賃貸併用住宅の２階はアパートに

　賃貸併用住宅を建てる際には、必ず賃貸部分は２階にオーナーの自宅部分は１階にしましょう。ここを間違えてしまうパターンが非常に多いんですね。

　１階には１階の良い部分、２階には２階の良い部分はあるのですが、実際に建てるアパートの間取りとそのアパートを借りる人の属性を考えてみればどちらを１階にしてどちらを２階にすれば良いか判断できると思います。

　１階の良い点はなんでしょうか。赤ちゃんがいる家族であれば、赤ちゃんを抱っこして階段を昇り降りするのは大変ですから１階はとても助かるでしょう。ちょっと外で遊んでいて子供が「おしっこ！」となっても自宅のトイレに連れて行くのも楽です。また、子供は家の中を駆け回ります。下の人に迷惑だからと子供の足音を気にする必要もありません。お年寄りには階段を使わないで済む１階の方が人気なのは当たり前です。

　逆に１階の悪い点でまず挙げられるのは防犯性の問題でしょうか。外からの視線も気になります。日当たりの問題が出てくる建物もあるかも知れません。

　賃貸併用住宅を建てる際に、ハウスメーカーが提案する間取りは２階がオーナー部分になっているのが多いこと、マンションなどでも１階よりも階が上がるにつれて人気となるので、なんとなく２階の方が良いなどの理由でオーナーの居住部分を２階にしてしまったりしますが、それは完全に間違っています。

　賃貸併用住宅の間取りを考えてみましょう。もしも、自宅部分７０平米の３ＬＤＫで２階も同じ平米数の間取りであればオーナーが２階に住むのも良いでしょう。賃貸部分を借りるのも家族でしょうから。しかし、７０平米の３ＬＤＫの家賃はどれぐらい取れるでしょうか。多摩地区ではせいぜいが１０万ちょっとでしょう。これでは前のページで話した利回りには全く達しません。

　利回りを考えれば２３平米の１Ｋを３つにする間取りが一番良いでしょう。家賃は１５万円を軽く超えてきます。では、１Ｋを借りる人とはどのような人でしょうか。お年寄りのいる家族ですか。それとも子供たちがいる若い夫婦ですか。そんなことはありませんよね。若い独身者でしょう。若い独身の人は１階のメリットをあまり感じられないのです。２階までの階段を昇ることもなどあまり苦になりません。子供もいないので足音を気にする必要もありません。

　逆にオーナーは家族持ちでしょう。となれば１階のメリットが多くあるわけです。

　不動産投資（賃貸経営）をする上で、一番大きなリスクは空室です。空室リスクを避けるためには可能な限り魅力的な部屋を入居者に提供することが大事で、家賃、間取り、階などを想定される入居者層に最適化する作業が必要になります。

　新築で建てるのですから、想定した入居者層が好む部屋を提供することが大変重要です。これを間違えると、空室がいつまでも埋まらないという悲劇が起こってしまいます。

　もちろん実際は家賃を下げれば問題は解決します。同じ家賃であれば、アパートの２階部分よりも１階部分の方が埋まりづらいのは一般的に間違いのない事実なので、どうしても２階に住みたいのであれば、家賃設定は各部屋１万円程度下げるのを覚悟しましょう。

　あ、ハウスメーカーの提案する家賃は鵜呑みにしてはいけませんよ。家賃保証も絶対ダメです。その件に関してもこれから説明していきます。

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賃貸併用住宅はハウスメーカーか工務店か

賃貸併用住宅を建てる際には、ハウスメーカーを選ぶべきなのか、工務店を選ぶべきなのか悩みますよね。しっかり比較してみましょう。

賃貸併用住宅は割高です

ハウスメーカーは良いことしか言いませんが、賃貸併用住宅は実際は高価で利回りの低いものです。しかし、それでもなおやる価値があるのも事実です。

賃貸併用住宅の利回り

賃貸併用住宅の利回りは、新築で４パーセント、中古で５パーセントを目安にすれば大きな失敗はないでしょう。

賃貸併用住宅の間取り

賃貸併用住宅と言えど、不動産投資でもあるのです。不動産投資の観点からきちんと間取りを考えなくてはいけません。

ハウスメーカーの提案する賃貸併用住宅の家賃は信用してはいけない

ハウスメーカーが賃貸併用住宅の提案をするとあり得ないぐらい高い家賃を想定します。家賃保証も最初の２年間は家賃相場からかけ離れた高い値段を保証しますが、その後はドンドン保証家賃が下げられてしまいます。

