不動産投資で流行を追うのはちょっと危険
最近、新しい不動産投資としてAirbnbが流行っています。利回りで考えると４０パーセントや５０パーセントなんていう恐ろしい数字が田舎ではなく都内でたたき出せてしまう例もあり、不動産投資家ならずとも気になるのは確かです。
しかし、不動産投資で流行を追うのは私はあまり好みでありません。もちろん、不動産投資ではなくAirbnbにビジネスという形で参入するのであれば全く別です。これについては後述しますね。
まず、不動産投資としてのAirbnbに着目しましょう。Airbnbを不動産投資として行うには、当たり前ですが、まず物件を購入します。普通のインカムゲイン目的の不動産投資であれば、これを賃貸物件として賃貸に出しますよね。
不動産屋に行って、客付けをお願いし、契約を巻き、晴れて入居者さんから家賃を頂くことになります。通常契約期間は２年ですが、２年を待たずして途中で退去することもありますし、契約を更新して４年間居てくれる場合も１０年間居てくれる場合もあります。
Airbnbは１日単位で料金が決まっており、１日の利用もあれば２週間の利用も可能です。不動産投資だけでなく、なんでも同じですがロットが大きければ大きいほど通常は値段が単位あたりの値段は下がり、小さければ小さいほど値段は上がります。
ポテトチップスだって大きなお徳用サイズで買えばグラム当たりの値段は安いですし、賃貸物件だってファミリータイプの物件とワンルームの物件では平米単価は圧倒的にファミリータイプの方が安く借りられますよね。一番わかり易いのはコインパーキングでしょうか。１時間あたり５００円でも、２４時間駐車すると１５００円と割安になって１時間あたり６２円、通常の月極駐車場が例えば１か月１万円ならば１時間あたり約１３円で借りれることになります。
賃貸物件でも同じで、１ヶ月の家賃と１日だけの家賃は自ずと違ってくるわけです。通常１ヶ月の家賃が７万円の相場のワンルームマンションを１日７千円で貸すことも可能で、そうなると単純に利回りが３倍になります。美味しいですよね？
しかし、そもそも３０日間ずっと満室なんて無理な話だし、それが可能だとしても（または１日あたりの家賃をもっと高額にして利回りをあげたとしても）、毎日現場に行って鍵の受け渡しやら清掃等をやらなければなりません。もちろん、鍵の受け渡しを自動化することも、清掃を業者にお願いすることも可能で、自分はほぼ何もしないという状態を作り出すことも出来ますが、当然利回りは落ちます。稼働率も考えた上で普通に賃貸に出して毎月定額が入ってくるのと比べて本当にやる価値があるのかということになります。
また、不良入居者という問題もあります。入居者の中には一定の割合でトラブルを起こす人たちが出てきます。私のような小規模の不動産投資家で、賃貸に出している部屋は数十の単位であれば、年間の入れ替わりの入居者の数は一桁です。仮に数百の単位（毎月家賃収入で何千万の人たちですね）で物件を所有している大規模な不動産投資家であっても年間の入れ替わりの件数は二桁でしょう。
しかし、Airbnbの場合、物件を一つしか所有していなくても年間の入居者数は三桁になります（逆にならなかったら稼働率が低すぎてやる意味がない）。仮に多少なりとも問題のある入居者の割合が５パーセントだとしても１〜２ヶ月に１回ぐらいはなんらかのトラブルなり嫌な思いをすることになります。精神的な負担も大きいですよね。
それでもやる価値があるということで、これだけ今Airbnbが流行していると思うのですが、問題はここからです。
Airbnbには毎日のように新しく参入してくる人たちがいます。当然、競争になるわけで価格も確実に下がっていきます。利回りが下がるということですね。もしも、普通に貸す家賃と同じぐらいとか、数千円〜数万円しか高く取れないなんてことになったらやる意味はないと言って良いでしょう。
さらに、法律の問題もあります。今のところ国の許可を取らずに（要は旅館業法上の届出をしてない）やっているAirbnbは限りなく黒に近いグレーです。しかし、昨今の日本への海外旅行のブームや東京オリンピックの宿泊施設の確保等を考えると行政はなんらかの形でAirbnbを行うことをグレーではなく白にする可能性が高い。
そうなると、今はグレーだからと参入していない企業が一気になだれ込んでくるでしょう。そうなると価格やサービス、サポート等の面で我々個人では太刀打ちできないものになるのは間違いないでしょう。
何かと似ていますよね。そう、シェアハウスです。私も含めて、シェアハウスの黎明期には身軽で動きの良い不動産投資家がシェアハウスでがんがん利回りを上げました。
