シェアハウスとサブリース

シェアハウスとサブリースのリスク

 シェアハウス運営会社大手で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ(旧スマートハウス)が破綻したようです。昨年(2017年)秋ごろから家賃の減額などがあり、かなりきな臭い感じがしていたのですが、やはりどうにもならなくなったようです。

 

 この会社は30年間家賃減額なしの一括借り上げのサブリースを謳い、医師や高収入のサラリーマンなどに新築シェアハウス(ルームシェア)物件を販売していました。以前ベッキーをCMに起用していたこともあるので、知っている方も多いかも知れません。

 

シェアハウス物件を購入した医師

 

 私はサブリースの問題、シェアハウスの問題についてはこのサイトで口を酸っぱくして説明してきましたが、またもやこういった被害が出てしまったのは非常に残念です。

 

 まず今回の一番の問題であるサブリースのどこがまずいのかを確認しましょう。家賃保証(サブリース)の何が問題かは下の記事にも詳しく書いたので読んで頂きたいのですが、あらためて説明します。

 

一括借り上げのシステムとは
ワンルームマンションの家賃保証
ワンルームマンションの家賃保証2

 

 通常のサブリースの問題は、マンション販売会社(サラリーマンなどをメインの対象とする)やアパートを建てるハウスメーカー(主に土地を持っている地主などが対象)が自社が販売した物件を一括して借り上げ、30年なり35年の間、空室が出ようが出まいが関係なくオーナーに家賃を払い続けてくれるというシステムです。

 

 物凄く良い仕組みに思えますよね?オーナーとしては融資を受けて物件を購入して、例えばローンの支払額が毎月10万円(区分所有のワンルームマンションの場合)なり毎月100万円(土地の上にアパートを建てる場合)なりで、販売した会社がサブリースで必ず毎月15万円なり150万円なりを支払ってくれるなら、空室のリスクも全く考えることなく毎月家賃からローンを引いた額が必ず入ってくるわけです。

 

 不動産投資の場合は空室が一番のリスクなのですから(他にも自殺などの事故リスクももちろんありますが、自殺されてもサブリース会社が家賃を払ってくれるならそれすらもリスクではなくなるわけです)その最大のリスクを取らなくて良いなら100%成功する不動産投資ですよ。少し金利の高い固定で組んでもサブリース会社が支払ってくれる家賃でしっかり払えるなら金利上昇のリスクさえもなくなるわけですからね。

 

 さて、世の中にそんな美味しい話はあるのでしょうか。しつこいぐらいに私はこのサイトで言っていますが、あるわけないですよね(笑)

 

リスクのない投資はない

 

 何が問題かと言えば、家賃は確かに30年間保証されるかも知れません。しかしその額が問題です。2〜3年に一度とか5年に一度とか家賃の改定があるのです。つまり、物件を購入した最初の3年間はローンを払ってもしっかりとお釣りがくる計算なのですが、それが30年間も続くわけではなく、最初の数年間で終わりなのです。

 

 最初の数年が終わると徐々にサブリースの家賃は下げられていき、その内サブリースの家賃ではローンが支払えなくなります。なので自分の給料などからローンのためにお金を払わなくてはいけません。それを何十年も続けることになるのです。

 

 なぜこんなことになるのか。まず、物件価格が相場よりも大幅に高いのです。以前私が小さなアパートを建てようと見積もりを取った際、地元の工務店の見積もりよりも大〇建託では1.6倍、積〇ハウスではなんと驚愕の1.9倍の額を提示してきました。約2倍ですよ!凄まじいです。地元の工務店だってきちんと利益が出る数字を出してきているのにその額の2倍近くですからね。

 

ハウスメーカーの見積もりの高さに驚く男性

 

 例えば、建築費の原価が5000万円で工務店が利益を1000万円の利益を乗せて6000万の見積もりを出してきたとしますよね。同じものがハウスメーカーでは1億円とかの値段ですから、利益が5000万円超えちゃうじゃないですか。値段は2倍弱でも利益は工務店の5倍ですからどれだけ高いかわかりますよね(もちろん、ハウスメーカーはテレビCMなどの広告宣伝費やモデルハウスの維持費、営業などの人件費が小さな工務店とは比べ物にならないぐらいかかるので、高くならざるを得ない部分もあります)。

 

 つまりハウスメーカーは周囲の相場よりも高い家賃を提示して利回りを良く見せ、自社の高い施工費を誤魔化します。そしてアパートが完成して部屋が埋まらなくても(新築の間は満室に出来たりすることもないわけではありません)、家賃はオーナーに支払いますが、その赤字分は最初の高い建築費から充分に出せるのです。

