シェアハウスとサブリースのリスク
シェアハウス運営会社大手で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ（旧スマートハウス）が破綻したようです。昨年（２０１７年）秋ごろから家賃の減額などがあり、かなりきな臭い感じがしていたのですが、やはりどうにもならなくなったようです。
この会社は３０年間家賃減額なしの一括借り上げのサブリースを謳い、医師や高収入のサラリーマンなどに新築シェアハウス（ルームシェア）物件を販売していました。以前ベッキーをＣＭに起用していたこともあるので、知っている方も多いかも知れません。
私はサブリースの問題、シェアハウスの問題についてはこのサイトで口を酸っぱくして説明してきましたが、またもやこういった被害が出てしまったのは非常に残念です。
まず今回の一番の問題であるサブリースのどこがまずいのかを確認しましょう。家賃保証（サブリース）の何が問題かは下の記事にも詳しく書いたので読んで頂きたいのですが、あらためて説明します。
一括借り上げのシステムとは
ワンルームマンションの家賃保証
ワンルームマンションの家賃保証２
通常のサブリースの問題は、マンション販売会社（サラリーマンなどをメインの対象とする）やアパートを建てるハウスメーカー（主に土地を持っている地主などが対象）が自社が販売した物件を一括して借り上げ、３０年なり３５年の間、空室が出ようが出まいが関係なくオーナーに家賃を払い続けてくれるというシステムです。
物凄く良い仕組みに思えますよね？オーナーとしては融資を受けて物件を購入して、例えばローンの支払額が毎月１０万円（区分所有のワンルームマンションの場合）なり毎月１００万円（土地の上にアパートを建てる場合）なりで、販売した会社がサブリースで必ず毎月１５万円なり１５０万円なりを支払ってくれるなら、空室のリスクも全く考えることなく毎月家賃からローンを引いた額が必ず入ってくるわけです。
不動産投資の場合は空室が一番のリスクなのですから（他にも自殺などの事故リスクももちろんありますが、自殺されてもサブリース会社が家賃を払ってくれるならそれすらもリスクではなくなるわけです）その最大のリスクを取らなくて良いなら１００％成功する不動産投資ですよ。少し金利の高い固定で組んでもサブリース会社が支払ってくれる家賃でしっかり払えるなら金利上昇のリスクさえもなくなるわけですからね。
さて、世の中にそんな美味しい話はあるのでしょうか。しつこいぐらいに私はこのサイトで言っていますが、あるわけないですよね（笑）
何が問題かと言えば、家賃は確かに３０年間保証されるかも知れません。しかしその額が問題です。２〜３年に一度とか５年に一度とか家賃の改定があるのです。つまり、物件を購入した最初の３年間はローンを払ってもしっかりとお釣りがくる計算なのですが、それが３０年間も続くわけではなく、最初の数年間で終わりなのです。
最初の数年が終わると徐々にサブリースの家賃は下げられていき、その内サブリースの家賃ではローンが支払えなくなります。なので自分の給料などからローンのためにお金を払わなくてはいけません。それを何十年も続けることになるのです。
なぜこんなことになるのか。まず、物件価格が相場よりも大幅に高いのです。以前私が小さなアパートを建てようと見積もりを取った際、地元の工務店の見積もりよりも大〇建託では１．６倍、積〇ハウスではなんと驚愕の１．９倍の額を提示してきました。約２倍ですよ！凄まじいです。地元の工務店だってきちんと利益が出る数字を出してきているのにその額の２倍近くですからね。
例えば、建築費の原価が５０００万円で工務店が利益を１０００万円の利益を乗せて６０００万の見積もりを出してきたとしますよね。同じものがハウスメーカーでは１億円とかの値段ですから、利益が５０００万円超えちゃうじゃないですか。値段は２倍弱でも利益は工務店の５倍ですからどれだけ高いかわかりますよね（もちろん、ハウスメーカーはテレビＣＭなどの広告宣伝費やモデルハウスの維持費、営業などの人件費が小さな工務店とは比べ物にならないぐらいかかるので、高くならざるを得ない部分もあります）。
つまりハウスメーカーは周囲の相場よりも高い家賃を提示して利回りを良く見せ、自社の高い施工費を誤魔化します。そしてアパートが完成して部屋が埋まらなくても（新築の間は満室に出来たりすることもないわけではありません）、家賃はオーナーに支払いますが、その赤字分は最初の高い建築費から充分に出せるのです。
しかし、そんな赤字状態を３０年も続けるわけにはいかないので、数年間で赤字は終わりにします。そう、サブリースの家賃を下げてしまうわけ。