しかし、入居者間のトラブルの問題などで通常の不動産投資とは違って手間がかかること、企業が参入してきて、格段にシェアハウスの運営のレベルが上がり、我々個人では勝ち目がなくなってきたことなどの理由で、すぐに私たちは撤退しました。これからシェアハウスだ！という時にシェアハウス専用物件などを新築で建ててしまった不動産投資家の中には、かなりの痛みを伴いながらも売却してなんとか逃げ切った人もいますが、とんでしまった人もいます。
ただ、Airbnbの場合は、普通に賃貸に出せる物件をAirbnbで出しているだけですから（私のシェアハウスなどもそうでした。普通に貸せるけど利回りを上げるためにシェアハウスにしていただけで、シェアハウスがダメだとなったらすぐに撤退すればいいだけ）、もしもAirbnbがダメになったらやめて普通に貸せば良いだけのこと。であれば現在はやる価値があるとも言えます。時間に余裕のある人でしたら良い経験にもなると思いますし、現在稼げているのも確かですからやっても良いのではないかというのが私の意見です。私はそこに費やす時間も労力もないので普通に今まで通り不動産投資に勤しみますが。
さて、不動産投資としてはあまりお勧めしないと言いましたが、仕事として捉えたらどうでしょう。
これはやる価値があるのではないかと思います。つまり、賃貸物件を借りて、そこをAirbnbで貸し出すのです。これは撤退も非常に容易ですからリスクもかなり限定されていますし、そもそも投資ではないのですから、自分の時間と労力をつぎ込むのは当たり前です。
私がなぜやりたくないかと言えば、私は労働者として生きていくつもりはないですし、新たにビジネスを始めるつもりもない不動産投資家ですから、自分の時間や労力を使ってお金を稼ぐことはしたくないのです。
私は例えば１００万円なり１０００万円なりを運用してお金を稼ぐ投資家ですからやりたくないだけで、投資家ではなくビジネスに立ち上げたりするのが好きな人には良いものかも知れません。
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- 不動産投資における、賃貸借契約の保証人（連帯保証人）の保証は２年間だけではありません。判例では、賃貸借契約の更新後の賃借人の債務についても保証する義務があります。
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- 不動産投資をしていて納得できないなあと思うことは、賃借人が借地借家法により過剰に保護されているということです。
- 契約が大家に不利だとしても不動産投資はやる価値がある
- 大家に不利な契約形態だったとしても、不動産投資はやる価値がある投資です。
- 投資は不労所得を得るため
- 投資とはつまるところ不労所得を得るための手段であり、安定的に不労所得を確保するには賃貸収入目的の不動産投資が最適であり、そのため不動産投資は投資の王道と呼ばれています。
- 人生における不動産投資
- なぜ不動産投資に興味を持ったのでしょうか。せっかく不動産投資に興味を持ったのですから、自分にも出来ると信じて行動に取り掛かりましょう。間違いなく大家さんになることができます。
- 海外不動産投資
- 少子高齢化が進む中、やはりこれからは海外不動産投資も視野に入れなければならないのかと考えています。
- なぜ不動産投資をしないのという不思議な質問
- 友人に不動産投資について説明したところ、こんな仕組みならなぜみんな不動産投資をしないのと質問をされたのですが、それは逆に私がしたい質問なんですよね。
- 最近投資物件が高い
- ここのところ、都内の不動産投資物件があまりに値上がりして購入できません。きちんと回らない物件を購入すると不動産投資は失敗します。
- ワンルームの退去の期間
- 不動産投資の物件がワンルームの場合、ファミリータイプの物件に比べて退去までの期間が短いのは当然ですが、きちんとアパート経営を続けていくと退去までの平均期間は段々と延びていく傾向があります。
- r>gは不動産投資のススメ
- ピケティのr>gという式は、ピケティが「投資家になりなさい。そして不動産投資をやりなさい。」とアドバイスしていると理解できるかどうかが重要です。
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- 不動産経営と会社経営と比べてみました。不動産経営は人を雇わなくても収益を上げられますし、固定費がかからないため、会社経営と比べるとかなり楽なのではないでしょうか。
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- 物件価格が上昇し、利回りが低くなっている現在、物件を買わないという選択肢も時には必要です。