 

 しかし、そんな赤字状態を30年も続けるわけにはいかないので、数年間で赤字は終わりにします。そう、サブリースの家賃を下げてしまうわけ。

 

 オーナーは30年間ずっと同じ額を貰えると思ってたのに、話が違うじゃないかと怒りますが契約書には小さく家賃の改定がある旨記載されています。「そんなことは営業は言っていない、30年間家賃は変わらないと言っていた!」と主張しても後の祭り。「そんなことは営業は言っていません。」と言われ、じゃあその営業を連れて来いと言っても「退社しました。」とか「転勤になりました。」か、実際にその営業が来て「私はちゃんと説明したじゃないですか。」と言われて終わり。最後は「嫌ならサブリース契約は更新しなければいいんじゃないでしょうか。」ですよ。悲惨です。

 

契約の更新をしなければ良い旨オーナーに告知するサブリース会社

 

 これでたくさんのオーナーが裁判をしましたが全敗です。だってちゃんと数年に一回家賃の改定がある旨契約書に書いてあるんですから。でも、レオ〇レスの場合なんて10年間家賃の減額をしないと契約書に書いてあるのに減額しましたからね(今オーナーたちが集団訴訟起こしています)

 

 そして泣く泣く家賃の減額を受け入れると、今度は退去が出た際のリフォームがまたバカ高い。一般の業者で頼めばとても安く仕上げられるのですが、ハウスメーカーまたはハウスメーカー指定の業者を利用しなくてはいけないと契約で縛られているのです。

 

 さらに10年も経つと大規模修繕(これも契約で定められている)をしなくてはならなく、それも同じくバカ高いハウスメーカーかハウスメーカー指定の業者を使わなくてはなりません。そもそも10年や15年で大規模修繕しなくちゃならない建物って酷い安普請ですよね。

 

 せいぜい、塗装とかサイディングのコーキングぐらい?まあ、給湯器などの設備は交換でしょうが、大規模修繕で数百万ってねえ。

 

 バカ高い建築費で儲けて、リフォームで儲けて、大規模修繕で儲けてと、オーナーの骨の髄までしゃぶり尽くす恐ろしい契約がサブリースなのです。

 

 途中でそれに気が付き、サブリース契約を解除するオーナーもいますが、家賃は相場ぐらいまでしか取れないので、最初の資金計画は大幅に狂います。そもそも高い値段で建ててしまっているので借り入れが多く、これをきちんと利益を出せるようにするのは至難の業なんです。元々土地を持っている地主だって苦しいのに、かぼちゃの馬車の場合はもっと大変です。説明しましょう。

 

 スマートデイズ(旧スマートハウス)が運営するかぼちゃの馬車は女性専用のシェアハウス。高属性の医師や年収の高いサラリーマンに新築のシェアハウスを販売して利益を上げる形です。

 

 我々不動産投資家からは嫌がられるシェアハウスですが(5〜6年前にルームシェアに関しては止めた方が良いという下のような記事を書いています)、

 

不動産投資の観点から見たルームシェアの現在
ルームシェア(シェアハウス)について

 

 スマートデイズは私が危ないと主張しているサブリースと止めた方が良いと主張しているこのルームシェアを組み合わせて、不動産投資の素人相手に物件を販売していたようです。

 

 その仕組みは、普通のワンルームでは利回りが足りないので、アパートではなく同じ延床面積ならば利回りの高いルームシェアを作る。さらにルームシェアの場合は水回りを共有したりできるので建築費も抑えられる。もっとえげつないことにルームシェアの肝であるリビング(住民のコミュニケーションには不可欠)も削ってさらに利回りを上げる。ってそれじゃあただの寮じゃねえかって話です(泣)

 

 で、さらに言うと、ルームシェアなのに近隣のワンルームや1Kなどの家賃よりも高く設定する。

 

 普通に考えればこんな物件回るはずがなく、誰も投資しないと思うのですが、これになんと30年間家賃減額なしのサブリース契約を組み合わせるわけです。

 

 30年間家賃が減額されないなら絶対安心じゃないですか。

 

 これ以前の記事でも説明していますが、この一部上場企業でも潰れる時代に30年後までサブリースの会社が存続している可能性がとても低いのは当たり前ですよね。だから30年間家賃減額なしの保証なんて絵に描いた餅なんですよ。

 