オーナーは３０年間ずっと同じ額を貰えると思ってたのに、話が違うじゃないかと怒りますが契約書には小さく家賃の改定がある旨記載されています。「そんなことは営業は言っていない、３０年間家賃は変わらないと言っていた！」と主張しても後の祭り。「そんなことは営業は言っていません。」と言われ、じゃあその営業を連れて来いと言っても「退社しました。」とか「転勤になりました。」か、実際にその営業が来て「私はちゃんと説明したじゃないですか。」と言われて終わり。最後は「嫌ならサブリース契約は更新しなければいいんじゃないでしょうか。」ですよ。悲惨です。
これでたくさんのオーナーが裁判をしましたが全敗です。だってちゃんと数年に一回家賃の改定がある旨契約書に書いてあるんですから。でも、レオ〇レスの場合なんて１０年間家賃の減額をしないと契約書に書いてあるのに減額しましたからね（今オーナーたちが集団訴訟起こしています）
そして泣く泣く家賃の減額を受け入れると、今度は退去が出た際のリフォームがまたバカ高い。一般の業者で頼めばとても安く仕上げられるのですが、ハウスメーカーまたはハウスメーカー指定の業者を利用しなくてはいけないと契約で縛られているのです。
さらに１０年も経つと大規模修繕（これも契約で定められている）をしなくてはならなく、それも同じくバカ高いハウスメーカーかハウスメーカー指定の業者を使わなくてはなりません。そもそも１０年や１５年で大規模修繕しなくちゃならない建物って酷い安普請ですよね。
せいぜい、塗装とかサイディングのコーキングぐらい？まあ、給湯器などの設備は交換でしょうが、大規模修繕で数百万ってねえ。
バカ高い建築費で儲けて、リフォームで儲けて、大規模修繕で儲けてと、オーナーの骨の髄までしゃぶり尽くす恐ろしい契約がサブリースなのです。
途中でそれに気が付き、サブリース契約を解除するオーナーもいますが、家賃は相場ぐらいまでしか取れないので、最初の資金計画は大幅に狂います。そもそも高い値段で建ててしまっているので借り入れが多く、これをきちんと利益を出せるようにするのは至難の業なんです。元々土地を持っている地主だって苦しいのに、かぼちゃの馬車の場合はもっと大変です。説明しましょう。
スマートデイズ（旧スマートハウス）が運営するかぼちゃの馬車は女性専用のシェアハウス。高属性の医師や年収の高いサラリーマンに新築のシェアハウスを販売して利益を上げる形です。
我々不動産投資家からは嫌がられるシェアハウスですが（５〜６年前にルームシェアに関しては止めた方が良いという下のような記事を書いています）、
不動産投資の観点から見たルームシェアの現在
ルームシェア（シェアハウス）について
スマートデイズは私が危ないと主張しているサブリースと止めた方が良いと主張しているこのルームシェアを組み合わせて、不動産投資の素人相手に物件を販売していたようです。
その仕組みは、普通のワンルームでは利回りが足りないので、アパートではなく同じ延床面積ならば利回りの高いルームシェアを作る。さらにルームシェアの場合は水回りを共有したりできるので建築費も抑えられる。もっとえげつないことにルームシェアの肝であるリビング（住民のコミュニケーションには不可欠）も削ってさらに利回りを上げる。ってそれじゃあただの寮じゃねえかって話です（泣）
で、さらに言うと、ルームシェアなのに近隣のワンルームや１Ｋなどの家賃よりも高く設定する。
普通に考えればこんな物件回るはずがなく、誰も投資しないと思うのですが、これになんと３０年間家賃減額なしのサブリース契約を組み合わせるわけです。
３０年間家賃が減額されないなら絶対安心じゃないですか。
これ以前の記事でも説明していますが、この一部上場企業でも潰れる時代に３０年後までサブリースの会社が存続している可能性がとても低いのは当たり前ですよね。だから３０年間家賃減額なしの保証なんて絵に描いた餅なんですよ。
積〇ハウスとかの大手ならば３０年後も残っている可能性は結構あると思います。だからこそ大手の会社のサブリースは３０年保証だとしても必ず家賃の改定があるのです。家賃の改定がなかったらずっと赤字垂れ流しですから破綻は必至です。
スマートデイズは、販売する物件を相場よりも大幅に高い値段にし、そこの利益でサブリースの赤字を補填するというやり方で急成長してきました。それ自体（高い建築費、高い家賃設定のサブリース）は他のハウスメーカーもやってきたことですが、スマートデイズはルームシェアを組み合わせることによって、建築費の原価を更に下げ、そして部屋をたくさん作って利回りを上げ、さらに相場よりも相当に高い家賃設定にしました。