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- 金融庁が出したレポートでは、明確に国民の資産形成の手段として貯蓄から投資へとシフトするように求め、公的年金だけに頼らず自助努力をとしている。
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- 最近肋骨を骨折して寝込んでいました。当たり前ですがそれでも家賃が減ることはありません。家賃は労働収入ではないので寝込んでいようが遊んでいようがキャッシュフローに影響が出ることはありません。
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- 義務教育で不動産投資の勉強を教えてくれるわけではないので、不動産投資の教育は全ての人が受けているわけではありません。そのため、才能や勤勉さなどの遺伝的な能力よりも教育を受けたかどうかが大きな差になります。
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- シェアハウスのリスクとサブリースのリスクについてはこのサイトでしつこいぐらいに説明してきましたが、２０１８年１月にシェアハウスのサブリースで知られる企業が破たんし、多くの被害者が出ました。このような被害に遭わないためには、不動産投資は行う前に必ず徹底的に勉強をしなくてはなりません。
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- 仮想通貨の売却益に対する税金は雑所得とすると国税庁が見解を示しました。雑所得なので総合課税、しかし他の所得との損益通算は出来ないと、不動産投資で得られる所得（不動産所得）と比べると非常に不利な税制となります。
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- サブリースによる家賃保証に騙されてはいけないことはこのサイトでも説明してきましたが、家賃保証とノンリコースローンを組み合わせることが出来たら、ハウスメーカー等によるサブリースは非常に有用なものになるでしょう。
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- 不動産投資家であるということは一般の消費者と違い事業主です。もちろん法人化していれば社長であり、経営者です。生き馬の目を抜くような不動産投資の世界で、消費者保護の理屈は通らないのです。
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- 日本人に生まれただけで不動産投資という観点からは相当有利であり、不動産投資で成功するのは難しくありません。世界的に見れば、どんなに頑張っても不動産投資で成功できる条件が整っていない国などたくさんあります。
- 不動産投資と夢と目標
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- ビジネスからの収益でも投資からの収益でも、サラリーマンなら給料でも稼いだお金は不動産に移していくと収入は安定していきます。
- 不動産投資と健康
- 成功者は非常に健康に気を使うとよく言われているところですが、不動産投資で生きている私も健康には特に気を使っています。いくらお金があっても健康を害してしまっては元も子もありません。
- 自分が本当にやりたかったこと
- 子供の頃でも良いですし、若い時でも良いのですが、自分が本当にやりたかったことはなんでしょうか。今そのやりたかったことをやっていますか。やっていないとしたらなぜそれを諦めたのでしょう。その理由が経済的な理由であるならば、行動を変えれば経済的な問題を解決できるかも知れません。
- スルガショックが不動産投資初心者に与える影響
- 不動産投資業界で２０１８年一番の話題はスルガ銀行とかぼちゃの馬車の問題がきっかけとなったスルガショックでしょう。確かに物件に対する融資は渋くなり、物件を買いづらくはなったのでしょうが、逆に言えば本来買ってはいけないような物件を不動産投資初心者が買ってしまうリスクは少なくなったのではないでしょうか。
- 大家の方から家賃を下げる？
- 入居者から家賃の値下げの交渉をされているわけでもないのに大家の方からわざわざ家賃を下げますと言うなんて愚の骨頂だと思いますか。私は毎回更新の度に家賃を下げることを一部の物件で入居者に伝えています。不動産投資の利回りが下がると思う人もいるかも知れませんが、私は逆に上がると考えています。