 積〇ハウスとかの大手ならば30年後も残っている可能性は結構あると思います。だからこそ大手の会社のサブリースは30年保証だとしても必ず家賃の改定があるのです。家賃の改定がなかったらずっと赤字垂れ流しですから破綻は必至です。

 

 スマートデイズは、販売する物件を相場よりも大幅に高い値段にし、そこの利益でサブリースの赤字を補填するというやり方で急成長してきました。それ自体(高い建築費、高い家賃設定のサブリース)は他のハウスメーカーもやってきたことですが、スマートデイズはルームシェアを組み合わせることによって、建築費の原価を更に下げ、そして部屋をたくさん作って利回りを上げ、さらに相場よりも相当に高い家賃設定にしました。

 

 ただ、それだと最近はサブリースの家賃減額問題が社会に認知され始めたこと、ネットで調べればすぐに家賃減額の話は目にするようになったことで、お客はそうは買ってくれません。そこで30年間家賃減額なしのサブリースを組み合わせました。30年間家賃減額なしで借り上げてくれるならばオーナーのリスクはゼロです。サブリースの会社が破綻しなければですが。

 

 そしてスマートデイズは破綻しました。なぜ破綻したか。物件を高く売ることで利益を出し、サブリースの赤字を補填するやり方を取っている以上、物件が売れなくなったらそこで終わりです。

 

 さてさて、一般の金融機関では取り扱わないシェアハウス物件でフルローンを付けてくれる金融機関と言えば...そうスルガです(笑)

 

 困った時の我らがスルガですが、素人が使うのは非常に危険です。我々不動産投資家がスルガを使うのは、道路付けが悪いとか容積率がオーバーとか、そのほか色々な瑕疵があったりしてスルガ以外の金融機関はどうしても扱ってくれない、でも15%とか20%ぐらい回るような高利回り物件がなんとしても欲しいなんて時に高金利でも構わないから使うというものです。それも億単位なんて額は借りません。なんといっても金利が高いですから。繰り上げ返済のペナルティも酷いですし。

 

 このスルガとスマートデイズが組んで、高価格のルームシェア物件を売っていたのです。しかし、去年スルガが融資を止めたのです。

 

 スマートデイズとほぼ同じ方法でシェアハウスを販売していたサクトインベストメントに貸し込んでいたスルガですが、去年サクトインベストメントが破綻したことで、スマートデイズを含むシェアハウスへの融資をとめました。

 

 物件を販売して得た利益をサブリースの赤字の補填に使うという自転車操業を繰り返していたスマートデイズはスルガがお客に融資を付けてくれなくなったら終わりです。これで破綻したんですね。

 

破綻した会社

 

 このサイトのタイトルは「サラリーマンのための失敗しない不動産投資」です。むやみやたらに不動産投資を勧めるサイトではなく、投資の王道である不動産投資の良さを説明しながらも、逆にこんな不動産投資はしてはいけないとか、今は物件が高いからしばらく待った方が良いとか偉そうに管理人がのたまったりするサイトです。

 

 なので、このサブリース問題についてはかなり昔から(このサイトを作り始めた2012年3月ぐらいから)警鐘を鳴らしてきました。シェアハウスについてもスルガについても素人が手を付けるべきではないことも注意喚起してきました。

 

 被害者がこのサイトを読んでいてくれていたらこんなものを購入することはなかっただろうにと、非常に残念です。

 

 不動産投資はとても素晴らしいもので、これこそ投資の王道だと思っていますし、私は大好きですが、知識がないまま人任せに物件を購入したりすると必ず失敗します。皆さんも、不動産投資を始めようという時には、必ず勉強をして下さい。

 

 ちなみにスマートデイズの物件は800棟ほど。ほぼ全てスルガ銀行が融資をフルローンで付けているようで(1棟あたり1億を超えているそう)、その他サンクインベストメントなどのシェアハウス物件に貸し込んでいるのまで含めれば1000億は軽く超えていくのではないかと思います。

 

 スルガは大丈夫でしょうか。まあ、潰れることはないと思いますが、スルガの融資の条件がこれからは厳しくなることは間違いありません(だからスマートデイズへの融資はやめたわけです)。すでにこの1週間でスルガの株価は1割以上下げていますし。

 

 恐ろしいことにスルガは地方のどうにもならない物件なんかにもかなり融資を付けています。これから先スルガが融資を付けなくなることをきっかけに地方の物件から一気に大暴落という可能性も否定できません。5年後10年後に振り返ったらあれがきっかけだったよねということもあり得るわけです。

 

 不動産投資を取り巻く環境にこれからちょっと目を離せなくなりますね。


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不動産投資と健康
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