不動産投資は月々の家賃と返済額の割合を間違えると失敗する

　家賃と返済額の適正割合は不動産投資の経験がない人が聞くと少し驚くかも知れません。シュミレーションをしてみましょう。

　まず、購入する物件が７５００万円で利回り１０パーセントだとします。頭金を２５００万入れて５０００万円を借り入れ、返済は２０年で金利が２パーセントとしてみましょう。

　月々の家賃収入が６０万円ちょっと、返済が２５万円ちょっととなり、まあなんとか利益が出る感じでしょうか。同じ内容で金利だけを５パーセントにして計算してみましょう。月々の返済は家賃の半分を超え、約３３万円です。これはかなり危険水域です。失敗して首が回らなくなるという可能性も否定できません（もちろん上手く回せる可能性もあります）。

　「ちょっと待ってくれ。ローンが家賃の半分もないのになんとか利益が出るってどういうこと？」と思いませんか？もしも、年間を通してずっと満室で建物も劣化しないなんて計算であれば、固定資産税と所得税を払えばいいだけなので家賃がローンの半分でも全く問題ないです。でも、そんなことは絶対にあり得ません。

　つまり、ワンルームが２０部屋あるアパートなら、大体２ヶ月に１回ぐらいは退去があるわけです（ワンルームは居住期間が短い）。空室埋めて満室達成！って喜んでるそばから空室が出るのです。そしてその度に部屋をリフォームしなければいけません。空室率と部屋のリフォーム代、定期的に階段のペンキの塗り替えなど工事もありますし、さらには固定資産税等まで考えると家賃の４割ぐらいは経費としてかかると思っていた方がいいです。

　だから仮に家賃が月に１００万入っても、そこから４割引くと６０万ですよね。ローンが５０万超えていると、ちょっと空室が出ただけで赤字になってしまうんです。なので、最低でも返済は家賃の半分以下にしないとかなりキツイです。返済が４割以下になるとかなり楽になると思います。まず不動産投資に失敗してどうにもならないなんてことにはなりづらいです。

　実際私の大家仲間でも家賃が月に５０万で返済額３８万円の人がいます。この人なんて完全に赤字です。全然回ってません。足りない分は給料から持ち出しになるので不動産投資をすることによって貧乏になっています。この人の目標はなんとか早くローンを終わらせて返済がなくなることを夢見ていますが、あと１５年以上この人が持ちこたえられるかわかりません。途中で売ってしまう可能性が高いかと思います。

　このように家賃と返済額の割合を間違えてしまうと、不動産投資に失敗して大家から引退ということもあり得るわけです。

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