ただ、それだと最近はサブリースの家賃減額問題が社会に認知され始めたこと、ネットで調べればすぐに家賃減額の話は目にするようになったことで、お客はそうは買ってくれません。そこで３０年間家賃減額なしのサブリースを組み合わせました。３０年間家賃減額なしで借り上げてくれるならばオーナーのリスクはゼロです。サブリースの会社が破綻しなければですが。
そしてスマートデイズは破綻しました。なぜ破綻したか。物件を高く売ることで利益を出し、サブリースの赤字を補填するやり方を取っている以上、物件が売れなくなったらそこで終わりです。
さてさて、一般の金融機関では取り扱わないシェアハウス物件でフルローンを付けてくれる金融機関と言えば．．．そうスルガです（笑）
困った時の我らがスルガですが、素人が使うのは非常に危険です。我々不動産投資家がスルガを使うのは、道路付けが悪いとか容積率がオーバーとか、そのほか色々な瑕疵があったりしてスルガ以外の金融機関はどうしても扱ってくれない、でも１５％とか２０％ぐらい回るような高利回り物件がなんとしても欲しいなんて時に高金利でも構わないから使うというものです。それも億単位なんて額は借りません。なんといっても金利が高いですから。繰り上げ返済のペナルティも酷いですし。
このスルガとスマートデイズが組んで、高価格のルームシェア物件を売っていたのです。しかし、去年スルガが融資を止めたのです。
スマートデイズとほぼ同じ方法でシェアハウスを販売していたサクトインベストメントに貸し込んでいたスルガですが、去年サクトインベストメントが破綻したことで、スマートデイズを含むシェアハウスへの融資をとめました。
物件を販売して得た利益をサブリースの赤字の補填に使うという自転車操業を繰り返していたスマートデイズはスルガがお客に融資を付けてくれなくなったら終わりです。これで破綻したんですね。
このサイトのタイトルは「サラリーマンのための失敗しない不動産投資」です。むやみやたらに不動産投資を勧めるサイトではなく、投資の王道である不動産投資の良さを説明しながらも、逆にこんな不動産投資はしてはいけないとか、今は物件が高いからしばらく待った方が良いとか偉そうに管理人がのたまったりするサイトです。
なので、このサブリース問題についてはかなり昔から（このサイトを作り始めた２０１２年３月ぐらいから）警鐘を鳴らしてきました。シェアハウスについてもスルガについても素人が手を付けるべきではないことも注意喚起してきました。
被害者がこのサイトを読んでいてくれていたらこんなものを購入することはなかっただろうにと、非常に残念です。
不動産投資はとても素晴らしいもので、これこそ投資の王道だと思っていますし、私は大好きですが、知識がないまま人任せに物件を購入したりすると必ず失敗します。皆さんも、不動産投資を始めようという時には、必ず勉強をして下さい。
ちなみにスマートデイズの物件は８００棟ほど。ほぼ全てスルガ銀行が融資をフルローンで付けているようで（１棟あたり１億を超えているそう）、その他サンクインベストメントなどのシェアハウス物件に貸し込んでいるのまで含めれば１０００億は軽く超えていくのではないかと思います。
スルガは大丈夫でしょうか。まあ、潰れることはないと思いますが、スルガの融資の条件がこれからは厳しくなることは間違いありません（だからスマートデイズへの融資はやめたわけです）。すでにこの１週間でスルガの株価は１割以上下げていますし。
恐ろしいことにスルガは地方のどうにもならない物件なんかにもかなり融資を付けています。これから先スルガが融資を付けなくなることをきっかけに地方の物件から一気に大暴落という可能性も否定できません。５年後１０年後に振り返ったらあれがきっかけだったよねということもあり得るわけです。
不動産投資を取り巻く環境にこれからちょっと目を離せなくなりますね。
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- ピケティのr>gという式は、ピケティが「投資家になりなさい。そして不動産投資をやりなさい。」とアドバイスしていると理解できるかどうかが重要です。
- 不動産投資における目先の利益の重要さ
- 不動産投資は長期に渡る継続的な利益も大切ですが、目先の利益も非常に重要です。目先というと響きは良くないですが、物件を購入したらすぐにキャッシュフローが良くならなければ非常に危険です。
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- 不動産所得という安定
