不動産投資で金利はどこまで許容できるか

　不動産投資をする際には、普通は銀行から融資を受けますが、その金利についてはどれぐらいまでが妥当なのでしょうか。逆に言えばどのくらい金利で借りると不動産投資に失敗してしまうような事態になってしまうのでしょうか。

　もちろん、一概に言えることではないのですが、東京で中古のアパートを買うと仮定して考えてみましょう。

　表面の利回りを１０％とします。フルローンで購入して２０年返済とし、金利０％としても毎年利回り１０％の内５％は返済に充てることになります。前にも書きましたが、利回り１０％の内４％は空室やリフォーム代、税金で無くなると私は計算しています。これでもう利回り１０％の内９％はなくなる計算になります。残りが１％なので、金利を２％で考えると※ちょうど１０％の利回りがなくなる計算になります。

　空室やリフォーム代、税金等の経費４％（物件価格の４％なので家賃収入の内の４０％）は、私的にはほんの少し余裕を持った数字ですが、突発的に大規模のリフォームとかがあると耐えられません。フルローン、利回り１０％、２０年返済では金利２％でもキツイということです。

　仮に同じ物件で頭金を半分入れたとします。金利０、経費４％、返済２．５％で利回り１０％の内、６．５％がなくなる計算です。余裕は３．５％になるので、金利は７％まではなんとか耐えられる計算になります。

　では、一般的な頭金３割で計算してみるとどうなるでしょう。金利０、経費４％、返済３．５％で利回り１０パーセントの内、７．５％がなくなる計算です。余裕は２．５％になるので、金利５％で利益が出ないことになります。

　つまり、一般的な東京の中古物件購入パターンである、利回り１０％、頭金３割、返済期間２０年で計算すると５％の金利では失敗する確率がかなり高くなり、６％では赤字なので他に収入がある人以外は確実に失敗し、４％では少し利益が出るかも知れませんが、最低でも金利は３％以下にしておかないと不動産投資の旨味はないと言ってもいいでしょう。

　私の大家仲間でも、どうしても融資が付かない物件を、ス○ガ銀行さんで５％弱で付けてもらい数年前に購入しましたが、利回りは高いもののフルローンで借りたため今四苦八苦しています。もう売却を考えているとこの前言ってました。１０部屋中２部屋空室が出ると毎月のキャッシュフローが赤字になるそうです。リフォーム代やら税金は給料から出してるとのことでした。

　これから不動産投資を始める方は、こういう経費や金利までを考慮したキャッシュフローを計算しておかないと、失敗して痛い目を見ることになってしまうので、物件を購入する前にきちんと勉強しておきましょうね。失敗してからでは遅いですから。

※金利２％を足すと１１％になると思うかも知れませんが、２０年で元利均等で返済した場合、年間支払額は大体借入額の６％程度になります。元金均等で２０年２％で計算すれば、初年度は大体５％＋２％という計算になりますが、２０年目は金利がほぼなく元金だけなので５％＋０％ということになります。その金利を均すと元利金等の計算のように支払額としては大体５％＋１％の６％程度ということになります（元金が５％減っているということではありません。あくまで年間の支払額が借入額の６％程度ということです）。

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