中古の賃貸併用住宅も考えてみる

中古で賃貸併用住宅の物件はそんなに出回っていませんが、中古の賃貸併用住宅も検討する価値はあるでしょう。

賃貸併用住宅の出口

賃貸併用住宅だって収益物件。不動産投資として考えれば出口戦略が大切になってくることは理解できると思います。ポイントは実需で売ることです。

賃貸併用住宅のローン

賃貸併用住宅が一般的な不動産投資よりも圧倒的に有利であるのが、賃貸併用住宅は収益物件用のアパートローンではなく、住宅ローンが使えるということです。

賃貸併用住宅で住宅ローンを適用させる条件

賃貸併用住宅のローンは住宅ローンで組まなければ賃貸併用住宅のメリットは半減しますが、住宅ローンを適用させるには条件があります。

賃貸併用住宅の住宅ローン控除

賃貸併用住宅では、条件はあるものの住宅ローン控除が利用でき、減価償却費なども使えることからほとんど税金を支払わなくて済むことが多いです。

賃貸併用住宅の固定資産税について

賃貸併用住宅と通常の住宅とを比べると固定資産税は圧倒的に賃貸併用住宅が有利になります。

賃貸併用住宅も金利を比較

賃貸併用住宅は住宅ローンが適用となるので、ネットの住宅ローンの仮審査を利用して自分の与信でどれぐらいの金利で融資してもらえるかをしっかり確認した上で銀行と交渉しましょう。

賃貸併用住宅にオーナーとして住むメリット

メンテナンスやクレームへの対応の楽さは、賃貸併用住宅に住むことによるオーナーにとってのメリットと言えるでしょう。

賃貸併用住宅にオーナーとして住むデメリット

賃貸併用住宅にオーナーとして住むということはどんなデメリットがあるか考えてみたいと思います。

賃貸併用住宅のエントランス部分

賃貸併用住宅で問題になってくるのが入居者との距離です。エントランスをしっかりと分けるなどなるべく視線を合わさないで済むようにしておくのが良いでしょう。

結婚する前に賃貸併用住宅

結婚する前であればパートナーも住宅ローンを組むことが出来、二つの賃貸併用住宅を持つことが可能になります。独身時代にやるというところがミソです。

賃貸併用住宅の最大のリスク

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賃貸併用住宅のトラブル

賃貸併用住宅で一番多いトラブルと言えば騒音によるトラブルと言えるでしょう。では騒音トラブルを未然に防ぐにはどうすれば良いでしょうか。

賃貸併用住宅を中古で買った経験談

賃貸併用住宅を中古で購入し、利回りを格段に上げた方法を説明します。不動産投資の王道ではないですがこういうやり方もあるのです。

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不動産投資をしていく上で、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入した場合に出てくる問題点の解消について。

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賃貸住宅に花や緑を飾るのはとても良いことですが、手入れが面倒。しかし、賃貸併用住宅であれば、自分が住んでいるので毎日手入れをして綺麗に保つのも容易です。

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賃貸併用住宅は、建物の取得価額の全額を減価償却できるわけではありません。自宅部分は減価償却費として計上できないことから、賃貸部分と自宅部分を分けて考える必要があります。

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土地なしの状態で賃貸併用住宅を建てることはもちろん可能です。しかし、土地なしの場合、土地を持っている人よりもしっかりとした企画がないと失敗しかねません。

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賃貸併用住宅の空室率はどのぐらいを想定しておけば安心感があるのでしょうか。もちろん、地域や物件によって空室率は変わるのですが、企画の段階では２０パーセントは見ておいた方が良いでしょう。

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賃貸併用住宅の一番のメリットは老後に対する安心感ではないでしょうか。年金が期待できなくなることが予想される中、毎月家賃が入る安心感は素晴らしいと思います。

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自己資金がなくても賃貸併用住宅なら可能

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賃貸併用住宅の目的として、住宅ローンの負担を軽くしたい、将来の年金代わりにしたい等がありますが、それぞれの目的に応じてやり方は変わってきます。

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アパートのオーナーと聞くと何かハードルが高く、自分にはなれないというイメージがあるかも知れませんが、賃貸併用住宅ならば大家になるのは大変なことではありません。

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アパートなどは不動産屋に管理を任せることが一般的ですが、賃貸併用住宅でも管理は基本的には不動産屋にお願いすることが多いです。しかし、ここに一つ問題があります。

賃貸併用住宅なら女性を説得できる

不動産投資をしたいと言っても中々納得してくれる奥さんはいませんが、賃貸併用住宅ならば納得してくれる女性は多いのではないでしょうか。

賃貸併用住宅の立地

賃貸併用住宅もアパートなど他の不動産投資と同様に立地は非常に大事です。親から相続した土地だからとか、自分が住みたい場所だからといった理由で立地を決めてしまうと取り返しのつかないことになりかねないので気を付けましょう。