- 私の知人で株をやっている人もＦＸで稼いでいる人も、不動産投資に興味津々で、なぜかと言えば不動産所得という安定が欲しいという一言に尽きます。
- 買わないという選択肢も
- 物件価格が上昇し、利回りが低くなっている現在、物件を買わないという選択肢も時には必要です。
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- 金融庁が出したレポートでは、明確に国民の資産形成の手段として貯蓄から投資へとシフトするように求め、公的年金だけに頼らず自助努力をとしている。
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- 最近肋骨を骨折して寝込んでいました。当たり前ですがそれでも家賃が減ることはありません。家賃は労働収入ではないので寝込んでいようが遊んでいようがキャッシュフローに影響が出ることはありません。
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- 義務教育で不動産投資の勉強を教えてくれるわけではないので、不動産投資の教育は全ての人が受けているわけではありません。そのため、才能や勤勉さなどの遺伝的な能力よりも教育を受けたかどうかが大きな差になります。
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- 仮想通貨の売却益に対する税金は雑所得とすると国税庁が見解を示しました。雑所得なので総合課税、しかし他の所得との損益通算は出来ないと、不動産投資で得られる所得（不動産所得）と比べると非常に不利な税制となります。
- 家賃保証とノンリコース
- サブリースによる家賃保証に騙されてはいけないことはこのサイトでも説明してきましたが、家賃保証とノンリコースローンを組み合わせることが出来たら、ハウスメーカー等によるサブリースは非常に有用なものになるでしょう。
- 不動産投資家は一般の消費者とは違う
- 不動産投資家であるということは一般の消費者と違い事業主です。もちろん法人化していれば社長であり、経営者です。生き馬の目を抜くような不動産投資の世界で、消費者保護の理屈は通らないのです。
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- 日本人に生まれただけで不動産投資という観点からは相当有利であり、不動産投資で成功するのは難しくありません。世界的に見れば、どんなに頑張っても不動産投資で成功できる条件が整っていない国などたくさんあります。
- 不動産投資と夢と目標
- 不動産投資で生きていくという夢が叶えるためには、その夢を目標まで落とし込まなければなりません。多くの人が夢を夢のままで終わらせてしまうのは、現実的にその夢を叶えるまでのロードマップを描かないからと言えます。不動産投資も同様で、不動産投資を志す人は多くても、実際に行動を起こすことが出来ないのはそれを目標としていないからでしょう。
- 稼いだお金は不動産に
- ビジネスからの収益でも投資からの収益でも、サラリーマンなら給料でも稼いだお金は不動産に移していくと収入は安定していきます。
- 不動産投資と健康
- 成功者は非常に健康に気を使うとよく言われているところですが、不動産投資で生きている私も健康には特に気を使っています。いくらお金があっても健康を害してしまっては元も子もありません。
- 自分が本当にやりたかったこと
- 子供の頃でも良いですし、若い時でも良いのですが、自分が本当にやりたかったことはなんでしょうか。今そのやりたかったことをやっていますか。やっていないとしたらなぜそれを諦めたのでしょう。その理由が経済的な理由であるならば、行動を変えれば経済的な問題を解決できるかも知れません。
- スルガショックが不動産投資初心者に与える影響
- 不動産投資業界で２０１８年一番の話題はスルガ銀行とかぼちゃの馬車の問題がきっかけとなったスルガショックでしょう。確かに物件に対する融資は渋くなり、物件を買いづらくはなったのでしょうが、逆に言えば本来買ってはいけないような物件を不動産投資初心者が買ってしまうリスクは少なくなったのではないでしょうか。
- 大家の方から家賃を下げる？
- 入居者から家賃の値下げの交渉をされているわけでもないのに大家の方からわざわざ家賃を下げますと言うなんて愚の骨頂だと思いますか。私は毎回更新の度に家賃を下げることを一部の物件で入居者に伝えています。不動産投資の利回りが下がると思う人もいるかも知れませんが、私は逆に上がると考えています。