてお小遣いがもらえたとしてもやる価値がないことぐらいは理解してました。

　では、なぜ私はその中古の賃貸併用住宅を購入したのか。それはトータルで見て利回りをもっと上げれる自信があったからです。

　注目したのは、購入した中古の賃貸併用住宅のそばの大学が全国的にも有名な芸術系の大学だったことです。この大学には全国から学生が集まってくるのですが、地方の親御さんの中には東京で娘が１人暮らしをすることを非常に心配して、昔ながらの下宿先を探す方もいるのです。

　子供がおらず、妻と私の二人暮らしでは１００平米の４ＬＤＫは当然広過ぎ、部屋が余るわけです。さらに私は仕事が忙しく、家には寝るためだけに帰ってくるような状況でしたので、まかない付きで部屋を女学生に貸すことにしたのです。

　ここでのポイントですが、ルームシェアと同様、振り分け型の間取りであるということ。振り分け型の間取りとは、他人の部屋を通らずに自分の部屋に行ける間取りのことで、振り分け型ではないとそれぞれの部屋を別の人に貸すということはできないからです。

　物件は振り分け型でしたので、まずやったことはそれぞれの部屋に鍵を付けてプライバシーを確保したことです。その後、大学内にある学生生活課を訪れ、下宿を探している親御さんはいないか相談し、３人の女学生を受け入れることができました。

　妻の朝晩のまかない付きで４万円×３人＝１２万円。これで毎月の収入は１２万円＋１６万円で２８万円となりました。

　さらに、中古の賃貸併用住宅を購入する前は借家暮らしだったので、家賃として８万円払っていました。その８万円も払う必要がなくなりました。それを利回りとして換算すれば月々３６万円となり、１０パーセント近い利回りが確保ということになります。

　中古の賃貸併用住宅を購入する前と後のキャッシュフローとしては、家賃を払って月にマイナス８万円という状態から、家賃収入２８万円−ローンの支払い１１万円＝＋１７万円となりました。つまり物件を購入することによって、我が家の家計は購入前よりも月々２５万円もプラスになったいうことです。

　しかも、しつこいようですがこの物件は住宅ローンで購入したためフルローンです。諸費用の２００万を払っただけで、月に２５万円キャッシュフローが良くなるわけです。わずか８ヶ月で支払った２００万円の元は取れてしまう計算。ＲＯＩ（投下した資本に対しての利回り）ではなんと１２５パーセントの利回りとなります。要は資金を２００万円投下したら１年間で３００万円返ってくるという状態であり、これはやらない手はないということになります。

　もちろん、これは表面利回りであり、ここから空室率やリフォーム代、固定資産税等を引いていくわけですが、それを考えても余裕でＲＯＩ＝１００％が達成できます。

　ここまでやれば賃貸併用住宅でも不動産投資として充分成り立つと言えるのではないでしょうか。次回は賃貸併用住宅を不動産投資のポートフォリオに組み込んだ場合の問題点について解説します。

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不動産投資をしたいと言っても中々納得してくれる奥さんはいませんが、賃貸併用住宅ならば納得してくれる女性は多いのではないでしょうか。

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